Và câu chuyện thú vị là: nhiều khi người ta tưởng đang thuê mặt bằng, nhưng thực ra lại đang trả tiền cho… cái vỉa hè phía trước.

Ở Hà Nội, đặc biệt những tuyến phố trung tâm, vỉa hè không chỉ là lối đi bộ. Nó là “không gian kinh doanh mở rộng”. Một quán cà phê nhỏ xíu bên trong, nhưng chỉ cần kê thêm vài bộ bàn ghế ra ngoài, dưới tán cây, nhìn ra phố, thế là tự nhiên tăng gấp đôi sức chứa, gấp ba trải nghiệm. Khách đến không phải vì điều hòa mát, mà vì cái cảm giác “ngồi ngoài đường nhưng vẫn chill”.

Nên mới có chuyện, dân F&B đi thuê mặt bằng không hỏi đầu tiên là “bao nhiêu mét trong nhà”, mà hỏi:

👉 “Vỉa hè rộng bao nhiêu?”

👉 “Có được ngồi không?”

👉 “Có bị đuổi không?”

Một vị trí như trong ảnh, nếu ở thời điểm “dễ thở”, thì giá thuê cao không phải vì diện tích sử dụng trong nhà, mà vì cái quyền được tràn ra ngoài. Thậm chí có những quán, 70% doanh thu đến từ khách ngồi vỉa hè. Bên trong chỉ là nơi pha chế, còn tiền thì nằm ngoài nắng.

Nhưng vấn đề của vỉa hè cũng giống như nhiều “lợi thế mềm” khác trong bất động sản là nó không nằm trên sổ đỏ. Không có dòng nào ghi: Diện tích sử dụng thêm: 20m² vỉa hè, view cây xanh, có thể kê 10 bàn 😂

Thế nên khi chính sách thay đổi, hoặc chiến dịch dọn dẹp vỉa hè được siết lại, thì câu chuyện lập tức đảo chiều. Những quán từng sống khỏe nhờ không gian mở bắt đầu hụt hơi. Khách giảm không phải vì đồ uống dở đi, mà vì… không còn chỗ ngồi đúng “gu” nữa.

Giảm 30% doanh thu là chuyện bình thường. Giảm 50% cũng không phải hiếm. Tui hay ngồi vỉa hè quán này, trước rất đông khách ngồi vỉa hè, và tới giờ khi vỉa hè bị siết, cá rằng cái quán này phải sụt doanh thu khoảng 50% là ít ấy. Và lúc này mới lộ ra một sự thật khá chua chát:

👉 Giá thuê thì vẫn thế,

👉 Nhưng giá trị sử dụng thực tế đã mất đi một nửa.

Đấy là rủi ro rất “đặc sản” của bất động sản phố ở Hà Nội. Không nằm ở pháp lý nhà đất, mà nằm ở cách không gian đô thị được cho phép vận hành.

Nhiều người hay nói “mặt tiền đẹp là vua”, nhưng thực ra phải sửa lại một chút: mặt tiền + vỉa hè đẹp + được phép sử dụng mới là vua. Thiếu một trong ba cái là câu chuyện đã khác rồi.

Và nếu nhìn rộng hơn, đây cũng là bài toán mà cả chủ nhà lẫn người thuê đều phải cân nhắc. Chủ nhà thì quen định giá cao dựa trên “lợi thế vỉa hè”, nhưng khi lợi thế đó không còn ổn định, mức giá ấy có còn hợp lý không? Người thuê thì nếu vẫn trả tiền theo thời “tràn ra ngoài thoải mái”, thì chẳng khác nào đang gánh một phần rủi ro chính sách thay cho chủ nhà.

Cuối cùng, cái vỉa hè -  thứ tưởng như rất bình thường lại trở thành một biến số cực kỳ quan trọng trong bài toán bất động sản đô thị. Nó không chỉ là chỗ để đi, mà là nơi tạo ra dòng tiền, tạo ra trải nghiệm, và cũng có thể… lấy đi tất cả chỉ sau một quyết định quản lý.

Nên mới có cảnh, cùng một mặt bằng, cùng một con phố, nhưng chỉ cần khác nhau ở cái vỉa hè trước cửa thôi, là định mệnh kinh doanh đã rẽ sang hai hướng hoàn toàn khác nhau rồi.