Tôi không quan tâm mấy cái câu chuyện x2 x3 mà mấy ông hay vẽ ra. Nội đô hay ngoại ô cũng vậy, nếu dùng đòn bẩy mà dòng tiền không gánh nổi thì sớm muộn gì cũng vỡ. Vấn đề không phải là tài sản đó có tiềm năng hay không, mà là bạn có đủ sức chờ đến lúc nó tăng hay không.
Thằng bạn tôi là ví dụ rất rõ. Nó vay hơn 1 tỷ ôm một căn studio ở TP.HCM, lúc mua ai cũng bảo ngon, trung tâm, dễ cho thuê, thanh khoản tốt. Nó cũng không phải dạng liều, tính toán đủ kiểu rồi mới xuống tiền. Nhưng đời nó không chạy theo file excel.
Mới 6 tháng thôi, chưa kịp “thở” đã thấy lãi suất nhích lên. Khoản phải trả mỗi tháng bắt đầu phình ra, trong khi tiền cho thuê thì không như kỳ vọng. Lúc đầu còn cố gồng, nghĩ chắc vài tháng nữa ổn. Nhưng thị trường không có khái niệm chờ mình ổn.
Áp lực nó không đến một lần, mà nó đến đều đều mỗi tháng. Cứ đến kỳ là phải trả, không trả thì ngân hàng gọi, mà trả thì tiền trong người lại mỏng đi. Cảm giác đó nó rất khó chịu, kiểu không chết ngay nhưng cũng không sống thoải mái được.
Cuối cùng nó phải bán ô tô. Không phải vì thích, mà vì không còn lựa chọn nào khác. Một tài sản phục vụ cuộc sống phải hy sinh để giữ một tài sản đầu tư. Nghe là thấy có gì đó sai sai rồi, nhưng lúc đã vào thế thì không còn đường đẹp nữa.
Cái tôi thấy nhiều người đang ảo nhất là câu không bán được thì để đó, không thì cho thuê. Nghe thì có vẻ rất chill, kiểu đầu tư dài hạn, không quan tâm thị trường. Nhưng cái câu đó chỉ đúng khi bạn không vay, hoặc vay rất ít.
Còn đã vay, thì mỗi tháng là một lần trả giá. Không có chuyện để đó mà không mất gì cả.
Cho thuê cũng không phải phép màu. Lợi nhuận 1.5–2% mà tính ra còn chưa chắc đủ bù chi phí. Khách thuê không phải ở mãi, họ đi là lại trống nhà, lại sửa chữa, lại mất thêm tiền. Có những giai đoạn tìm khách còn khó hơn bán nhà. Nên đừng nghĩ có khách thuê là xong, nó chỉ là giảm đau một phần thôi, chứ không phải cứu sống.
Cái nguy hiểm nhất là nhiều người bước vào thị trường lúc dễ quá, nên họ không hiểu cảm giác bị dòng tiền đè. Họ nghĩ cứ giữ là thắng, vì trước giờ họ toàn thắng. Nhưng họ không nhận ra là họ thắng nhờ hoàn cảnh, không phải vì chiến lược.
Đến lúc hoàn cảnh đổi, lãi suất tăng, thanh khoản chậm lại, thì những người dùng đòn bẩy cao bắt đầu lộ ra. Không phải ai cũng sập ngay, nhưng ai yếu là bị bào mòn trước. Cứ mỗi tháng trôi qua là một lớp người phải bán bớt, thu hẹp lại, hoặc hy sinh thứ khác để giữ tài sản.
Nên, tầm này mà còn vay để đu theo kỳ vọng thì phải xác định trước kịch bản xấu nhất. Đừng nghĩ mình là ngoại lệ. Thị trường này không có ngoại lệ lâu dài đâu.
Ai chưa bị dí thì nói gì cũng hay. Ai đã từng phải bán tài sản khác để trả nợ rồi thì sẽ hiểu, đầu tư không phải là kiếm được bao nhiêu, mà là mình chịu được bao lâu.
Sống sót qua được đoạn này đã là một loại năng lực rồi, chứ không phải chuyện đơn giản nữa.