Người ta thường nói “thiếu nhà ở”, nhưng thực ra, chúng ta không thiếu nhà, chúng ta đang thiếu những căn nhà có thể sống được.

Ở Hà Nội, TP.HCM, chỉ cần mở bản đồ là thấy hàng loạt dự án đang rầm rộ khởi công. Nhưng thử hỏi, có bao nhiêu căn hộ giá từ 1,5 – 2,5 tỷ dành cho người đi làm bình thường? Câu trả lời là: đếm trên đầu ngón tay, nếu không muốn nói là gần như biến mất.

💸 Giá nhà đang ở trên… trời, nhưng cầu thì dưới mặt đất

Cầu có thật. Rất lớn. Nhưng không phải là cầu đến từ giới đầu cơ, lướt sóng như những năm 2020–2022, mà là từ những người trẻ, hộ gia đình, vợ chồng công chức, công nhân, những người muốn có một mái nhà để ở lâu dài.

Thế nhưng, người có nhu cầu thật thì không với tới được. Còn người có tiền thì lại… chẳng mặn mà với các căn hộ “vừa túi tiền”, bởi chúng ít khả năng tăng giá.

Và thế là thị trường rơi vào cảnh: “Căn hộ để ở thì không ai xây – căn hộ để trưng thì chẳng ai ở.”

🏗 Dự án mới vẫn mọc, nhưng mọc lệch phân khúc

Thống kê cho thấy hơn 80% nguồn cung mới là căn hộ trung, cao cấp trở lên. Trong khi đó, loại hình nhà ở bình dân gần như biến mất khỏi bản đồ đô thị. Những căn hộ 1–2 phòng ngủ với giá từ 30–35 triệu/m² giờ hiếm hơn… vàng.

Nguyên nhân thì không khó hiểu: Giá đất tăng; Chi phí xây dựng leo thang; Doanh nghiệp phải “gồng” chi phí tài chính, thủ tục kéo dài. Và thế là chỉ có làm cao cấp mới đủ biên lợi nhuận để sống sót.

Nhưng hệ quả thì ai cũng thấy: “Dư thừa hàng cao cấp, khan hiếm hàng vừa túi tiền.”

🧩 Vấn đề không nằm ở số lượng nhà, mà là ở cấu trúc cung cầu

Thị trường đang lệch nhịp: Cầu thật thì cần nhà 1,5 – 2,5 tỷ, diện tích 50–70m², gần giao thông công cộng, có hạ tầng cơ bản; Cung thật thì lại toàn căn hộ 3–5 tỷ, vị trí “cao cấp”, thiết kế đẹp nhưng chi phí vận hành đắt đỏ, và không phù hợp với số đông.

Giống như chúng ta cần một tô phở 35 nghìn để ăn sáng, nhưng ra đường chỉ thấy… nhà hàng phục vụ bò wagyu giá 800 nghìn. Không phải bạn không đói, mà là không thể ăn nổi.

🔍 Giải pháp không chỉ là xây thêm – mà là xây đúng

Chúng ta đã nói nhiều về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhưng bao nhiêu dự án được làm thật? Bao nhiêu người đủ điều kiện để mua?

Để giải quyết bài toán này, cần nhiều hơn là khẩu hiệu: Nhà nước phải có quỹ đất riêng cho nhà ở vừa túi tiền; Ngân hàng phải có gói tín dụng dài hạn, lãi suất ưu đãi thật sự, không phải vài nghìn suất tượng trưng rồi… hết quota; Doanh nghiệp cần động lực để làm nhà bình dân mà không lỗ. Và người dân cần được tiếp cận thông tin minh bạch,  tư vấn đúng, sản phẩm phù hợp.

📍 Nếu không thay đổi, thị trường sẽ mãi loay hoay trong vòng luẩn quẩn: Người có nhu cầu thì không thể mua; Người có nhà thì không thể bán; Doanh nghiệp thì tồn kho. Người dân thì đi thuê mãi, không biết bao giờ “an cư lạc nghiệp”.

Thị trường bất động sản sẽ không phát triển bền vững nếu tiếp tục xem “nhà” là món hàng xa xỉ chỉ dành cho nhóm nhỏ có tài chính lớn.