Ở một góc phía Tây Hà Nội, cụ thể là Quốc Oai, 13 thửa đất chuẩn bị lên sàn với giá khởi điểm nghe qua tưởng như “ưu đãi đầu năm”: từ 9,5 triệu/m². Một con số đủ khiến nhiều người đang ôm giấc mơ “bỏ phố về quê làm… chủ đất” giật mình mở app ngân hàng xem lại số dư.

Nhưng nếu nghĩ đây là sale thật, giảm giá thật, thì có lẽ bạn chưa từng bước chân vào một phiên đấu giá đất đúng nghĩa.

Giá khởi điểm: cái bẫy ngọt ngào

9,5 triệu/m². Nghe như thời 2018 quay lại. Như một tấm vé quay về quá khứ, nơi đất còn “mềm”, người còn “hiền” và nhà đầu tư chưa kịp học cách… trả giá 6 vòng không chớp mắt.

Nhưng đời không như là mơ, và đấu giá thì càng không.

Bởi vì đi kèm với mức giá đó là một chi tiết nhỏ xíu nhưng cực kỳ “có võ”: bước giá 3 triệu/m². Tức là mỗi lần nhấc tay, bạn không chỉ nhích nhẹ vài trăm nghìn, mà là… nhảy cóc cả triệu.

Một lô đất 80m², chỉ cần thêm một bước giá thôi là đã tăng thêm 240 triệu. Hai bước là gần nửa tỷ. Ba bước… thôi khỏi tính nữa cho đỡ đau tim.

Đấy là chưa kể quy định tối thiểu 6 vòng trả giá. Sáu vòng, tức là dù bạn có muốn “chốt nhanh cho đỡ mệt” cũng không được. Cuộc chơi buộc phải kéo dài, giống như một ván bài mà ai cũng biết sẽ có người thắng lớn, nhưng không ai chắc người đó là mình.

Đấu giá – môn thể thao mạo hiểm của giới đầu tư

Nếu coi đầu tư đất là một môn thể thao, thì đấu giá chính là phiên bản “extreme sport”.

Ở đó, bạn không chỉ cần tiền, mà cần cả thần kinh thép, khả năng giữ mặt lạnh như tiền, và một chút… liều lĩnh có tính toán.

Vòng 1: Ai cũng còn nhẹ nhàng, giơ bảng như đi họp tổ dân phố.

Vòng 2: Bắt đầu có người nhíu mày.

Vòng 3: Một vài ánh mắt liếc nhau, kiểu “ông này lì đấy”.

Vòng 4: Không khí đặc quánh.

Vòng 5: Có người bắt đầu tính đường rút.

Vòng 6: Người trụ lại thường không phải người tỉnh táo nhất, mà là người… không muốn thua.

Và rồi, khi búa gõ xuống, có hai kiểu người:

Một là người thắng, bước ra ngoài với nụ cười hơi gượng, trong đầu chạy nhanh phép tính “liệu mình có mua đắt không”.

Hai là người thua, thở phào nhẹ nhõm như vừa thoát một mối tình độc hại.

Quốc Oai – vùng đất “từ từ mà nóng”

Không phải tự nhiên một khu vực như Quốc Oai lại thu hút sự chú ý.

Câu chuyện quen thuộc của bất động sản phía Tây: hạ tầng mở, đường xá kéo dài, đô thị giãn ra, người từ trung tâm bắt đầu nghĩ đến chuyện đi xa hơn một chút để đổi lấy không gian rộng hơn.

Hôm nay là đất ruộng, mai có thể là khu đô thị. Hôm nay là đường làng, vài năm nữa có thể là trục kết nối. Và giữa hai chữ “có thể” đó, là hàng loạt quyết định xuống tiền.

Nhà đầu tư gọi đó là tầm nhìn. Người ngoài gọi đó là… niềm tin.

Người mua: giữa giấc mơ và phép tính

Có một kiểu người rất đặc trưng trong các phiên đấu giá: người vừa cầm bảng, vừa cầm điện thoại.

Một tay giơ giá, một tay nhắn tin:

“Anh ơi, thêm 1 bước nữa không?”

“Chốt không anh?”

“Em thấy hơi căng rồi…”

Đằng sau mỗi cú giơ bảng là cả một hệ thống: vợ/chồng, đối tác, thậm chí là… hội bạn thân đang theo dõi livestream để tư vấn từ xa.

Và đôi khi, quyết định cuối cùng lại đến từ một câu rất cảm tính:

“Thôi đã vào đây rồi, chơi tới luôn.”

Môi giới: những người kể chuyện giữa cuộc chơi

Không thể thiếu trong bức tranh này là các môi giới – những người đứng giữa, vừa là người dẫn dắt, vừa là người “thêm gia vị” cho câu chuyện.

Họ nói về tiềm năng, về quy hoạch, về tương lai. Họ vẽ ra viễn cảnh mà trong đó, mảnh đất hôm nay sẽ trở thành tài sản “đẻ ra tiền” ngày mai.

Và công bằng mà nói, họ không sai. Chỉ là… không phải lúc nào thời điểm cũng đúng.

Giá rẻ có thật không?

Câu hỏi quan trọng nhất: 9,5 triệu/m² có thật sự là rẻ?

Câu trả lời là: có thể rẻ ở vạch xuất phát, nhưng chưa chắc rẻ ở vạch đích.

Bởi vì đấu giá không phải nơi bạn mua theo giá niêm yết, mà là nơi giá được tạo ra bởi chính những người tham gia.

Nó giống như một cuộc đấu tâm lý hơn là một cuộc mua bán đơn thuần.

Kết

Phiên đấu giá ở Quốc Oai nhìn qua giống một chương trình “sale đầu năm”, nhưng thực chất lại là một cuộc thi sức bền của tiền bạc và tâm lý.

Người ngoài nhìn vào thấy cơ hội. Người trong cuộc hiểu rõ áp lực.

Và chỉ khi bước ra khỏi phòng đấu giá, cầm trên tay tờ giấy trúng thầu, người ta mới thực sự biết mình vừa “mua được đất”… hay “mua một bài học”.

Còn nếu bạn đang định tham gia, lời khuyên chân thành là:

Chuẩn bị tiền, chuẩn bị kế hoạch… và chuẩn bị luôn cả tinh thần.

Vì đôi khi, thứ đắt nhất trong một phiên đấu giá không phải là mảnh đất, mà là cái cảm giác “lỡ rồi thì theo luôn”.

Và cảm giác đó, thường không có trong bảng giá khởi điểm.