Nhiều doanh nghiệp địa ốc phải lên phương án phát hành trái phiếu riêng lẻ để thanh toán khoản gốc, lãi đến hạn của lô trái phiếu trước đó.

Giữa bối cảnh đó, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (mã NLG) vừa phê duyệt kế hoạch phát hành 660 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, nhằm thanh toán toàn bộ khoản gốc đến hạn của lô trái phiếu NLG2018001 – cũng trị giá 660 tỷ đồng, đáo hạn ngày 19/6/2025.

Theo công bố, lô trái phiếu mới có kỳ hạn 3 năm, được đảm bảo bằng tài sản, lãi suất 2 kỳ đầu là 11%/năm, sau đó cố định ở mức 9,8%/năm. Mỗi kỳ tính lãi kéo dài 6 tháng. Dự kiến thời gian phát hành và sử dụng vốn sẽ rơi vào quý III/2025, ngay trước thời điểm đáo hạn của khoản nợ cũ.

Điểm nhấn đáng chú ý:

- Hình thức phát hành vẫn là riêng lẻ, cho thấy kênh huy động qua nhà đầu tư tổ chức vẫn là cứu cánh chính cho doanh nghiệp BĐS giữa lúc niềm tin thị trường bán lẻ còn yếu.

- Mức lãi suất 11% – 9,8%/năm được đánh giá là khá cao so với mặt bằng hiện tại, cho thấy rủi ro tín dụng vẫn đang bị thị trường định giá ở mức thận trọng đối với nhóm doanh nghiệp địa ốc.

- Việc đảo nợ (phát hành mới để trả nợ cũ) đang là xu hướng phổ biến, nhưng nếu không đi kèm cải thiện dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cốt lõi, sẽ tiềm ẩn nguy cơ mất thanh khoản chuỗi khi thị trường tiếp tục trầm lắng.

Đây là minh chứng rõ nét cho thực trạng đảo nợ mang tính “phòng vệ” của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay: phát hành trái phiếu mới để trả nợ trái phiếu cũ – không tạo dòng vốn phát triển dự án mới, mà chỉ nhằm duy trì khả năng thanh toán.

Áp lực đáo hạn không chỉ dồn lên Nam Long. Hàng loạt doanh nghiệp địa ốc khác cũng đang phải chuẩn bị cho những đợt trả nợ lớn:

- Công ty CP Đầu tư Hải Phát (HPX): Lô trái phiếu HPXH2125007 trị giá 500 tỷ đồng, đáo hạn 25/8/2025.

- Công ty CP Khách sạn Vịnh Hạ Long: Trái phiếu HLHCH2125001 trị giá 250 tỷ đồng, đáo hạn 2/8/2025.

- Công ty CP Hội An Invest: Hai lô trái phiếu HAJCH2225001 và HAJCH2225002, tổng quy mô 750 tỷ đồng, lần lượt đáo hạn vào 29/4 và 29/10/2025.

Việc các doanh nghiệp phải dồn lực trả nợ trong quý III cho thấy áp lực tái cấu trúc tài chính không còn là câu chuyện đơn lẻ, mà đã lan rộng trên toàn thị trường, trong khi khả năng tạo dòng tiền từ kinh doanh bất động sản chưa hồi phục.

Theo dữ liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) và FiinRatings, tính đến hết quý I/2025, chỉ có khoảng 25% giá trị trái phiếu đáo hạn được thanh toán đúng hạn, phần còn lại chủ yếu được cơ cấu, gia hạn hoặc đảo nợ. Đây là dấu hiệu cho thấy áp lực tài chính với doanh nghiệp bất động sản vẫn còn rất nặng nề, đặc biệt khi thị trường vẫn chưa thật sự phục hồi về thanh khoản và tâm lý nhà đầu tư cá nhân chưa trở lại.

Đảo nợ – giải pháp tình thế, nhưng tiềm ẩn rủi ro hệ thống

Mặc dù đảo nợ là phương án hợp pháp và tạm thời giúp doanh nghiệp duy trì thanh khoản, nhưng về dài hạn, việc tái cấp vốn mà không đi kèm cải thiện dòng tiền thực chất có thể tạo ra rủi ro dây chuyền, đặc biệt khi thị trường tiếp tục trong tình trạng thanh khoản yếu. Thêm vào đó, lãi suất phát hành cao khiến chi phí vốn đội lên, ảnh hưởng trực tiếp đến biên lợi nhuận và khả năng phục hồi.

Thị trường trái phiếu đang cần một kịch bản tái cấu trúc bền vững hơn, thay vì chỉ đơn thuần là quay vòng nợ. Nếu không có sự hỗ trợ mạnh mẽ về mặt pháp lý, tín dụng và thanh khoản thị trường thứ cấp, nhiều doanh nghiệp có thể rơi vào trạng thái bán tài sản, cắt lỗ, hoặc thậm chí vỡ nợ khi không thể đảo nợ kịp thời.