Năm 2026 đang diễn ra đúng theo kịch bản đó. Lãi suất vay mua nhà leo lên vùng 12–14%/năm, thậm chí có khoản thả nổi chạm 15%, khiến nhiều người vay bắt đầu hiểu thế nào là áp lực tài chính theo tháng, chứ không còn là con số ước tính trên giấy.

Theo Nguyễn Trí Hiếu, câu chuyện không chỉ nằm ở ngân hàng “tự nhiên tăng lãi”, mà đến từ bức tranh lớn hơn: tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt hơn, tăng trưởng tín dụng không còn thoải mái như giai đoạn trước, dòng vốn ưu tiên cho đầu tư công, trong khi hệ thống ngân hàng cũng chịu áp lực thanh khoản. Khi đầu vào đắt lên, đầu ra khó có chuyện rẻ đi.

Ở một góc nhìn khác, Châu Đình Linh cho rằng khi lãi suất huy động đã lên tới 8–9%/năm, thì việc lãi vay tăng là điều gần như tất yếu, đặc biệt với các khoản vay trung và dài hạn như mua nhà. Ngân hàng không phải tổ chức từ thiện, và dòng tiền luôn chảy về nơi có lợi suất hợp lý hơn.

Nghe qua thì có vẻ khô khan, nhưng khi áp vào thực tế, câu chuyện trở nên rất… sống động.

Một khoản vay 3 tỷ, trước đây trả lãi khoảng 20–25 triệu mỗi tháng, giờ có thể đội lên 30–35 triệu, thậm chí hơn nếu bước vào giai đoạn thả nổi. Với những người mua để ở, đó là áp lực phải tính toán lại chi tiêu. Với những người mua để đầu tư, đặc biệt là lướt sóng, đó là bài toán sinh tử.

Bởi vì lướt sóng chỉ hiệu quả khi chi phí vốn đủ thấp để “ôm hàng” trong thời gian chờ tăng giá. Khi lãi suất cao, mỗi tháng trôi qua không chỉ là thời gian, mà là tiền thật chảy ra. Giữ càng lâu, áp lực càng lớn.

Thế nên mới có chuyện thị trường bắt đầu xuất hiện những người bán không phải vì muốn chốt lời, mà vì không còn lựa chọn nào khác.

Và đây chính là điểm thú vị: lãi suất cao không trực tiếp làm giá bất động sản giảm ngay, nhưng nó làm thay đổi hành vi của người tham gia thị trường. Khi đủ nhiều người buộc phải bán, mặt bằng giá tự nhiên sẽ phải điều chỉnh.

Nhìn theo hướng tích cực, đây lại là một giai đoạn cần thiết. Một kiểu “lọc máu” cho thị trường.

Những nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi. Những người mua theo phong trào, thấy giá tăng là xuống tiền, sẽ bắt đầu thận trọng hơn. Ngân hàng cũng không còn giải ngân kiểu trải thảm, mà chọn lọc khách hàng kỹ hơn, ưu tiên những người có dòng tiền ổn định.

Thị trường vì thế bớt ồn ào, nhưng lại rõ ràng hơn.

Còn câu hỏi lướt sóng trong giai đoạn này là cơ hội hay rủi ro, câu trả lời có lẽ không nằm ở thị trường, mà nằm ở người chơi.

Với những người có vốn mạnh, không phụ thuộc quá nhiều vào vay ngân hàng, và đủ kiên nhẫn để chờ chu kỳ, thì đây có thể là thời điểm tốt để săn hàng. Khi nhiều người phải bán ra, cơ hội mua được tài sản với mức giá hợp lý hơn sẽ xuất hiện.

Nhưng với những ai vẫn giữ tư duy cũ, dùng đòn bẩy cao, kỳ vọng “mua hôm nay, vài tháng sau có lời”, thì thị trường hiện tại giống một bài kiểm tra khó. Không còn sóng rõ ràng, không còn dòng tiền dễ dãi, mọi quyết định đều phải trả giá nếu sai.

Và điểm đáng nói là, thị trường không cần sụp đổ để khiến người ta thua lỗ. Chỉ cần đứng yên đủ lâu, trong khi lãi vay vẫn đều đặn chạy, là đã đủ tạo ra áp lực.

Có thể nói, năm 2026 không phải là năm của những cú tăng giá ồn ào, mà là năm của sự sàng lọc âm thầm. Không có kịch tính lớn, nhưng lại đủ sức khiến nhiều người phải thay đổi cách chơi.

Cuối cùng, bất động sản vẫn là cuộc chơi dài hạn. Nhưng không phải ai cũng có đủ tiền và đủ bình tĩnh để chơi dài.

Và trong một thị trường mà tiền không còn rẻ, bản lĩnh không còn là khẩu hiệu. Nó thể hiện rất rõ… trong tài khoản ngân hàng mỗi cuối tháng.