1. Giá căn hộ “cặp cửa” cùng tăng mạnh

Thống kê từ CBRE cho thấy, trong quý II/2025, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã vọt lên mức trung bình ~79 triệu đồng/m², tăng 6 % theo quý và 33 % so với cùng kỳ năm ngoái. Ngay cả khu vực vốn được xem giá mềm như Hà Đông, Hoàng Mai, giờ đây cũng không dưới 70 triệu/m².

Thị trường thứ cấp cũng không hề kém cạnh với giá trung bình ~50 triệu/m², tăng 15 %/năm – tạo ra mức chênh lệch hấp dẫn, đặc biệt với các nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm để ở hoặc đầu tư cho thuê.

2. Nguyên nhân tăng giá: Từ chi phí đến quy hoạch và pháp lý

Chi phí đầu vào tăng: Đất nền, vật liệu xây dựng, nhân công… không có dấu hiệu hạ nhiệt

Hạ tầng đô thị đột phá: Các cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi sẽ sớm hoàn thiện, nối liền Đông – Tây – Nam – Bắc Hà Nội, kích hoạt tiềm năng giá đất và căn hộ tại vùng ven.

Pháp lý & quy hoạch rõ ràng: Hàng loạt dự án “đóng băng” đã được tháo gỡ; TP. Hà Nội đẩy mạnh lập quy hoạch, đặc biệt cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, giải quyết nút thắt thủ tục đầu tư.

3. Chính sách vĩ mô hỗ trợ dòng tiền vào bất động sản
Chính sách tiền tệ linh hoạt: NHNN điều tiết lãi suất và tín dụng, mục tiêu tăng trưởng tín dụng đạt ~16 %, giúp dòng vốn chảy vào sản xuất, kinh doanh và cả bất động sản có chuyển biến tích cực hơn.

Chính sách tài khóa – thuế: Chính phủ thúc đẩy thu ngân sách (bao gồm từ thương mại điện tử), áp dụng hóa đơn điện tử, điều tiết chi tiêu công hợp lý – tạo môi trường minh bạch cho giao dịch BĐS.

Miễn – giảm thuế hỗ trợ đầu tư: Nhiều chính sách kích cầu, hỗ trợ doanh nghiệp, giảm áp lực tài chính lên khách hàng và nhà đầu tư vào lĩnh vực nhà ở .

4. Cơ hội & rủi ro trong tầm nhìn 2025–2026

✅ Cơ hội

Nguồn cung sơ cấp dự kiến đạt ~25.000–31.000 căn, tập trung tại Đông Anh, Hoài Đức, Hoàng Mai – vùng ven nhiều tiềm năng giá trị gia tăng.

Dòng chảy FDI vào BĐS vẫn mạnh – chiếm khoảng 26 % tổng vốn FDI đầu năm 2025 khoảng 18 tỷ USD.
Đầu tư công là động lực dài hạn: các siêu dự án như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc–Nam, đường vành đai mở rộng,… không chỉ tạo cú hích hậu cần mà còn thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh.

⚠️ Rủi ro & yếu tố cần lưu tâm

Mức giá cao chưa phản ánh lực cầu thực tế, nhiều dự án chưa đến kỳ bàn giao, dẫn đến giao dịch sơ cấp có dấu hiệu giảm tốc (tỷ lệ hấp thụ khoảng 60 %, thấp hơn so với 70 % năm 2024).

Giá thứ cấp có thể điều chỉnh nếu thị trường sơ cấp chững lại; Savills dự báo giá thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ trong quý III–IV/2025 .

Dòng vốn nhạy cảm tín dụng: nếu chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất tăng, áp lực tài chính có thể ảnh hưởng tâm lý mua và đầu tư.

🎯 Chiến lược đầu tư đề xuất:

1. Mua đón sóng sơ cấp vùng ven

Ưu tiên Đông Anh, Hoài Đức, Hoàng Mai – sớm bắt sóng giá và hạ tầng mới

Lợi thế: Thanh khoản tốt, biên lợi nhuận cao

2. Chọn nhà thứ cấp đã bàn giao

Dự án hoàn thiện, pháp lý đầy đủ, có dòng tiền cho thuê ngay

Lợi thế: Giảm thiểu rủi ro pháp lý, lãi suất vay thấp

3. Đầu tư theo chu kỳ thị trường

Thời điểm tốt mua vào khoảng Q3–Q4/2025 khi giá sơ cấp dự kiến chững lại

Lợi thế: Giảm giá vốn, tăng khả năng sinh lời

4. Tận dụng chính sách thuế & tín dụng

Sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua ưu đãi vay vốn, thuế, hợp đồng mua bán

Lợi thế: Tăng hiệu quả vốn, tối ưu dòng tiền

Cre: Nguyễn Văn Hanh