Bộ tài chính vừa đưa ra 2 phương án tính Thuế TNCN cho BĐS:

- PA1: tính 20% trên số lãi sau khi trừ giá vốn

- PA2: ngoài PA1 thì các trường hợp còn lại nếu không xác định được thì tính như cũ (2% trên tổng giao dịch)

PA1 thì thấy bắt đầu hơi khó xác định, cũng như chứng minh Lãi- Vốn

Giả dụ: Mua 1 căn nhà 10 tỷ vốn,vay ngân hàng hết 7 tỷ, sau đó bỏ ra 2 tỷ sửa nhà. Sau 5 năm bán được 15 tỷ, thì tính như thế nào, trên 5 tỷ hay trừ đi chi phí sửa nhà và lãi vay thì mới xác định là lãi, tuy nhiên còn trượt giá, lạm phát thì tính sao? Tính ra lỗ chứ đâu lời trên 5 tỷ giá vốn nữa.

PA1 khá là bất cập so với thị trường giá của VN hiện nay, hệ thống quản lý giá mua – bán thật trên thị trường bất động sản gần như không đầy đủ, không có giá mua rõ ràng, việc tính giá bán – giá vốn trở nên nhập nhằng

PA2 thì đang áp dụng, nhưng từ trước giờ CQT cũng đã rất khó xác định rồi vì vướng giá đất thị trường với giá nhà nước, mãi 1/8/2024 mới rõ ràng hơn thì bắt đầu cũng thấy ổn.

Các bất cập nếu PA2 xảy ra:

- Rắc rối và phát sinh khá nhiều việc không đáng về quy trình, lẫn thời gian để xác định Lãi này, nào là chứng mình Vốn- Lãi, nào là giấy tờ, nào là sao kê... Vì bản chất nó khônh dễ, nhiều khi gây ra tiêu cực ở một số bộ phận.

- Giá nhà sẽ bị đẩy lên vì chủ nhà hoặc nhà đầu tư sẽ tự động cộng thêm thuế 20% vào giá bán

- Thị trường mất thanh khoản, giảm giao dịch

- Sở hữu nhà của người dân còn vượt xa tầm tay

- Có thể sinh ra tiêu cực

Tuy nhiên nhìn về tương lai thì PA1 này vẫn sẽ làm được nếu áp dụng cho các giao dịch từ 2026 trở về sau, nếu có hệ thống quản lý giá mua – bán thật trên thị trường bất động sản, có dữ liệu đầy đủ HDMB nhà đất,

Hoặc để làm tốt và không có thất thu thì nên có lộ trình triển khai từ 2030, nhưng lấy mốc tính 20% từ 2026, lý do là từ nay tới 2030 ai mua bán cũng muốn kê cao lên để phải thâm hụt vốn, tính lãi thấp xuống, và nhà nước lại thu được một số Thuế kha khá 😅😅