Nhân dịp đọc được một vài thông tin hay ho về tín dụng bất động sản nhà ở trong báo cáo của cục nhà (Bộ Xây dựng) và VISRating - một đơn vị nghiên cứu thị trường cũng có tiếng tăm, nay bình luận một chút về cổ phiếu bất động sản nhà ở trong thời gian tới cho group thêm đông vui nhé!

Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I/2025, tín dụng bất động sản đã có chuyển biến tích cực, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở xã hội. Ngân hàng Nhà nước đã chủ động điều tiết chính sách, thúc đẩy giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng, đồng thời khuyến khích các ngân hàng thương mại gia tăng cho vay các dự án phục vụ nhu cầu ở thực - một hướng đi có tính bền vững và khả năng hồi vốn cao hơn so với các phân khúc đầu cơ hay nghỉ dưỡng.

Báo cáo mới nhất từ VISRating ghi nhận mức phục hồi rõ nét trong ngành bất động sản nhà ở, với sự cải thiện đồng thời ở nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ, và lợi nhuận doanh nghiệp. Tuy nhiên, dòng tiền hoạt động (CFO) vẫn âm, phản ánh độ trễ trong chu kỳ thu – chi vốn đầu tư. Đây là điểm cần lưu ý trong đánh giá tín dụng và tiềm năng cổ phiếu ngành.

Cổ phiếu bất động sản nhà ở: Một thời huy hoàng nay đang ở đâu?

Có một thời, cổ phiếu bất động sản nhà ở là "con cưng" trên sàn chứng khoán. Vào thời kỳ vàng son 2020–2021, cứ công ty nào dính chữ “Land”, “Home”, “Real” là dân đầu tư xếp hàng xin mua như… xếp hàng mua bánh Trung thu Đông Phương Hải Phòng vậy.

Lướt sóng lời vù vù, doanh nghiệp báo lãi, cổ đông mở tiệc. Nhưng rồi “bão trái phiếu”, siết tín dụng, chính sách kiểm soát chặt dòng tiền đổ vào địa ốc khiến ngành này từ trạng thái “phi mã” sang “phiêu lưu”.

Đến nay, khi thị trường đang trong giai đoạn “nghỉ ngơi”, nhiều nhà đầu tư tự hỏi: “Cổ phiếu BĐS nhà ở còn tiềm năng không? Hay chỉ còn cái tên để… hồi tưởng?”

Theo tôi vẫn là có đấy! Nhưng không dành cho những ai thiếu kiên nhẫn. Tin vui là: tiềm năng vẫn còn, thậm chí là rất lớn, nếu nhìn về dài hạn. Tin hơi buồn là: sẽ không còn là cuộc chơi của những ai thích lướt sóng theo tin đồn.

Vì sao?

👉 Nhu cầu nhà ở vẫn thật 100%: Việt Nam là nước đang đô thị hóa nhanh, dân số trẻ, tốc độ di cư về đô thị cao, thu nhập bình quân ngày càng tăng. Nhà ở, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền, vẫn là nhu cầu thực sự lớn.

👉 Chính sách đang xoay trục: Nhà nước đang đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, và các dự án BĐS có tính thanh khoản cao, đáp ứng đúng nhu cầu thị trường – thay vì chỉ “nuôi mộng penthouse”.

👉 Doanh nghiệp sống sót sau bão là những tay chơi lì lợm và khôn ngoan: Không ít công ty BĐS đang tái cấu trúc, giảm nợ, đàm phán lại dòng tiền, cơ cấu dự án, bắt tay ngân hàng. Ai qua được giai đoạn này sẽ “gặt hái quả ngọt” trong tương lai.

Cổ phiếu BĐS nhà ở trong tương lai sẽ là “bình dân có hậu”, không phải “cao cấp viễn tưởng”

Trước đây, cổ phiếu BĐS được kỳ vọng tăng trưởng nhờ vào việc doanh nghiệp bung dự án cao cấp, hô giá cao, đặt cọc trước, xây sau. Nhưng giờ khác rồi.

Tương lai, doanh nghiệp BĐS sống khỏe sẽ là những đơn vị: Phát triển nhà ở vừa túi tiền, dễ bán, dễ vay, dễ ở; Có quỹ đất sạch thật, pháp lý rõ ràng, xây là giao nhà; Quản trị tài chính minh bạch, không vay nợ ngập đầu; Biết đi theo dòng tiền thực, không chỉ sống bằng niềm tin...

Nhìn cổ phiếu bất động sản nhà ở dưới lăng kính “đầu tư giá trị”, thì giá cổ phiếu nhiều doanh nghiệp đã giảm sâu so với đỉnh, P/E và P/B đang ở vùng hấp dẫn với người thích “bắt đáy có cơ sở”.

Nhiều công ty đang sở hữu quỹ đất lớn tại vị trí tốt, giá vốn thấp, tức là chỉ cần thị trường ấm lại, biên lợi nhuận sẽ rất cao.

Việc Nhà nước mở lại room tín dụng, bơm thanh khoản, hạ lãi suất… sẽ giúp thị trường nhà ở khởi sắc dần từ năm 2025 trở đi.

Nhưng khoan! Không phải cổ nào cũng là… vàng mười

Không phải cứ “cổ đất” là cổ có đất. Một số công ty từng “vẽ” dự án hoành tráng trên giấy, thực chất là ôm nợ xấu, dính pháp lý, hoặc sống bằng mơ ước chứ không có dòng tiền thật.

Muốn đầu tư BĐS nhà ở thành công, nhà đầu tư cần:

✅ Tìm hiểu kỹ doanh nghiệp (đọc báo cáo tài chính, cơ cấu nợ, dự án thật, quỹ đất thật)

✅ Ưu tiên công ty làm nhà ở vừa túi tiền, đã có sản phẩm bàn giao

✅ Tránh các doanh nghiệp “ảo tưởng sức mạnh”, làm truyền thông giỏi hơn làm nhà

✅ Có tầm nhìn 2–3 năm, không lướt sóng ngắn hạn

Tương lai của cổ phiếu bất động sản nhà ở vẫn còn rất sáng – nhưng dành cho người nhìn xa, hiểu sâu và đủ kiên nhẫn. Đừng mong cổ phiếu tăng trần chỉ vì một “tin đồn sáp nhập tỉnh”. Hãy mong cổ phiếu tăng đều nhờ vào dự án bán chạy, dòng tiền khỏe, lãnh đạo có tâm và có tầm.

P/s: Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch tại các khu vực được đầu tư hạ tầng, pháp lý rõ ràng, cùng năng lực triển khai và quản trị tài chính tốt của các doanh nghiệp như: VHM, NLG, KDH, DXG được kỳ vọng dẫn dắt chu kỳ này.