Cách đây hơn một năm, tôi cứ ngỡ cầm 2,5 tỷ là tự tin chốt được căn 2 ngủ tử tế ở mảng phía Tây hay mảng Long Biên rồi, thế mà ngoảnh đi ngoảnh lại, giá nhà nó nhảy múa như cắn thuốc. Những căn chung cư hồi giữa năm 2024 còn rao 2,8 tỷ thì đến cuối năm 2025 đã "ngáo giá" lên tận 5 tỷ, thậm chí có căn tôi vừa hỏi tháng trước 4,5 tỷ, tháng sau quay lại chủ nhà đã quát 5 tỷ như đúng rồi. Nó khiến cái khoảng cách giữa số tiền tôi tích cóp và giá trị căn nhà cứ như hai đường thẳng song song, chạy mãi mà chẳng thấy điểm chạm, làm tôi có lúc nản đến mức muốn buông xuôi.

Thế nhưng, gió đảo chiều rồi anh em ạ, cái tin lãi suất vay mua nhà vọt lên mức 12-14%/năm đang khiến giới đầu cơ lẫn mấy ông "gồng" nợ phải toát mồ hôi hột. Với tôi, đây chính là tín hiệu của một cuộc đi săn.

Tôi nhớ như in cái giai đoạn 2023, khi lãi suất tăng kịch trần, thị trường xuất hiện nhan nhản những ca "ngộp thở" vì không xoay được dòng tiền trả ngân hàng, nhiều căn hộ phải cắt lỗ sâu từ 600 triệu đến cả tỷ đồng để thoát thân.

Hiện tại, kịch bản đó đang lặp lại khi các nhà băng không chỉ tăng lãi mà còn siết chặt điều kiện giải ngân, giống như việc họ vừa khóa vòi oxy vừa tăng giá bình lặn vậy. Những ông nào dùng đòn bẩy tài chính quá đà, vay tới 70-80% giá trị nhà để "lướt sóng" hay đầu tư thì giờ này chắc đang ngồi trên đống lửa, chỉ cần thêm vài nhịp điều chỉnh nữa là buộc phải "xả hàng" để cứu vãn dòng tiền.

Vì thế, thay vì đâm đầu vào vay thêm 2 tỷ nữa với mức lãi suất "cắt cổ" để mua nhà ngay lúc này, tôi chọn cách ngồi im và quan sát. Vị thế của người cầm tiền mặt lúc thị trường trầm lắng nó sướng lắm anh em, mình có quyền lựa chọn và ép giá.

Tôi đang kỳ vọng nếu một căn hộ 4,5 tỷ mà chủ nhà "ngộp" quá phải hạ xuống tầm 3,3 - 3,5 tỷ là tôi sẽ nhập cuộc ngay. Tuy nhiên, tôi cũng phải tự nhắc mình tỉnh táo, vì kể cả khi mua được hàng "ngộp" giá 3,5 tỷ, tôi vẫn phải vay thêm 1,3 tỷ nữa.

Với cái lãi suất 14% thì mỗi tháng số tiền gốc lãi phải trả cũng là một gánh nặng cực lớn, chưa kể việc ngân hàng có còn "room" để cho mình vay hay không lại là chuyện hên xui. Nó giống như việc bạn thấy một con cá cực to đang mắc cạn, nhưng để vớt nó lên bạn cũng phải tốn không ít sức lực và có khi còn bị trượt chân xuống bùn.

Phương án của tôi lúc này là không bao giờ vay quá 40% giá trị căn nhà để đảm bảo an toàn tuyệt đối cho thu nhập hàng tháng. Giải pháp tốt nhất là lập một bảng tính giả lập: nếu lãi suất vọt lên 16% và thu nhập bị giảm 30% do kinh tế khó khăn, mình có trụ nổi không? Nếu trụ được thì mới xuống tiền.

Tôi tin rằng thị trường sẽ còn đi ngang hoặc điều chỉnh sâu ở một số khu vực đầu cơ cao trong 1-2 năm tới, nên việc gì phải vội? Sự thận trọng lúc này không phải là hèn nhát, mà là sự tỉnh táo của người biết giữ tiền. Chẳng thà chậm lại vài năm mà kê cao gối ngủ ngon, còn hơn sở hữu được cái nhà mà tối nào cũng mơ thấy nhân viên ngân hàng đến đòi nợ.

Anh em nghĩ sao về "chiến thuật" chờ hàng ngộp này của tôi? Là khôn ngoan chớp thời cơ hay lại là sai lầm khi để vuột mất cơ hội vì giá nhà Hà Nội vốn dĩ chưa bao giờ biết giảm sâu?