1. Giao Dịch Chững, Người Mua Thận Trọng Khi Xuống Tiền

Theo dữ liệu của One Mount Group, trong quý 1/2025, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận tổng cộng 18.300 giao dịch, trong đó bao gồm 8.300 giao dịch sơ cấp (mua trực tiếp từ chủ đầu tư) và 10.100 giao dịch thứ cấp (chuyển nhượng lại trên thị trường). Con số này giảm 14% so với cùng kỳ năm 2024.

Sự sụt giảm nhẹ về lượng giao dịch phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và người mua ở thực, trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô như siết tín dụng, thủ tục pháp lý và quá trình thanh lọc các dự án kém minh bạch vẫn đang tiếp diễn.

Bên cạnh đó, giá bất động sản Hà Nội đặc biệt là phân khúc chung cư tăng mạnh trong thời gian dài cũng khiến người mua nhà gặp nhiều khó khăn hơn khi muốn tiếp cận sản phẩm.

2. Thanh Khoản Phân Hóa Theo Khu Vực

Giao dịch tại khu vực trung tâm Hà Nội như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa giảm rõ rệt – chủ yếu do giá bán quá cao và quỹ đất hạn chế. Ngược lại, các khu vực ngoại thành như Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm lại ghi nhận mức độ quan tâm và thanh khoản tích cực hơn, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở gắn liền với đất và căn hộ trung cấp.

Theo One Mount Group, lượng tiêu thụ căn hộ mở mới trong quý 1/2025 giảm khoảng 3.200 căn, tương ứng 71% theo quý và 23% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ lũy kế trong quý chỉ đạt 80%.

Ngoài ra, tình trạng trầm lắng cục bộ cũng diễn ra, khi phân khúc đất nền và nhà phố tại nội đô giảm nhiệt rõ rệt, trong khi một số khu vực vùng ven lại giữ được sức hút nhờ giá mềm và quy hoạch hạ tầng thuận lợi.

3. Nguồn Cung Dự Án Mới Cải Thiện Nhưng Chưa Bùng Nổ

Tình trạng khan hiếm dự án mở bán mới vẫn tiếp tục diễn ra với thị trường Hà Nội. Tuy nhiên, từ đầu năm 2025, tình hình đã bắt đầu có dấu hiệu cải thiện nhẹ khi một số chủ đầu tư giới thiệu dự án ra thị trường.

Các dự án mới tập trung ở một số dự án lớn tại Gia Lâm, Đông Anh và Thạch Thất, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Nhiều chủ đầu tư đang đẩy nhanh tiến độ pháp lý để kịp giới thiệu sản phẩm ra thị trường trong nửa cuối năm 2025 – đặc biệt trong bối cảnh tâm lý người mua đang dần khởi sắc trở lại.

4. Tín Hiệu Phục Hồi Từ Nhu Cầu Thực

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, từ đầu tháng 3, lượt tìm kiếm BĐS Hà Nội hồi phục trở lại khi ghi nhận mức tăng 27% so với tháng 2.

Số liệu từ Savills và các sàn giao dịch lớn cho thấy mức độ quan tâm tới căn hộ trung cấp và nhà thấp tầng đang tăng lên, nhất là ở nhóm khách hàng mua để ở, thay vì đầu cơ. Đây là chỉ dấu tích cực cho thấy thị trường đang trở lại nền tảng thực – thay vì các cơn “sốt ảo” như giai đoạn 2020–2021.

Giá nhà đất, đặc biệt là căn hộ tăng cao trong khi nguồn cung khan hiếm và tâm lý thận trọng của người mua khiến nhu cầu mua trong giai đoạn này không còn nặng tính đầu cơ, chủ yếu là người có nhu cầu thực mua để an cư.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Hà Nội đầu năm 2025 đang vận động trong trạng thái ổn định – thanh lọc – tích lũy, với thanh khoản tập trung tại các phân khúc có giá hợp lý và pháp lý rõ ràng. Tâm lý người mua cải thiện, nhưng vẫn chọn lọc và thận trọng trước khi xuống tiền.