Tình cờ đọc được đoạn này trên 1 bài báo:

“Thị trường chung cư Hà Nội đầu năm 2026 đang ghi nhận xu hướng chững lại và giảm giá, đặc biệt ở phân khúc thứ cấp (chuyển nhượng) với khoảng 47% dự án điều chỉnh giảm. Các chủ nhà, chủ đầu tư buộc phải giảm kỳ vọng, giảm giá 200-400 triệu đồng/căn hoặc "cắt lỗ" tại khu vực ven để đẩy hàng, tăng thanh khoản”.

Câu chuyện nghe qua tưởng đùa: một căn hộ đầu năm 2024 giá 3 tỷ, sau vài mùa nắng mưa bỗng hóa thành 8 tỷ, rồi đầu năm 2026 “hạ nhiệt” xuống còn 7,8 tỷ. Và thế là thị trường được ghi nhận là đang điều chỉnh, đang chững lại, thậm chí có nơi còn gắn mác cắt lỗ.

Nếu đây là cắt lỗ, thì có lẽ định nghĩa về lỗ trong bất động sản cần được viết lại, và viết bằng bút chì để còn tiện sửa tiếp.

Hai năm qua, chung cư Hà Nội đã trải qua một cuộc tăng giá mà nếu kể lại cho người ngoài ngành nghe, rất dễ bị nghĩ là nói quá. Nhưng không, nó là thật. Một hành trình mà giá nhà đi nhanh hơn cả tốc độ tăng lương, nhanh hơn cả tốc độ tăng trưởng GDP, và có khi còn nhanh hơn cả tốc độ… thay đổi suy nghĩ của người mua.

Hồi đầu 2024, câu chuyện phổ biến là gom tiền mua một căn 2–3 tỷ ở ven đô, cố gắng vay thêm chút, thắt lưng buộc bụng vài năm là ổn. Đến cuối 2025, câu chuyện chuyển sang một tông màu khác: cùng căn đó, giá đã lên 6–7 tỷ, và người mua bắt đầu chuyển từ tìm nhà sang… tìm lý do để hiểu vì sao giá lại như vậy.

Giải thích thì có nhiều: nguồn cung hạn chế, chi phí đầu vào tăng, pháp lý siết chặt, dòng tiền đầu tư đổ vào, tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Mỗi lý do đều có phần đúng, nhưng khi cộng tất cả lại, kết quả cuối cùng vẫn khiến nhiều người ngồi im một lúc lâu, nhìn bảng giá mà không biết nên cười hay nên thở dài.

Và rồi đến 2026, thị trường bỗng chững lại. Thanh khoản giảm. Người mua bắt đầu dè dặt hơn. Lãi suất không còn dễ chịu như trước. Những người từng xuống tiền ở vùng giá cao bắt đầu thấy áp lực. Thế là xuất hiện làn sóng điều chỉnh, đặc biệt ở phân khúc thứ cấp.

Nhưng điều chỉnh theo kiểu rất… Hà Nội.

Giảm 200–400 triệu trên một căn hộ 7–8 tỷ, nghe qua thì cũng đáng kể. Nhưng đặt cạnh mức tăng vài tỷ trong hai năm trước đó, con số này giống như bớt một muỗng đường trong một ly trà đã quá ngọt. Vẫn ngọt, chỉ là bớt gắt.

Thế nên mới có chuyện rao bán thấp hơn đỉnh vài trăm triệu đã được gọi là thiện chí, là giảm giá sâu, là cơ hội hiếm có. Người bán thì cảm thấy mình đã nhượng bộ rất nhiều. Người mua thì nhìn vào và nghĩ rằng hình như hai bên đang nói hai ngôn ngữ khác nhau.

Một bên nói về giá đã giảm. Một bên nghĩ về giá đã tăng.

Cái thú vị của thị trường lúc này không nằm ở con số, mà nằm ở tâm lý. Người bán vẫn sống trong ký ức của đỉnh giá. Người mua thì đã bắt đầu quay về với thực tế dòng tiền. Khoảng cách giữa hai bên không chỉ là vài trăm triệu, mà là cả một cách nhìn về giá trị.

Ở khu vực ven, nơi từng được kỳ vọng là “vùng trũng” hút dòng tiền, áp lực càng rõ ràng hơn. Những căn hộ từng được mua với niềm tin rằng giá sẽ còn tăng nữa giờ bắt đầu phải cạnh tranh nhau để thoát hàng. Và khi nhiều người cùng muốn bán, thị trường buộc phải trả lời bằng thanh khoản chứ không phải bằng kỳ vọng.

Thế là xuất hiện những cụm từ nghe rất quen mà lại rất mới: cắt lỗ nhẹ, giảm sâu tượng trưng, thương lượng mạnh cho khách thiện chí.

Nghe thì đau, nhưng nhìn kỹ thì vẫn còn… dễ chịu chán.

Bởi vì nếu thực sự quay về đúng nghĩa của hai chữ cắt lỗ, có lẽ câu chuyện sẽ khác rất nhiều. Khi đó, mức giảm không còn là vài trăm triệu, mà có thể là vài tỷ. Và khi đó, thị trường sẽ không còn là câu chuyện chững lại, mà là một chu kỳ hoàn toàn khác.

Hiện tại, thị trường giống như một người vừa chạy quá nhanh và đang đứng lại để thở. Chưa ngã, nhưng cũng chưa thể chạy tiếp ngay.

Điều đáng nói là trong lúc thị trường đang điều chỉnh, cách gọi tên vẫn giữ nguyên sự lạc quan vốn có. Giá giảm nhưng không ai muốn nói là giảm thật. Cắt lỗ nhưng vẫn hy vọng hòa vốn. Người mua thì chờ thêm, người bán thì giữ thêm, và cả hai cùng tạo nên một trạng thái lưng chừng rất đặc trưng.

Có thể phải mất thêm một thời gian nữa để thị trường tìm được điểm cân bằng mới. Một mức giá mà người mua cảm thấy hợp lý và người bán chấp nhận được. Nhưng trước khi điều đó xảy ra, sẽ còn nhiều câu chuyện kiểu 8 tỷ xuống 7,8 tỷ và được gọi là giảm sâu.

Và có lẽ, trong những câu chuyện đó, điều hài hước nhất không phải là con số, mà là cách người ta kể về nó.

Bởi vì suy cho cùng, bất động sản không chỉ là bài toán tiền bạc. Nó còn là bài toán niềm tin. Mà khi niềm tin đã từng tăng nhanh như giá nhà trong hai năm qua, thì lúc nó chững lại, cảm giác cũng… đặc biệt không kém.