Ngày xưa, câu cửa miệng là “mua đi rồi tính”, còn bây giờ phổ biến hơn là “giữ được bao lâu”.

Một ông bạn trong nhóm, trước đây rất tự tin với chiến lược “vay mạnh tay để đi nhanh”, hôm đó ngồi im lặng hơn hẳn. Hỏi ra mới biết đang gồng một lô đất mua từ 2023, vay khoảng 60–65%, dự tính lướt trong 2 năm. Kịch bản ban đầu rất đẹp: giá tăng 30%, trả nợ ngân hàng, còn dư một khoản gọi là “tiền thưởng cho sự quyết đoán”.

Nhưng thị trường không đọc kịch bản đó.

Đến 2026, giá chỉ nhích nhẹ, trong khi lãi vay thì không nhẹ chút nào. Tính sơ sơ, mỗi năm trả lãi đã gần bằng tiền đi làm cả năm. Bán thì tiếc, giữ thì mệt, mà để không thì thấy mình giống như đang làm từ thiện cho ngân hàng.

Câu chuyện này không hiếm. Nó chỉ là phiên bản đời thực của một điều mà nhiều người bắt đầu nhận ra: thị trường không còn là nơi “mua gì cũng thắng” nữa, mà là nơi ai sai nhịp sẽ bị giữ lại rất lâu.

Trước đây, dòng tiền vào bất động sản có phần dễ thở hơn. Vay không quá khó, lãi suất ưu đãi đủ dài để người ta kịp “thoát hàng”. Nhưng sang 2026, khi định hướng tín dụng chặt hơn, ưu tiên nhu cầu ở thật, câu chuyện bắt đầu đổi chiều.

Những sản phẩm sống bằng tin đồn, bằng kỳ vọng “sắp có đường”, “sắp lên quận” bắt đầu chậm lại rõ rệt. Không phải vì chúng sai hoàn toàn, mà vì không còn đủ dòng tiền mới để nuôi kỳ vọng cũ.

Một người khác trong nhóm lại đi hướng ngược lại. Không mua đất xa, không chạy theo sóng, anh này chọn một căn hộ nhỏ gần khu công nghiệp. Giá không rẻ, thậm chí lúc mua còn bị chê là “ăn chắc mặc bền quá”.

Nhưng đổi lại, mỗi tháng có dòng tiền thuê ổn định. Không nhiều đến mức giàu lên, nhưng đủ để anh không phải lo lắng mỗi khi lãi suất nhích lên. Khi thị trường chậm lại, người này không cần bán, cũng không bị ép bán.

Ngồi nghe hai câu chuyện cạnh nhau, tự nhiên thấy thị trường 2026 giống một bài kiểm tra sức bền hơn là cuộc đua tốc độ.

Một vấn đề khác cũng khiến nhiều người bắt đầu “tỉnh ra” là khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập. Khi giá căn hộ trung bình đã lên khoảng 80 triệu đồng/m², trong khi thu nhập bình quân năm chỉ quanh 100 triệu đồng, thì người mua ở thật phải tính toán rất kỹ.

Tôi có một người bạn trẻ, thu nhập hai vợ chồng khoảng 40 triệu/tháng, quyết định mua căn hộ gần 4 tỷ. Lúc ký hợp đồng, cả hai rất vui, cảm giác như vừa chạm được vào một cột mốc lớn của đời người.

Nhưng sau vài tháng bắt đầu trả nợ, niềm vui chuyển dần thành… kỷ luật tài chính. Mỗi tháng, tiền ngân hàng chiếm gần một nửa thu nhập. Đi ăn ngoài phải nghĩ, mua sắm phải cân nhắc, còn mỗi lần nghe tin lãi suất có thể tăng là thấy tim hơi “rung nhẹ”.

Căn nhà vẫn ở đó, nhưng áp lực cũng ngày càng lớn!!!

Câu chuyện này khiến một điều trở nên rõ ràng hơn bao giờ hết: khi người mua ở thật đã “căng” như vậy, những sản phẩm không gắn với nhu cầu ở thật sẽ ngày càng khó thanh khoản. Không phải vì không ai muốn mua, mà vì không còn nhiều người đủ sức mua.

Cùng thời điểm đó, chính sách cũng đang thay đổi theo hướng rất rõ: tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, kiểm soát những dòng vốn mang tính đầu cơ. Nói đơn giản, thị trường đang được kéo về gần hơn với giá trị sử dụng thật.

Và khi điều đó xảy ra, sự phân hóa bắt đầu lộ rõ.

Một người bỏ 2 tỷ mua căn hộ gần nơi có việc làm, bệnh viện, trường học, có thể cho thuê đều đặn. Một người khác cũng 2 tỷ nhưng mua đất ở nơi còn rất xa tiện ích, chỉ trông chờ tương lai. Trong giai đoạn trước, hai lựa chọn này có thể cùng thắng. Nhưng ở 2026, một bên bắt đầu “nuôi được mình”, còn bên kia phải… tự nuôi bằng tiền túi.

Đòn bẩy tài chính vì thế cũng không còn là “vũ khí miễn phí” nữa. Vay 70% bây giờ không khác gì tự đặt mình vào một bài toán áp lực dài hạn. Nếu mọi thứ thuận lợi thì không sao, nhưng chỉ cần thị trường đi ngang hoặc lãi suất tăng thêm vài điểm, câu chuyện lập tức đổi màu.

Một người bạn của tôi từng nói: trước đây vay nhiều thấy mình thông minh, bây giờ vay nhiều thấy mình… dũng cảm.

Nhìn rộng ra, 2026 không phải là năm thị trường “chết”, mà là năm thị trường bắt đầu phân loại người chơi. Ai dựa vào tin đồn, vào kỳ vọng ngắn hạn sẽ thấy khó thở hơn. Ai đi theo dòng tiền thật, nhu cầu thật sẽ chậm hơn nhưng chắc hơn.

Và câu hỏi lớn nhất lúc này cũng không còn là nên ôm tiền hay ôm tài sản. Giữ tiền mặt thì an toàn hơn trong ngắn hạn, nhưng dài hạn lại lo lạm phát. Ôm tài sản thì phải chọn đúng, nếu không sẽ bị chôn vốn rất lâu.

Có lẽ, điểm khác biệt lớn nhất của năm nay nằm ở một sự thay đổi rất nhỏ trong tư duy. Không còn là mua càng nhiều càng tốt, mà là mua ít lại nhưng hiểu rõ mình đang mua cái gì.