Bởi vì giá trị của một tài sản không nằm ở mức giá chủ nhà mong muốn. Cũng không nằm ở mức giá hàng xóm từng bán được. Mà nằm ở số tiền người mua sẵn sàng bỏ ra ngay lúc này. Đó là quy luật rất phũ nhưng rất thật của thị trường.
Điều mình thấy thú vị là chủ tus nói: "Thị trường đang giao dịch 44-45 tỷ." Nếu thật sự thị trường đang giao dịch ở mức đó thì căn hộ đáng lẽ đã bán được từ lâu rồi. Bởi thị trường không quan tâm chủ nhà cần tiền hay không, cũng không quan tâm chủ nhà đã giữ căn hộ bao lâu.
Thị trường chỉ quan tâm một câu hỏi: "Có ai sẵn sàng xuống tiền ở mức giá đó không?" Nếu có rất nhiều người sẵn sàng trả 44-45 tỷ thì sale chẳng cần dẫn khách 35 tỷ làm gì cho mất công.
Điều thứ hai mà nhiều người đang bỏ qua là chi phí cơ hội. 35 tỷ nhìn có vẻ thấp. Nhưng thấp so với cái gì? Thấp so với kỳ vọng của chủ nhà. Chứ chưa chắc thấp so với giá trị tương lai của tài sản.
Ví dụ đơn giản, 35 tỷ gửi ngân hàng hoàn toàn deal lên được 10% ở thời điểm này. Sau 1 năm có 3 tỷ 5 và 3 năm: 35 tỷ → hơn 46 tỷ.
Tức là số tiền đó đã vượt luôn mức giá mà chủ tus mong muốn. Trong khi đó, căn hộ nếu giữ thêm 3 năm liệu có chắc bán được 45 tỷ không? Không ai dám khẳng định. Đó mới là rủi ro thật sự.
Nhiều nhà đầu tư hiện nay vẫn đang sử dụng tư duy của chu kỳ 2010-2021 để đánh giá thị trường. Nhưng vấn đề là cuộc chơi đã thay đổi. Ngày xưa người ta mua vì sợ bỏ lỡ cơ hội. Ngày nay người ta không mua vì sợ mắc kẹt dòng tiền.
Đó là hai trạng thái tâm lý hoàn toàn khác nhau. Và thị trường được quyết định bởi tâm lý số đông. Nếu để ý kỹ các chính sách gần đây sẽ thấy một xu hướng rất rõ:
Nhà nước không còn khuyến khích việc tích lũy nhiều bất động sản để chờ tăng giá như trước. Mục tiêu đang dịch chuyển sang việc đáp ứng nhu cầu ở thực nhiều hơn là nhu cầu đầu cơ. Nguồn cung nhà ở được thúc đẩy mạnh. Các mô hình thuê dài hạn, thuê mua, nhà ở giá phù hợp thu nhập đang được nghiên cứu và triển khai nhiều hơn.
Điều này có nghĩa là trong tương lai, áp lực phải sở hữu nhà bằng mọi giá sẽ giảm xuống. Mà khi tâm lý FOMO giảm xuống thì giá tài sản cũng khó có thể tăng theo kiểu phi mã như trước.
Một yếu tố khác còn quan trọng hơn: Đó là dữ liệu.
Ngày xưa rất khó quản lý ai sở hữu bao nhiêu bất động sản. Nhưng khi cơ sở dữ liệu đất đai hoàn thiện, việc đánh thuế tài sản hay thuế đối với người sở hữu nhiều bất động sản gần như chỉ còn là câu chuyện thời gian.
Một thị trường mà chi phí nắm giữ ngày càng cao thì đầu cơ dài hạn sẽ không còn hấp dẫn như trước nữa.
Rồi còn câu chuyện nguồn cung. Nhiều dự án bị đình trệ nhiều năm đang được tháo gỡ pháp lý. Khi lượng hàng mới đồng loạt ra thị trường từ 2026-2027 trở đi, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn.
Mà trong kinh tế học, khi lựa chọn tăng lên thì quyền định giá thường chuyển từ người bán sang người mua. Đó là lý do vì sao những người đang chờ "sóng lớn" quay trở lại có thể sẽ thất vọng.
Theo mình, sai lầm lớn nhất của rất nhiều nhà đầu tư hiện nay là vẫn nghĩ bất động sản sẽ hồi phục theo đúng công thức cũ. Nhưng không có chu kỳ nào lặp lại y hệt chu kỳ trước.
Lần này nếu bất động sản tăng, nó sẽ tăng theo tốc độ của dòng tiền khai thác, của dân số, của hạ tầng, của thu nhập thực. Nó sẽ tăng chậm hơn. Bền hơn. Và cũng khó kiếm tiền hơn rất nhiều.
Nên nhìn ở một góc độ nào đó, vị khách trả 35 tỷ chưa chắc đang "ép giá". Có thể họ chỉ đang định giá căn hộ theo một tương lai mà nhiều người chưa muốn chấp nhận. Bởi trong đầu tư, thứ nguy hiểm nhất không phải là bán rẻ. Mà là giữ một tài sản với niềm tin rằng nó sẽ quay về đỉnh cũ, trong khi cuộc chơi đã đổi luật từ rất lâu rồi.
Và đôi khi... Người buồn nhất không phải là người bán được ở giá thấp.
Mà là người từ chối giá thấp hôm nay rồi vài năm sau mới nhận ra đó lại là mức giá cao nhất mình từng được trả.