Theo phân tích của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dù lãi suất vay mua nhà đã giảm mạnh so với thời điểm khủng hoảng 2022–2023, thì mức ưu đãi 3–5% chỉ kéo dài trong thời gian rất ngắn, thường chỉ từ 3 đến 6 tháng. Sau thời gian đó, lãi suất sẽ “thả nổi” lên mức 11–14%/năm, tùy tình hình thị trường và chính sách vĩ mô.

📌 Bài toán tài chính thực tế: vay 2,5 tỷ trong 20 năm

Giả sử một người mua nhà vay 2,5 tỷ đồng trong 20 năm, với kịch bản phổ biến hiện nay:

• 6 tháng đầu ưu đãi lãi suất 4%/năm, chỉ trả lãi khoảng 8,3 triệu đồng/tháng.

• 5 năm tiếp theo (giai đoạn ân hạn nợ gốc): trả lãi khoảng 23–29 triệu đồng/tháng, do lãi suất tăng lên 11–14%/năm.

• Từ năm thứ 6 trở đi, người vay bắt đầu trả cả gốc và lãi:

  • Nếu trả góp theo dư nợ giảm dần, số tiền tháng đầu tăng vọt lên 36,8–43,1 triệu đồng, sau đó giảm dần về khoảng 14 triệu đồng/tháng.

  • Nếu trả góp cố định, người vay sẽ phải chi đều đặn 28,4–33,3 triệu đồng/tháng trong 15 năm còn lại.

Tổng cộng, sau 20 năm, người vay phải trả:

• 5,86 – 6,76 tỷ đồng với phương án dư nợ giảm dần.

• 6,4 – 7,6 tỷ đồng nếu trả góp cố định.

📉 Lãi suất giảm, nhưng áp lực vẫn nặng nề

Ngay cả với phương án "dễ thở" hơn – lãi suất cố định 8%/năm trong 5 năm đầu, sau đó thả nổi 11–14%, tổng chi phí lãi vay vẫn dao động từ 3,5 – 4,5 tỷ đồng, chưa kể rủi ro lãi suất tăng trong dài hạn.

Theo VARS, tính trung bình, một người vay mua nhà sẽ phải trả khoảng 27–30 triệu đồng/tháng trong 20 năm – con số này vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người trẻ hiện nay.

📊 90 triệu đồng/tháng: Mức thu nhập lý tưởng để không “vỡ trận” tài chính

Nếu áp dụng nguyên tắc an toàn tài chính – chi phí nhà ở không vượt quá 30% tổng thu nhập – thì người vay cần thu nhập tối thiểu 90 triệu đồng/tháng để duy trì khả năng trả nợ ổn định. Điều đáng lo ngại là, theo khảo sát từ nhiều tổ chức nhân sự, rất ít người trẻ hoặc hộ gia đình trẻ tại đô thị đạt mức thu nhập này, đặc biệt là trong bối cảnh chi phí sinh hoạt ngày càng leo thang.

🧭 An cư không thể là “cuộc chơi tính lãi”

Câu chuyện vay mua nhà hôm nay không chỉ là bài toán lãi suất, mà còn là lời cảnh báo về khả năng tiếp cận nhà ở đang ngày càng xa rời thực tế thu nhập của người dân đô thị. Trong khi các chính sách hỗ trợ vẫn còn manh mún, thiếu tính dài hạn, thì mỗi quyết định vay mua nhà đang trở thành một canh bạc tài chính – nơi người mua vừa lo lãi suất, vừa lo thu nhập, vừa lo chính sách.