Câu chuyện bắt đầu từ một giao dịch tưởng như quen thuộc: bên mua chuyển 1 tỷ đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng 2 thửa đất, dù biết rõ đất đang thế chấp ngân hàng. Sau đó, vì cho rằng người nhận cọc không phải chủ sở hữu nên bên mua “quay xe”, yêu cầu hủy hợp đồng và đòi lại tiền. Cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều tuyên vô hiệu, buộc trả lại tiền. Nhưng ở cấp giám đốc thẩm – và sau này trở thành án lệ – Tòa án đã đưa ra một quan điểm hoàn toàn khác, mang tính “định hướng lại” toàn bộ nhận thức pháp lý về đặt cọc.

Điểm mấu chốt đầu tiên mà án lệ khẳng định là: hợp đồng đặt cọc là một giao dịch độc lập, không bị phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của tài sản chuyển nhượng. Nói cách khác, việc tài sản đang thế chấp KHÔNG làm vô hiệu hợp đồng đặt cọc. Đây là một nhận định cực kỳ quan trọng, bởi nó tách bạch hai tầng pháp lý: một bên là giao dịch bảo đảm (đặt cọc), một bên là giao dịch chính (chuyển nhượng). Và nếu các bên đã tự nguyện, biết rõ tình trạng tài sản mà vẫn giao kết, thì pháp luật bảo vệ chính sự thỏa thuận đó .

Điểm thứ hai – và cũng là “cú sốc” lớn đối với nhiều người – là vấn đề chủ thể nhận cọc. Trong vụ án, người nhận cọc không phải là người đứng tên quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Tòa án xác định rằng: nếu có sự ủy quyền hoặc sự thỏa thuận thống nhất giữa các bên, và bên đặt cọc biết rõ điều đó nhưng vẫn giao kết, thì hợp đồng vẫn hợp pháp. Điều này phá vỡ tư duy phổ biến rằng “không chính chủ thì hợp đồng vô hiệu”. Thực tế, pháp luật dân sự không yêu cầu bên nhận cọc phải là chủ sở hữu tài sản, mà chỉ cần có quyền giao kết hợp pháp (ví dụ: đại diện, ủy quyền, hoặc được các bên chấp nhận).

Nhưng điểm “đắt giá” nhất của án lệ lại nằm ở hệ quả: bên đặt cọc vẫn phải mất cọc nếu tự ý từ chối giao kết hợp đồng chính. Trong vụ việc, bên mua viện lý do “giá cao” để rút lui. Tuy nhiên, Tòa án xác định đây là lỗi hoàn toàn thuộc về bên đặt cọc, bởi họ đã biết rõ các điều kiện ngay từ đầu. Khi đã đặt cọc để bảo đảm giao kết mà lại không thực hiện, thì hậu quả pháp lý theo Điều 328 BLDS là mất cọc – không có ngoại lệ .

Đáng chú ý, án lệ còn làm rõ một ranh giới rất tinh tế nhưng cực kỳ quan trọng trong thực tiễn: chỉ khi đến thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng mà tài sản vẫn chưa được giải chấp, dẫn đến không thể giao kết, thì khi đó mới xem xét lỗi của bên nhận cọc. Nghĩa là, rủi ro về việc tài sản đang thế chấp không tự động chuyển hóa thành lỗi của bên nhận cọc ngay từ đầu. Đây chính là “bẫy pháp lý” mà rất nhiều người mua vướng phải: tưởng rằng đất đang thế chấp là “có quyền rút lui an toàn”, nhưng thực tế lại tự đưa mình vào thế vi phạm hợp đồng.

Dưới góc nhìn luật sư, án lệ 79/2025/AL mang một thông điệp rất rõ: pháp luật bảo vệ sự thỏa thuận – không bảo vệ sự thay đổi ý chí sau khi đã cam kết. Một khi đã ký đặt cọc trong trạng thái biết rõ rủi ro, thì không thể dùng chính rủi ro đó để thoát nghĩa vụ. Đây là nguyên tắc xuyên suốt của pháp luật dân sự hiện đại: tôn trọng ý chí tự do, nhưng cũng buộc các bên phải chịu trách nhiệm với lựa chọn của mình.

Từ án lệ này, có thể rút ra 3 cảnh báo “xương máu” cho người tham gia giao dịch bất động sản: Thứ nhất, đừng bao giờ nghĩ rằng “đặt cọc cho vui” – vì một khi đã đặt cọc là đã bước vào ràng buộc pháp lý thực sự. Thứ hai, việc tài sản đang thế chấp không phải là “lá chắn pháp lý” để rút lui. Và thứ ba, giao dịch qua người đại diện, người thân, hay “không chính chủ” không làm hợp đồng vô hiệu nếu có sự thỏa thuận rõ ràng.

Án lệ 79 không chỉ là một phán quyết, mà là một “chuẩn mực hành xử” mới cho thị trường: đặt cọc là cam kết nghiêm túc, không phải phép thử. Và trong cuộc chơi pháp lý này, sai một bước – có thể mất cả tỷ đồng.

Ls  Đặng Thị Thuý Huyền