Nay em vừa đi xem nhà về các bác ạ. Sau khi em xem thì thấy nhìn chung giá nhà cả nhà đất và chung cư thời điểm này đều đang đi ngang, có chỗ thì giảm.

Nhưng giảm ở đây là giảm trên lãi nhé. Tức là ai mua đầu tư từ đợt đỉnh tầm 10/2025 là giờ lỗ nếu muốn thanh khoản.

Theo nhìn nhận của 1 đứa thích đầu tư & mua ở thực như e thì năm năm nay lãi suất bank có lẽ sẽ còn tăng. Nhà nguồn cung sắp ra khá nhiều, mọi người sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Nên cứ bình tĩnh mà ngắm. Nếu dòng tiền và thu nhập k thực sự tốt thì có 70% giá trị nhà hẵng mua. 

Cũng đồng ý có nhà sớm an cư lạc nghiệp nhưng mà thời điểm này cứ bình tĩnh thui. Cụ nào tài chính k tốt mà vay năm nay là khá mệt đó. Chưa kể còn nhiều biến động phía trước. Năm nay xác định ăn chắc mặc bền thui các cụ ạ!

Nói thêm một chút cho rõ, cái cảm giác “đi ngang” của thị trường bây giờ nó không phải kiểu đứng yên đâu, mà là đứng trong trạng thái… gồng.

Bên bán thì không muốn giảm sâu vì vẫn còn kỳ vọng, vẫn còn neo theo mặt bằng cũ. Nhất là những ai mua vào giai đoạn đỉnh tầm cuối 2025, họ gần như không có lựa chọn nào khác ngoài việc giữ giá. Bán là lỗ thật, mà không bán thì vẫn phải gồng chi phí. Thành ra mới có chuyện giá rao thì cao, nhưng đi hỏi kỹ thì lại có thể thương lượng.

Bên mua thì lại ở trạng thái ngược lại. Không thiếu nhu cầu, nhưng ai cũng chùn tay. Một phần vì lãi suất, một phần vì tâm lý sợ mua xong lại giảm tiếp. Nên mới có cảnh đi xem rất nhiều, hỏi rất kỹ, nhưng xuống tiền thì rất ít. Thị trường nhìn bên ngoài tưởng yên, nhưng bên trong thì ai cũng đang dè chừng nhau.

Cái đoạn này mới là đoạn khó chịu nhất.

Không sập hẳn để mà “bắt đáy”, cũng không tăng để mà “đu theo”. Nó cứ lửng lơ, làm cho cả người mua lẫn người bán đều khó quyết định. Ai nóng ruột thì dễ sai, ai kiên nhẫn thì lại có lợi thế.

Còn về nguồn cung, đúng là sắp tới sẽ ra thêm nhiều. Chung cư mới, dự án mới, rồi cả hàng tồn từ các năm trước bắt đầu bung ra. Người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn, không còn bị dồn vào thế phải mua bằng mọi giá như trước. Cái này rất quan trọng, vì khi có nhiều lựa chọn thì quyền lực sẽ dần nghiêng về phía người cầm tiền.

Nhưng cũng đừng hiểu nhầm là cứ nhiều nguồn cung thì giá sẽ giảm mạnh. Thực tế nó sẽ phân hóa rất rõ.

Những sản phẩm tốt, vị trí ổn, pháp lý sạch, chủ đầu tư uy tín thì vẫn giữ giá, thậm chí còn có giao dịch. Còn những sản phẩm trước đây được đẩy giá nhờ kỳ vọng, nhờ sóng, nhờ tin tức thì bắt đầu lộ ra. Lúc đó mới thấy rõ đâu là giá trị thật, đâu là giá do kể chuyện.

Cái tôi thấy nhiều người đang sai ở thời điểm này là vẫn dùng tư duy của giai đoạn trước để áp vào hiện tại. Nghĩ rằng cứ mua là sẽ tăng, cứ giữ là sẽ có người mua lại. Nhưng thị trường bây giờ không vận hành kiểu đó nữa.

Nếu tài chính không đủ dày, dòng tiền không đủ ổn, mà vẫn cố vay 70–80% để mua, thì rất dễ rơi vào trạng thái bị động. Lúc thị trường thuận thì không sao, nhưng chỉ cần lệch nhịp một chút là bắt đầu thấy áp lực ngay.

Nên cái mức 70% giá trị nhà mà nói, thật ra là một mức khá an toàn trong bối cảnh này. Thậm chí với nhiều người, giữ tỷ lệ vay thấp hơn nữa còn tốt. Vì lúc này, giữ được nhịp thở quan trọng hơn là cố gắng tối đa hóa lợi nhuận.

Một cái nữa ít ai nói nhưng lại rất thật, đó là tâm lý phải mua sớm để an cư. Cái này đúng, nhưng không phải lúc nào cũng đúng.

An cư không chỉ là có nhà, mà còn là cảm giác sống thoải mái trong chính quyết định của mình. Nếu mua xong mà mỗi tháng lo trả nợ, phải cắt giảm đủ thứ, thậm chí mất ngủ vì áp lực tài chính, thì cái gọi là “an cư” đó nó không còn ý nghĩa nữa.

Thời điểm này, chậm lại một chút không phải là bỏ lỡ, mà là để nhìn rõ hơn.

Nhìn xem dòng tiền của mình thực sự chịu được đến đâu, thu nhập có ổn định không, nếu có biến cố thì mình xoay thế nào. Những câu hỏi đó nghe có vẻ tiêu cực, nhưng lại là thứ giúp mình không rơi vào thế bị động sau này.

Thị trường lúc nào cũng có cơ hội, chỉ là nó không nằm ở chỗ vội vàng.

Có thể năm nay sẽ không phải là năm kiếm tiền dễ, nhưng lại là năm rất tốt để lọc lại tư duy. Ai hiểu được cách thị trường vận hành trong giai đoạn khó, thì khi thị trường quay lại, họ sẽ đi rất chắc.

Còn ai vẫn giữ mindset cũ, nghĩ rằng cứ mua là thắng, thì rất dễ trở thành người trả học phí.

Nói chung, giai đoạn này không cần phải làm gì quá xuất sắc, chỉ cần không mắc sai lầm lớn là đã hơn rất nhiều người rồi. Giữ tiền, giữ nhịp, giữ đầu lạnh… đôi khi lại là chiến lược khó nhất nhưng hiệu quả nhất.

Và nói thật, đi xem nhà thời điểm này không phải để mua ngay, mà để hiểu thị trường đang thực sự ở đâu. Ai đi đủ nhiều, hỏi đủ sâu, sẽ tự cảm nhận được một điều rất rõ: cuộc chơi vẫn còn đó, nhưng luật chơi đang thay đổi rồi.