Thế nhưng trên thực tế, đây lại là một trong những khoản tiền dễ trở thành điểm nóng tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Và từ 26/8/2026, câu chuyện này có thêm một thay đổi đáng chú ý.

Nghị định 339/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP, trong đó nâng mức xử phạt đối với nhiều hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư và kinh phí bảo trì.

Cụ thể, chủ đầu tư không mở tài khoản hoặc mở tài khoản quản lý kinh phí bảo trì không đúng quy định có thể bị phạt 80–100 triệu đồng.

Những hành vi như xác định sai kinh phí bảo trì, không ghi hoặc ghi sai thông tin tài khoản quản lý quỹ trong hợp đồng, bán hoặc cho thuê chỗ để ô tô trái quy định… có thể bị phạt 160–200 triệu đồng.

Còn nhóm nghiêm trọng hơn, chẳng hạn không đóng đầy đủ phí bảo trì đối với phần diện tích chủ đầu tư giữ lại; không bàn giao hoặc bàn giao chậm hồ sơ nhà chung cư; đặc biệt là không bàn giao, bàn giao chậm hoặc không đầy đủ quỹ bảo trì và tiền lãi phát sinh, thì mức phạt có thể lên tới 260–300 triệu đồng.

Đây là mức tăng khá đáng kể so với Nghị định 16/2022. Trước đây, riêng hành vi không bàn giao, bàn giao chậm hoặc không đầy đủ quỹ bảo trì và lãi tiền gửi có mức phạt 160–200 triệu đồng.

Giờ tối đa lên 300 triệu. Nghe qua thì cũng rén đấy. Nhưng rồi mình lại nghĩ: 300 triệu là nhiều hay ít? Câu trả lời là… còn tùy cái quỹ đang nằm ở đâu và to đến mức nào. 😅

Một chung cư vài trăm căn, quỹ bảo trì vài tỷ đồng thì phạt 300 triệu rõ ràng là khoản tiền đáng kể. Nhưng một đại dự án vài nghìn căn hộ thì câu chuyện hoàn toàn khác.

Ví dụ một dự án có 30 tỷ đồng quỹ bảo trì. 300 triệu tiền phạt tương đương 1% số tiền phải bàn giao. Nếu quỹ lên 100 tỷ, 300 triệu chỉ còn tương đương 0,3%. Mà đây mới chỉ là phép tính trên giấy. Bởi nếu khoản tiền hàng chục, hàng trăm tỷ đồng được giữ lại trong một khoảng thời gian, thì còn phải tính đến giá trị sử dụng của dòng tiền và phần lãi phát sinh.

Thế nên mình mới có một câu hỏi hơi: Nếu số tiền đang giữ là 100 tỷ mà chế tài hành chính tối đa là 300 triệu, liệu 300 triệu đã thực sự đủ để khiến người ta “thôi, làm đúng cho lành” chưa? 😅

Mình không nói tăng phạt là vô nghĩa. Ngược lại, tăng phạt là rất cần thiết. Ít nhất nó cho thấy câu chuyện quản lý quỹ bảo trì đang được nhìn nhận nghiêm túc hơn, và chủ đầu tư không thể coi đây là một khoản tiền muốn quản lý thế nào thì quản lý.

Nhưng theo mình, vấn đề nằm ở chỗ mức phạt cố định chưa chắc tạo ra sức răn đe đồng đều. Quỹ vài tỷ cũng phạt tối đa 300 triệu. Quỹ 30 tỷ cũng tối đa 300 triệu. Quỹ 100 tỷ cũng… tối đa 300 triệu. Trong khi quy mô tiền và thời gian chậm bàn giao có thể chênh nhau một trời một vực.

Thành ra nếu muốn chế tài thực sự “đau”, mình nghĩ có thể phải tính theo hướng khác: gắn mức xử lý với giá trị quỹ bị chậm bàn giao và thời gian vi phạm, đồng thời vẫn buộc hoàn trả đầy đủ tiền gốc và lãi.

Nói nôm na là: Giữ càng nhiều tiền, giữ càng lâu → chi phí của việc vi phạm càng lớn. Khi đó, chủ đầu tư sẽ không thể ngồi làm một phép tính kiểu: “Quỹ đang là vài chục tỷ, còn mức phạt có vài trăm triệu… thôi cứ tính tiếp.” 🥲

Bởi cái quan trọng nhất ở đây không phải là “phạt bao nhiêu”, mà là phải làm sao để vi phạm không đem lại lợi ích kinh tế.

Và có một điểm mình nghĩ cần nhấn mạnh: Quỹ bảo trì không phải tiền của chủ đầu tư. Đó là khoản tiền được hình thành từ đóng góp của người mua căn hộ để phục vụ phần sở hữu chung của cư dân. Nên về bản chất, cư dân không phải đang đi “xin” chủ đầu tư một khoản tiền. Đó là tiền của mình, đến thời điểm thì phải được bàn giao đúng quy định.

Thế nên mình rất ủng hộ việc tăng chế tài. Nhưng nếu đã muốn răn đe thì chế tài cũng nên đủ sức khiến không ai có thể tính toán rằng vi phạm vẫn có lợi.

Chứ tiền của cư dân mà để người khác giữ, rồi cư dân phải mất vài năm đi đòi, còn người giữ tiền chỉ cần nộp một khoản phạt cố định…

thì nói thật, nghe vẫn hơi cấn. 😅