Trong bất động sản, giá bán chỉ là chi phí một lần. Phí quản lý mới là chi phí lặp lại suốt vòng đời tài sản. Đây là điều rất nhiều người mua nhà thường bỏ qua.
Khi mua một căn hộ trị giá vài tỷ đồng, khách hàng có thể dành hàng tháng để mặc cả thêm vài chục triệu. Nhưng lại ít khi dành thời gian tính xem mình sẽ phải trả bao nhiêu tiền để duy trì căn hộ đó trong 10 năm, 20 năm hay 30 năm tiếp theo. Trong khi đó, những khoản chi phí vận hành mới chính là thứ quyết định trải nghiệm sống thực tế của cư dân.
Theo thông báo của chủ đầu tư, mức phí được cấu thành từ 22.000 đồng/m² cho vận hành chung cư và 6.000 đồng/m² cho phần hạ tầng, cảnh quan chung bên ngoài tòa nhà. Sau khi cộng VAT, tổng chi phí thực tế mà cư dân phải trả gần chạm mức 31.000 đồng/m²/tháng. Với một căn hộ 70m², số tiền này tương đương khoảng 2,2 triệu đồng mỗi tháng.
Nghe qua có thể chưa thấy quá lớn. Nhưng hãy nhìn nó theo góc độ tích lũy. Một năm khoảng 26 triệu đồng. 10 năm khoảng 260 triệu đồng. 20 năm vượt nửa tỷ đồng.
Đó là khoản tiền đủ để mua một chiếc ô tô cỡ nhỏ hoặc bằng giá trị của một tài sản đáng kể đối với nhiều gia đình.
Nói cách khác, đây không còn là một khoản phí phụ nữa. Nó là một phần của bài toán sở hữu nhà ở. Điều khiến nhiều khách hàng băn khoăn không nằm ở việc đóng phí. Bởi ai cũng hiểu rằng một khu chung cư muốn sạch sẽ, an toàn, vận hành ổn định thì phải có chi phí.
Vấn đề nằm ở chỗ cư dân đang được yêu cầu đóng thêm một khoản gọi là "phí quản lý phần được phân bổ" để vận hành hạ tầng và cảnh quan bên ngoài chung cư. Về bản chất, đây là một loại phí khu đô thị.
Nghe thì hợp lý. Nhưng cũng chính từ đây bắt đầu xuất hiện nhiều câu hỏi.Phạm vi hạ tầng được vận hành bao gồm những gì?
Diện tích nào được tính vào chi phí? Cơ chế kiểm soát ngân sách ra sao? Ai là người giám sát việc sử dụng khoản tiền này? Sau khi bàn giao và thành lập Ban quản trị, cư dân có được quyền xem xét hoặc điều chỉnh hay không?
Đây là những câu hỏi hoàn toàn chính đáng bởi người dân không chỉ đóng tiền cho hiện tại mà còn đang cam kết một nghĩa vụ tài chính kéo dài hàng chục năm.
Điều đáng chú ý hơn là thời điểm phát sinh câu chuyện. Thông thường, tranh chấp phí quản lý chỉ xuất hiện sau khi cư dân vào ở. Khi đó họ có trải nghiệm thực tế để đánh giá xem mức phí mình đóng có tương xứng với chất lượng dịch vụ nhận được hay không.
Nhưng ở đây, dự án còn chưa bàn giao mà câu chuyện phí quản lý đã trở thành chủ đề tranh luận. Điều này cho thấy thị trường hiện nay đã thay đổi. Người mua nhà không còn dễ dàng chấp nhận mọi thông tin như trước.
Họ đang bắt đầu nhìn bất động sản bằng góc độ tài chính nhiều hơn là cảm xúc. Một vấn đề khác cũng cần được nhìn nhận khách quan. Nhơn Trạch là thị trường đang phát triển. Ưu điểm lớn nhất của khu vực này trong nhiều năm qua chính là mặt bằng giá còn thấp so với TP.HCM.
Đó cũng là lý do rất nhiều người chấp nhận dịch chuyển ra xa trung tâm để mua nhà.
Nhưng nếu giá bán ngày càng tiệm cận các khu vực phát triển hơn, trong khi chi phí vận hành cũng tiến gần các dự án cao cấp tại TP.HCM, thì lợi thế cạnh tranh của khu vực sẽ dần bị thu hẹp.
Bởi người mua nhà luôn tính toán tổng chi phí sở hữu. Không chỉ giá mua. Mà còn cả chi phí sinh hoạt, vận hành và duy trì tài sản về sau.
Thực tế cho thấy, rất nhiều tranh chấp chung cư trong suốt hơn một thập kỷ qua không xuất phát từ việc chủ đầu tư thu phí cao. Mà xuất phát từ việc cư dân không hiểu rõ cấu trúc của khoản phí đó.
Người ta sẵn sàng trả tiền cho những giá trị hữu hình. Nhưng sẽ phản ứng rất mạnh với những khoản phí mà họ cảm thấy thiếu minh bạch. Đó là khác biệt rất lớn.
Một khoản phí 3 triệu đồng có thể được chấp nhận nếu cư dân nhìn thấy rõ chất lượng dịch vụ. Nhưng một khoản phí 1 triệu đồng cũng có thể trở thành nguồn cơn tranh chấp nếu không ai giải thích được nó được dùng vào việc gì.
Ở góc độ rộng hơn, câu chuyện này phản ánh một xu hướng rất đáng chú ý của thị trường bất động sản Việt Nam.
Đó là giai đoạn "bán giấc mơ" đang dần kết thúc. Người mua bây giờ không chỉ nhìn phối cảnh đẹp, cầu mới, sân bay mới hay những lời hứa về tương lai.
Họ bắt đầu quan tâm đến những con số vận hành thực tế. Bao nhiêu tiền điện? Bao nhiêu tiền gửi xe? Bao nhiêu tiền quản lý?
Chi phí sở hữu thực sự là bao nhiêu? Đó mới là những câu hỏi quyết định khả năng thanh khoản và giá trị của một dự án trong tương lai.
Vì vậy, theo mình, câu chuyện ở đây không phải là 31.000 đồng/m² có đắt hay không. Mà là chủ đầu tư cần chứng minh được rằng mức phí đó tạo ra giá trị gì cho cư dân và cơ chế quản lý khoản phí đó minh bạch đến đâu.
Bởi trong bất động sản hiện đại, niềm tin không đến từ những lời quảng cáo. Niềm tin đến từ khả năng giải thích rõ ràng từng đồng tiền mà khách hàng phải bỏ ra.
Và nếu một khoản phí cần nhiều văn bản để giải thích ngay từ lúc dự án còn chưa bàn giao, thì đó chính là tín hiệu cho thấy chủ đầu tư cần minh bạch hơn nữa nếu không muốn biến nó thành một điểm nóng tranh chấp trong tương lai.