TP.HCM,  Hà Nội từng là “át chủ bài” của thị trường cho thuê, mô hình nhà phố mặt tiền, đặc biệt tại các tuyến đường sầm uất đang đối mặt với một nỗi buồn rất đời thường nhưng không hề nhỏ: “khách không có chỗ đậu xe”.

Mỗi một thập kỷ đi qua lại có những cách vận hành hàng hoá khác nhau. Nhà phố giờ toàn 500 triệu - 1 tỷ/m2 xong cho thuê được bao nhiêu tiền trên 1 tháng đây?

Sắp tới từ 2030-2050 gần như tất cả nhà mặt phố đều bị áp quy hoạch lại nên xem ra câu chuyện “nhà mặt phố” mong manh ra phết đấy 😃 Giờ thuê nhà mặt phố kinh doanh phiêu lưu phết đấy 😳

Với lại nhà mặt phố ở Việt Nam lôm ca lôm côm nhìn không ra đâu vào đâu + thiết kế xây dựng không có gu. Toàn nhà hình số 4 nhìn chán quá cơ 😳

Đặc biệt, ở thời mà “ai cũng mơ có con xe bốn bánh” thì một mặt bằng không thể đậu nổi chiếc xe… ba gác, rõ ràng là một điểm trừ chí mạng!

Một thời tung hoành: Mở tiệm, mở văn phòng, mở quán… cái gì cũng được!

Nhớ lại cách đây chục năm, nhà phố mặt tiền là niềm mơ ước của bao nhiêu nhà đầu tư. Ai có được căn nhà 2 tầng mặt đường, phía dưới cho thuê làm cửa hàng, phía trên cho thuê trọ, thu nhập rủng rỉnh không cần đi làm vẫn “auto có tiền về mỗi tháng”.

Mỗi căn nhà phố gần ngã tư, chợ, trường học đều là “cục nam châm hút tiền”. Mở tiệm tóc, phòng khám, văn phòng, thậm chí tiệm net cái gì cũng có khách.

Nhưng thời thế đã đổi, và chiếc ô tô cũng không còn là giấc mơ xa vời như trước nữa…

Câu chuyện “bỗng dưng… quay xe”

Trước tôi từng đi hỏi chuyện một nhà ế mặt bằng tại khu vực Chùa Bộc - nơi vị trí đắc địa Hà Nội, họ trả lời chúng tôi rằng họ  rao cho thuê mặt bằng tầng trệt, diện tích 60m², giá 25 triệu/tháng, rẻ so với khu vực. Vậy mà 3 tháng không ai thuê!”

Lý do? Không phải giá cao, không phải phong thủy xấu, nhiều người thích mặt bằng lắm, mà không đậu được ô tô khách tới thì chịu!” Họ vào mua quần áo thì biết vứt xe đâu!

Cứ thế, nhà đẹp, vị trí ổn, nhưng khách vẫn… quay đầu về hướng khác, vì không muốn làm “thượng đế đi bộ 500m rồi quay lại”.

Khi khách hàng có xe hơi, còn mặt bằng chỉ có… mặt tiền

Trong những năm gần đây, số lượng ô tô cá nhân tăng vọt. Không chỉ giới trung lưu, ngay cả chủ shop nhỏ, startup, spa mini cũng có ô tô. Việc tìm mặt bằng kinh doanh giờ đây không còn chỉ nhìn mặt tiền rộng hay giá thuê mềm, mà còn phải đặt câu hỏi:

“Khách tôi đến, họ đậu xe ở đâu?”

“Giao hàng tiện không?”

“Grab có dám dừng lại không bị la?”

Nhà phố dù 2 mặt tiền, dù ngay ngã tư đắt giá nhưng nếu nằm trên tuyến đường cấm dừng, cấm đỗ, lòng đường hẹp, hoặc dân cư phàn nàn vì xe đậu chắn lối, thì khả năng… ế khách cao không tưởng.

Trong khi nhà phố “bí chỗ đậu xe”, thì chung cư từng bị chê là chật, thiếu riêng tư nay lại lên ngôi nhờ có:

✅ Hầm để xe rộng rãi

✅ Bãi giữ xe khách

✅ Lối giao nhận hàng tiện lợi

✅ Không gian đón khách chuyên nghiệp hơn

Nhiều mô hình kinh doanh nhỏ hiện đại (spa, nail, văn phòng luật, phòng khám răng…) chọn mở ở các shophouse trong khu căn hộ, thậm chí trong tầng trệt chung cư – nơi khách có thể dễ dàng gửi xe, đi thang máy, ngồi phòng chờ máy lạnh. Thật khác xa so với cảnh… đứng nắng vẫy xe ngoài mặt đường nhà phố.

Nhà phố cho thuê “hụt hơi” không hẳn do lỗi của nó, mà do… đô thị lớn lên. Đô thị phát triển, dân số đông, phương tiện tăng. Các tuyến đường trung tâm ngày càng chật chội, vỉa hè ngày càng… không còn để đi bộ chứ nói gì đậu xe. Nhiều con phố từng là thiên đường kinh doanh, nay bị “trảm” vì không đủ hạ tầng hỗ trợ người tới.

Những hướng đi nào cho chủ nhà phố?

Không phải nhà phố hết thời. Nhưng nhà phố cần “lột xác” để thích nghi:

✅ 1. Tập trung cho thuê ở những ngành nghề không cần lưu lượng khách cao

Ví dụ: văn phòng công ty IT, studio sáng tạo, văn phòng luật – những mô hình mà khách đến ít, chủ yếu là làm việc nội bộ.

✅ 2. Cải tạo lại mặt bằng: chừa khoảng trống phía trước, nếu được

Một số chủ nhà đã phá bỏ tường bao, lùi nhà vào để tạo khoảng sân đậu xe máy, thậm chí ô tô nhỏ. Tốn diện tích, nhưng đổi lại hút khách thuê hơn.

✅ 3. Tìm đối tượng thuê phù hợp: ở lâu dài, ít phụ thuộc xe cộ

Ví dụ: hộ gia đình thuê để ở, chuyên gia nước ngoài, nhóm freelance – họ không cần mặt tiền đẹp, mà cần không gian yên tĩnh, riêng tư.

Không còn là “con gà đẻ trứng vàng” như trước, nhà phố cho thuê đang bước vào giai đoạn cần tái cấu trúc mô hình khai thác. Khi đô thị không còn vỉa hè thoải mái, khi khách ai cũng có ô tô, thì chủ nhà cũng cần có… kế hoạch B, chứ không thể chỉ chờ “mặt tiền đẹp sẽ có người tới”.

Vì nếu khách không đến được, thì đẹp mấy cũng… vô nghĩa.