Theo báo cáo mới nhất từ Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), từ năm 2021 đến nay, thị trường không còn bất kỳ dự án nhà ở thương mại nào có mức giá dưới 30 triệu đồng/m². Tức là, phân khúc “vừa túi tiền” gần như đã biến mất hoàn toàn, nhường chỗ cho một thị trường mà giá cả ngày càng… không còn liên quan gì tới thu nhập trung bình của người dân.

💸 Một ví dụ điển hình: trong nửa đầu năm 2025, TP.HCM chỉ ghi nhận 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, với tổng cộng hơn 3.300 căn hộ. Và đoán xem? 100% là hàng cao cấp. Không hề có sự xuất hiện của phân khúc trung cấp, bình dân hay nhà ở giá rẻ. Nếu bất động sản là một bữa tiệc buffet, thì hiện nay, trên bàn chỉ toàn là tôm hùm, caviar và bò Kobe, trong khi đại đa số người dân thì chỉ đang muốn xin một suất cơm rang trứng.

🚧 Vấn đề lớn hơn nằm ở sự lệch pha trong cơ cấu phát triển nhà ở. Trong 6 tháng đầu năm, thành phố xây mới được 4,83 triệu m² sàn nhà ở, trong đó nhà ở thương mại chiếm hơn 40%, cao vượt trội so với tỷ trọng trung bình nhiều năm qua (khoảng 25%). Còn nhà ở xã hội? Hầu như không nhúc nhích. Một thị trường phát triển giống như… kim tự tháp lộn ngược: to và nặng ở phần đỉnh (nhà cao cấp), trong khi phần đáy (nhà vừa túi tiền) thì trống trơn. Và điều ai cũng biết là: chẳng kim tự tháp nào có thể đứng vững được như thế.

🏚️ Hệ quả rõ ràng: người có nhu cầu thật thì không mua nổi, còn phân khúc cao cấp thì giao dịch chậm lại do lượng người đủ khả năng chi trả không nhiều. Nghịch lý là ở chỗ, TP.HCM hiện vẫn là nơi tập trung đông dân cư nhất nước, dân số trẻ, nhu cầu mua nhà để ở rất lớn, nhưng sản phẩm phù hợp lại cực kỳ khan hiếm. Những căn hộ dưới 2 tỷ giờ đã trở thành… “huyền thoại đô thị”. Thậm chí, nhiều người dân thành phố sinh ra và lớn lên ở đây giờ phải dạt ra tận Long An, Bình Dương, thậm chí xa hơn, để tìm cơ hội mua nhà.

📈 Theo HoREA, giá căn hộ cao cấp tại TP.HCM trong năm 2024 đã đạt ngưỡng 90 triệu đồng/m², tương đương khoảng 9,7 tỷ đồng cho một căn 2 phòng ngủ – mức giá mà nếu không có tài sản tích lũy lớn, hoặc không vay được số tiền tương đương nửa đời làm việc, thì gần như không thể với tới. Mà đừng nói căn hộ cao cấp, ngay cả nhà trung cấp với mức giá 40–50 triệu/m² giờ cũng… “đỏ mắt” tìm trên thị trường sơ cấp.

🤔 Vậy câu hỏi đặt ra là: tại sao nhà ở giá rẻ ngày càng biến mất?

Có nhiều lý do:

• Giá đất tăng phi mã, khiến chi phí phát triển nhà ở đội lên quá cao.
• Thủ tục pháp lý kéo dài, rườm rà, khiến các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ bị “mắc kẹt” giữa nhiều tầng nấc quy định.
• Doanh nghiệp ít mặn mà làm nhà giá rẻ, vì lợi nhuận thấp, thời gian quay vòng vốn dài, trong khi xây cao cấp thì vừa lời nhiều, vừa bán ít căn là đã đủ “gỡ vốn”.
• Chính sách hỗ trợ còn thiếu đột phá, chưa có khung cơ chế đủ hấp dẫn để khuyến khích phát triển nhà cho người thu nhập thấp.

🎯 Giấc mơ an cư đang xa dần với rất nhiều người trẻ – những người đi làm 5–10 năm, tiết kiệm nghiêm túc nhưng vẫn thấy giá nhà luôn chạy trước thu nhập vài bước. Càng chờ, càng bị bỏ lại phía sau.

Thị trường bất động sản TP.HCM rõ ràng đang cần một “liều thuốc điều tiết mạnh”: tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, cắt giảm rào cản pháp lý, hỗ trợ doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở thực sự phục vụ số đông. Bằng không, thị trường sẽ tiếp tục phát triển lệch pha, đẹp ngoài nhìn vào nhưng yếu bên trong, và rủi ro “vỡ cấu trúc” sẽ không còn là chuyện xa vời.