🔍 3 chiêu trò thổi giá tinh vi và bài học từ thực tế

⚡ 1. Giao dịch nội bộ, tạo sóng giá ảo: Một nhóm nhà đầu tư tự mua bán qua lại, đẩy giá liên tục trong thời gian ngắn. Người mua thật dễ bị cuốn theo “bẫy giá”.

- Thực tế: Tại một khu vực ven TP.HCM vào cuối năm 2024, giá đất trong vòng 3 tuần tăng từ 25 triệu lên 35 triệu đồng/m² chỉ vì 5 giao dịch được thực hiện giữa các bên có liên hệ nội bộ. Sau khi “làm giá” thành công, nhóm đầu cơ rút khỏi thị trường, để lại mặt bằng giá ảo trong khi nhu cầu thực gần như không có. Người mua cuối cùng phải chấp nhận “ôm đất” vì không thể bán ra với giá tương ứng.

⚡ 2. Tung tin quy hoạch không kiểm chứng: Nhiều khu đất bị đồn thổi sẽ có metro, khu công nghiệp, trung tâm thương mại... nhưng thực tế chỉ là "tin vịt".

- Ví dụ điển hình: Năm 2023, nhiều khu đất tại Long Thành (Đồng Nai) bị đồn thổi sắp có đường cao tốc mới kết nối trực tiếp với sân bay quốc tế. Tuy nhiên, khi kiểm tra thực tế, khu vực này vẫn chưa có kế hoạch đầu tư rõ ràng. Giá đất vẫn tăng mạnh theo tin đồn, nhưng sau 6 tháng, khi thông tin bị bác bỏ, mặt bằng giá quay đầu giảm 15–20%, khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân thiệt hại nặng.

⚡ 3. Tạo nguồn cung khan hiếm giả tạo: Đội nhóm môi giới chỉ giới thiệu vài lô "còn sót lại", tạo tâm lý khan hiếm, thúc đẩy mua nhanh với giá cao.

- Chiêu trò quen thuộc: Các sàn môi giới dựng kịch bản “đợt mở bán cuối cùng”, “chỉ còn vài nền view đẹp”, thúc ép khách ra quyết định trong ngày. Tâm lý lo sợ mất cơ hội khiến người mua dễ bị dẫn dắt. Tuy nhiên, thực tế khu đất vẫn còn hàng chục nền chưa ra sổ hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý. Sau khi mua, nhiều khách mới phát hiện khu vực không có thanh khoản như kỳ vọng.

📌 Chiến lược dành cho người mua có tầm nhìn dài hạn

- Xác thực mọi thông tin bằng kênh chính thống.

→ Đến trực tiếp Phòng Tài nguyên & Môi trường hoặc tra cứu qua hệ thống công khai của tỉnh/thành phố.

- Tìm hiểu mặt bằng giá khu vực bằng dữ liệu thật.

→ So sánh từ sổ giao dịch công chứng, dữ liệu từ các sàn uy tín, và giá lô đất có vị trí – pháp lý tương đương.

- Không đầu tư theo cảm xúc – hãy xây dựng luận điểm đầu tư.

→ Lý do mua là gì: đầu tư lướt sóng, giữ tài sản, hay chờ quy hoạch?

→ Khả năng chấp nhận rủi ro và kế hoạch thoát hàng khi cần thiết là gì?

📊 Một vài con số đáng lưu ý (2024–2025)

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hơn 60% các giao dịch có dấu hiệu đầu cơ trong quý I/2025 đến từ các khu vực ven đô chưa hoàn thiện hạ tầng.

Gần 40% nhà đầu tư cá nhân mua theo tin đồn, không có bước kiểm tra quy hoạch chính thức trước khi xuống tiền (Khảo sát từ Batdongsan.com.vn).

Ở những khu vực có tin đồn “sắp có đại dự án”, giá đất tăng trung bình 25–30% trong vòng 2 tháng, nhưng sau đó giảm lại 10–15% khi không có tiến triển thực tế.

🎯 Thị trường BĐS sẽ còn tiếp tục phân hóa mạnh. Người có kiến thức, giữ kỷ luật và phân tích được dòng tiền mới có thể đứng vững giữa những đợt “sóng giá”.

Đừng để bị cuốn theo đám đông – hãy là nhà đầu tư hiểu rõ “giá trị thực” và “chiến lược của chính mình”.