Sau gần ba năm tăng trưởng nóng từ năm 2021 đến giữa năm 2023, khi giá chung cư tăng phi mã, nhà đất vùng ven “đội mâm” lên gấp rưỡi, thì nay, nhịp điệu thị trường bắt đầu thay đổi. Sự cuồng nhiệt nhường chỗ cho sự quan sát. Những cú “chốt cọc trong 3 nốt nhạc” đã vơi dần, thay bằng các cuộc mặc cả bền bỉ, kèm theo câu hỏi muôn thuở: “Liệu giờ có phải là đáy?”
⏳ Không còn sốt, nhưng chưa hẳn là giảm sâu
Điều dễ thấy nhất là giá bất động sản Hà Nội đang… lừng khừng. Không tăng mạnh, nhưng cũng không giảm sâu. Những nhà đầu tư “đánh nhanh, thoát sớm” đã phần nào rút lui. Còn lại là nhóm khách hàng thực sự quan tâm đến giá trị sử dụng và tích sản dài hạn.
Thị trường không còn nhộn nhịp cảnh “mua xong 6 tháng sau bán chênh 500 triệu”, nhưng những giao dịch vẫn tiếp tục, nhất là ở phân khúc đáp ứng đúng nhu cầu thực: căn hộ trung cấp ở khu có hạ tầng tốt, đất thổ cư gần các trục đường lớn, hoặc nhà riêng trong ngõ lớn trung tâm.
📉 Sự điều chỉnh lần này: văn minh và bền vững hơn
Điểm khác biệt lớn nhất của giai đoạn hiện tại so với các đợt giảm tốc trước đây (như 2008–2010 hay 2012–2013) là tâm lý thị trường đã trưởng thành hơn.
- Chủ đất không còn sốt ruột “xả hàng bằng mọi giá”.
- Nhà đầu tư không còn vay đòn bẩy ồ ạt.
- Người mua có xu hướng tìm hiểu kỹ hơn, không còn lao vào “đặt cọc theo đám đông”.
Điều đó tạo ra một nhịp điều chỉnh lành mạnh, thay vì “vỡ bong bóng” như trước kia.
🚧 Trong khi đó, hạ tầng đang… âm thầm bứt phá
Nếu giá là biểu hiện bên ngoài, thì hạ tầng là cốt lõi bên trong. Hà Nội 2025–2028 sẽ là giai đoạn bứt phá mạnh về kết nối đô thị:
- Vành đai 4 đã khởi công, mở ra một trục giao thông xuyên suốt kết nối các đô thị vệ tinh.
- Cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 đã hoàn thiện, cầu Thượng Cát, cầu Mễ Sở, cầu Hồng Hà… đang được thúc đẩy.
- Tuyến Metro số 3 đang gấp rút hoàn thiện, Metro số 5, 4 và 2A kéo dài cũng được phê duyệt.
Các “vùng trũng” như Hòa Lạc, Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm, Thanh Trì… sẽ không còn là vùng ven, mà từng bước trở thành trung tâm mở rộng.
📊 Vậy, thị trường Hà Nội đã chạm đỉnh chưa?
Câu trả lời tùy vào góc nhìn và khẩu vị đầu tư.
- Với những ai lướt sóng, muốn “mua 1 bán 1.5” chỉ trong vài tháng, thị trường có thể đã chạm đỉnh.
- Nhưng với những ai đầu tư 3–5 năm, hướng đến tài sản thực, giá trị thật, khu vực thật sự phát triển, thì thị trường Hà Nội đang bước vào giai đoạn thanh lọc và định hình lại mặt bằng giá mới.
Từ người “chơi đất” sang người “hiểu đất”. Từ lướt sóng sang tích sản. Từ nghe tin đồn sang phân tích dữ liệu. Ai mua vì tâm lý, vì FOMO, vì “nghe người quen mách”, giờ đang lặng lẽ rút lui.
Còn ai đi qua được những đợt sóng, hiểu đúng chu kỳ, chọn đúng khu vực thì sẽ là người đón đầu chu kỳ mới khi hạ tầng và đô thị hóa bắt đầu “phát huy lực đẩy”.
Thị trường không mất giá trị, mà chỉ đang đòi hỏi nhà đầu tư có giá trị hơn.