Ân hạn nợ gốc, nói cho dễ hiểu, không phải là giảm nợ. Nó chỉ là dời nợ. Bạn chưa phải trả gốc trong vài năm đầu, nhưng khoản nợ đó vẫn nằm nguyên ở đó, không mất đi đồng nào.
Ví dụ rất phổ biến là 5 năm đầu chỉ trả lãi, không trả gốc. Nghe thì thấy “dễ thở” thật, vì mỗi tháng chỉ cần lo phần lãi. Nhưng nếu nhìn thẳng vào bản chất, thì bạn chỉ đang trì hoãn việc trả nợ mà thôi. Cái gốc vẫn nằm yên, chờ bạn ở phía sau.
Và chính chỗ này mới bắt đầu có vấn đề.
Mình luôn nhìn ân hạn nợ gốc như một công cụ đòn bẩy tài chính, chứ không phải là một ưu đãi theo nghĩa “được lợi”. Nó giống như việc bạn được phép “delay” áp lực, để dùng dòng tiền vào việc khác trong giai đoạn đầu.
Nhưng đòn bẩy thì luôn có hai mặt. Với những người mua nhà để ở, đặc biệt là tài chính mỏng, thu nhập chủ yếu từ lương, thì đây có thể là một cái bẫy rủi ro kép rất lớn nếu không tính kỹ.
Thứ nhất, phải phân biệt cực kỳ rõ: ân hạn nợ gốc khác hoàn toàn với ân hạn cả gốc lẫn lãi.
Nếu bạn chỉ được ân hạn gốc, thì mỗi tháng vẫn phải trả lãi đều đặn. Còn nếu là ân hạn cả gốc lẫn lãi, tức là thời gian đầu bạn không trả đồng nào, thì phần lãi đó thực chất không biến mất, mà bị cộng dồn vào khoản nợ. Nói cách khác, tổng dư nợ của bạn đang âm thầm phình to lên. Nghe thì “nhẹ” ở hiện tại, nhưng lại “nặng” hơn ở tương lai.
Thứ hai, cú sốc thực sự thường đến sau khi hết thời gian ân hạn. Lúc này, bạn không chỉ bắt đầu trả gốc, mà còn phải trả trên một dư nợ gần như còn nguyên, thậm chí cao hơn nếu có lãi cộng dồn. Và chưa dừng ở đó, rất nhiều khoản vay sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi.
Tức là sao?
Tức là lãi suất không còn giữ ở mức ưu đãi ban đầu nữa, mà sẽ biến động theo thị trường. Nếu lãi suất tăng, số tiền bạn phải trả mỗi tháng có thể “nhảy vọt” lên một mức hoàn toàn khác. Có những người tính toán rất ổn trong 2–3 năm đầu, nhưng đến năm thứ 4, thứ 5 thì bắt đầu hụt hơi, vì dòng tiền không theo kịp nghĩa vụ trả nợ. Đó là lúc cái “ân hạn” trước đây quay lại… đòi nợ.
Thứ ba là câu chuyện trả nợ trước hạn. Nhiều người nghĩ đơn giản là “gom tiền rồi trả sớm cho xong”. Ý tưởng thì đúng, nhưng thực tế lại có một biến số mà nhiều người quên: phí phạt trả nợ trước hạn, thường rơi vào khoảng 1–3%.
Vậy nên bài toán không còn đơn giản là “có tiền thì trả”, mà phải tính xem số tiền lãi tiết kiệm được khi trả sớm có lớn hơn khoản phí phạt đó hay không. Nếu không tính kỹ, có khi bạn trả sớm mà… chưa chắc đã lợi. Đến đây, câu chuyện bắt đầu tách ra thành hai hướng rất rõ.
Nếu bạn là người kinh doanh, có dòng tiền tốt, biên lợi nhuận mỗi năm tầm 20% trở lên, thì ân hạn nợ gốc lại là một công cụ rất hay. Bạn giữ được tiền trong tay, đem đi quay vòng, tạo ra lợi nhuận cao hơn chi phí vay. Khi đó, việc “dời nợ” thực sự có ý nghĩa, vì tiền của bạn đang làm việc hiệu quả hơn.
Nhưng nếu bạn là người làm công ăn lương, thu nhập ổn định nhưng không có đột biến, thì câu chuyện lại khác hoàn toàn.
Ân hạn lúc này gần như chỉ là… hoãn nợ 2–5 năm. Lãi vẫn phải đóng đều, còn gốc thì treo ở đó. Và đến một thời điểm, bạn sẽ phải đối diện với toàn bộ nghĩa vụ tài chính gần như cùng lúc, trong khi thu nhập không thay đổi quá nhiều.
Đó là lúc nhiều người rơi vào trạng thái “đuối dần”, chứ không phải vỡ ngay lập tức.
Vậy nên, vấn đề đặt ra ở đây khi làm bài toán tài chính mua nhà là liệu chúng ta có đang quá lạc quan khi nhìn vào những con số "không đồng" ở giai đoạn đầu mà quên mất kịch bản tài chính cho 2 hay 5 năm tới? Và trong một thị trường đầy biến động như hiện nay, việc chấp nhận lãi suất thả nổi sau ân hạn có phải là một canh bạc quá lớn với những người có thu nhập cố định? Liệu chiến lược "lấy mỡ nó rán nó" bằng cách dùng tiền chưa trả gốc đi đầu tư có thực sự khả thi với tất cả mọi người, hay nó chỉ dành cho một nhóm nhỏ những nhà đầu tư chuyên nghiệp?
Căn bếp nhỏ của mình có thể sắm sửa sau, nhưng bảng tính Excel về nợ vay thì nhất định phải rõ ràng từng con số ngay từ bây giờ. Mọi người đã từng ai trải qua cảm giác "sốc" khi hết thời gian ân hạn chưa, hay có bí quyết gì để quản trị dòng tiền vay mua nhà thật mượt mà không, cùng chia sẻ với mình để tụi mình cùng học hỏi nhé!