Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, trong quý I/2026:

• Nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 6.100 căn, giảm so với quý trước
• Lượng giao dịch đi xuống, thanh khoản suy yếu
• Phân khúc hạng B chiếm tỷ trọng lớn, khoảng 79% tổng lượng tiêu thụ

Diễn biến này phản ánh tâm lý dè dặt của thị trường trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô còn nhiều biến động, từ lãi suất đến quy hoạch dài hạn.

Thực tế cho thấy, có những thời điểm lãi suất vay mua nhà chạm ngưỡng 15–16%/năm, một con số đủ để khiến bất cứ ai đang có ý định chốt đơn cũng phải "quay xe" gấp vì chi phí tài chính quá nặng nề. Hiện tại, phân khúc hạng B đang chiếm sóng tới 79% lượng tiêu thụ, cho thấy dòng tiền đang co cụm lại ở những lựa chọn mang tính an toàn và vừa túi tiền hơn là những dự án xa hoa, hào nhoáng.

Thực tế, cái sự "chững" lại này không đơn thuần là do người mua thiếu tiền, mà là do tâm lý "chờ đợi và quan sát" trước những biến động vĩ mô và quy hoạch dài hạn. Đối với các doanh nghiệp, đây thực sự là một cuộc chiến sinh tồn về dòng tiền. Những chủ đầu tư nào trước đây lỡ "tay không bắt giặc" hoặc dùng đòn bẩy tài chính quá đà thì bây giờ đang phải đối mặt với nguy cơ mất cân đối dòng tiền nghiêm trọng, thậm chí phải bán tháo tài sản để cắt lỗ hoặc ngậm ngùi rút lui.

Thị trường đang phân hóa cực kỳ gắt: một bên là những ông lớn có nền tảng tài chính vững như bàn thạch vẫn thong dong triển khai dự án, một bên là nhóm yếu thế đang loay hoay tái cấu trúc trong vô vọng. Trong bối cảnh ngân hàng chỉ ưu tiên "bơm vốn" cho các dự án có pháp lý sạch và tính khả thi cao, thì đây chính là lúc thị trường thực hiện cuộc thanh lọc tự nhiên, nơi các "mập" tận dụng cơ hội M&A để nuốt trọn thị phần của những doanh nghiệp hụt hơi.

Nhưng nếu nhìn một cách tích cực, mình thấy đây lại là cơ hội "vàng" để thị trường bất động sản Việt Nam tái định hình theo hướng bền vững và minh bạch hơn. Khi những chủ đầu tư yếu kém bị đào thải, nguồn cung còn lại sẽ tập trung vào các dự án chất lượng, pháp lý chuẩn chỉnh, giúp người mua không còn phải sống trong nỗi lo "dự án treo".

Hơn nữa, sự phát triển của hạ tầng đang kéo giãn sự chú ý ra các khu vực vùng ven, giúp giảm bớt áp lực giá cho cái lõi nội đô đang quá tải. Vậy câu hỏi đặt ra cho chúng ta - những người đi mua nhà là: Trong kỷ nguyên "chọn mặt gửi vàng" này, bạn sẽ tin vào những lời quảng cáo mỹ miều hay sẽ soi xét kỹ năng lực triển khai thực tế của chủ đầu tư? Liệu chúng ta có nên mạo hiểm bắt đáy lúc này hay đợi đến nửa cuối năm 2026 khi lãi suất được dự báo sẽ ổn định hơn?

Dù ông Đinh Minh Tuấn dự báo thị trường có thể cải thiện từ Quý II nhưng chắc chắn sẽ có độ trễ từ 3-6 tháng và sự phục hồi này sẽ không diễn ra đồng loạt. Nhóm khách mua ở thực vẫn sẽ là những người "cầm trịch" cuộc chơi, dẫn dắt các dự án có pháp lý rõ ràng và hạ tầng tốt đi lên trước. Thị trường bất động sản giờ đây không còn là mảnh đất màu mỡ cho những cú lướt sóng ngắn hạn đầy rủi ro nữa, mà đã trở thành cuộc đua marathon của những người có thực lực.

Các bạn nghĩ sao, liệu đây là lúc để săn "hàng ngộp" từ những doanh nghiệp đang hụt hơi, hay là lúc để an toàn đứng ngoài cuộc cho đến khi "cơn bão" lãi suất thực sự đi qua? Một thị trường minh bạch và chọn lọc hơn có phải là điều mà chúng ta hằng mong đợi sau bao nhiêu năm giá nhà nhảy múa vô lý không?