Đất cấp từ năm 1986 theo diện giãn dân, đến 2012 mới cấp sổ đỏ, đứng tên bà mẹ. Thế mà đến khi cơm không lành canh không ngọt, hai mẹ con lôi nhau ra tòa, mọi chuyện mới vỡ lở. Người mẹ đứng ra khởi kiện đòi chia căn nhà đất khoảng 170m² vì cho rằng con gái đã lập gia đình riêng, không chăm sóc mình. Con gái phản đối, muốn giữ nguyên hiện trạng. Cuối cùng, tòa vẫn chia để làm rõ quyền lợi các bên. Cuối cùng, miếng đất "sạch" trong mắt người mua lại là một mớ bòng bong pháp lý.
Thực tế sử dụng là 223m², nhưng trong sổ chỉ có 166,7m². Phần gần 60m² “dùng thêm” bị xác định là đất công do lấn ra ngõ đi chung và buộc giao lại cho địa phương quản lý. Giá đất được thẩm định 12 triệu/m², nhà 2 tầng khoảng 230 triệu, công trình phụ khoảng 13 triệu. Tòa chia mẹ hơn 108m², con gái hơn 58m² và nhận căn nhà 2 tầng, đồng thời phải thanh toán chênh lệch 185 triệu. Phúc thẩm giữ nguyên. Phần “vượt sổ” vẫn trả lại địa phương.
Nếu bạn đã từng đi xem đất và nghe môi giới nói câu quen thuộc “đất thực tế rộng hơn sổ”, thì đây chính là đoạn bạn cần đọc lại lần nữa.
Bẫy đầu tiên là cái bẫy “sổ đúng tên nhưng tài sản không phải của một người”. Đất trong vụ việc được xác nhận là giao cho hộ gia đình. Thời điểm cấp sổ, hộ gồm mẹ và con. Nghĩa là dù một người đứng tên, quyền lợi của người còn lại vẫn có thể được xem xét nếu có căn cứ về quá trình tạo lập, sử dụng, đóng góp. Về nguyên tắc dân sự, tài sản chung có thể bị yêu cầu chia bất cứ lúc nào nếu đủ điều kiện.
Nhà đầu tư mà chỉ làm việc với người đang đứng tên, bỏ qua các thành viên khác trong hộ, thì khác gì ký hợp đồng với một cánh cửa đang khép hờ? Mua xong, một người thân khác nhảy ra khởi kiện, giao dịch có thể bị kéo vào vòng xoáy tranh chấp nhiều năm.
Bẫy thứ hai là “diện tích nhìn thấy”. 223m² thực tế nghe rất đã. Nhưng pháp lý chỉ công nhận 166,7m². Gần 60m² còn lại là đất công. Khi tòa tuyên giao lại địa phương quản lý, phần đó coi như biến mất khỏi tài sản. Nếu bạn mua theo giá 223m², thì bạn đã trả tiền cho cả… phần không thuộc về mình.
Đây là rủi ro kép. Một là định giá sai, vì tính tiền theo diện tích thực tế thay vì diện tích pháp lý. Hai là chi phí phát sinh sau mua: tháo dỡ, trả lại đất, chỉnh lý hồ sơ, thậm chí mâu thuẫn với hàng xóm. Cái lợi tưởng chừng “đất nở hậu” hóa ra lại là mầm rủi ro.
Bẫy thứ ba nằm ở câu chuyện “công sức đóng góp”. Người con cho rằng mình có góp công xây tầng 2, sửa chữa nhà. Nhưng tòa nhận định không chứng minh được công sức đáng kể, nên phần đất chia ít hơn. Khi tài sản có yếu tố gia đình, mỗi người giữ một câu chuyện riêng. Nếu tranh chấp nổ ra, người mua thứ ba thường là người kẹt giữa hai phiên bản sự thật.
Vậy nhà đầu tư nên làm gì trước khi đặt cọc một “deal gia đình”?
Đừng chỉ hỏi giá bao nhiêu, mà phải hỏi sổ cấp cho cá nhân hay hộ gia đình. Tại thời điểm cấp sổ, hộ gồm những ai. Có ai đã tách khẩu, lập gia đình riêng nhưng vẫn có quyền lợi liên quan không. Đừng ngại yêu cầu xác nhận từ địa phương về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng.
Hãy đo đạc lại diện tích thực tế và so kỹ với sổ. Nếu có phần chênh lệch, phải làm rõ đó là đất gì. Đất công, ngõ chung, hành lang kỹ thuật hay chỉ sai số đo đạc. “Lấn tí không sao” là câu nói rẻ tiền nhất nhưng có thể khiến bạn trả giá đắt nhất.
Nếu tài sản có nhà xây thêm, tầng sửa lại, hãy hỏi ai bỏ tiền, có hóa đơn chứng từ gì không. Vì khi tranh chấp xảy ra, tòa không xử theo cảm xúc mà theo chứng cứ.
Và một điều nghe có vẻ cảm tính nhưng cực kỳ thực tế: xem trong gia đình có mâu thuẫn không. Ly hôn, tranh chấp chăm sóc cha mẹ, anh chị em không nhìn mặt nhau… Những mâu thuẫn tình cảm rất dễ chuyển hóa thành tranh chấp tài sản. Khi đó, bạn không chỉ mua một căn nhà, mà còn mua luôn một “lịch sử gia đình”.
Từ 2026, khi bảng giá đất được ban hành hằng năm theo Luật Đất đai 2024, câu chuyện nghĩa vụ tài chính và rà soát hồ sơ sẽ chặt hơn. Những phần “vượt sổ”, “mượn ngõ”, “xây tạm” càng dễ bị soi khi cần chỉnh lý hoặc phát sinh tranh chấp. Thị trường không hết cơ hội, nhưng tài sản lỗi pháp lý sẽ bị trừ điểm rất mạnh về thanh khoản.
Thử tưởng tượng bạn mua một lô “170m² trên sổ” nhưng thực địa nhìn như 220m². Sau này bị rà soát, phần “nở” bị xác định là đất công. Bạn mất diện tích, mất công trình phụ, mất thời gian xử lý, và khi bán lại, khách hỏi tới hồ sơ tranh chấp cũ là lập tức ép giá. Lúc đó mới thấy mình đã mua “cảm giác rộng rãi” chứ không phải mua quyền sử dụng đất hợp pháp.
Pháp lý không hề phức tạp. Chỉ là nhiều người hỏi chưa đủ.
Trong bất động sản, lợi nhuận thường đến từ chênh lệch giá. Nhưng rủi ro lại đến từ chi tiết nhỏ. Và đôi khi, một dòng chữ “hộ gia đình” trên sổ đỏ có thể quyết định bạn đang cầm vàng… hay đang cầm một quả bom hẹn giờ.