Cụ thể, bạn sale đang tư vấn một bài toán tài chính cực khủng:

👉 Vay tận 100% giá trị nhà.

 👉 Hỗ trợ lãi suất 0% trong 30 tháng đầu cho 80% giá trị.

 👉 20% giá trị còn lại hưởng lãi suất cố định chỉ 6%/năm trong 24 tháng.

 👉 Ân hạn nợ gốc lên tới tận 60 tháng (5 năm).

Bác chủ thớt thắc mắc rất chí lý: "Ủa nghe thì quá tốt nhưng mình hơi nghi ngờ. Vay tận 100% mà thời hạn hỗ trợ lãi suất lâu thế thì Chủ đầu tư gánh lãi thay à? Hay phần lãi đó được cộng vào giá bán?"

Để trả lời cho cái sự "nghi ngờ" rất thông minh và tỉnh táo này của bác chủ thớt, chúng ta hãy cùng nhau "bóc tách" cơ chế thực sự phía sau những con số biết nói này.

1. Bản chất của gói vay 100% và "mưa" ưu đãi lãi suất

Trên đời này, cuộc chơi kinh doanh không bao giờ có "bữa ăn miễn phí". Bác chủ thớt đã đúng 100% khi nghi ngờ về việc "lãi được cộng vào giá bán".

Cơ chế "Mỡ nó rán nó"

Thực tế, không có CĐT nào tự bỏ tiền túi ra "gánh lãi" không công cho khách hàng cả. Về mặt tài chính, chi phí hỗ trợ lãi suất (0% trong 30 tháng hay cố định 6%) và chi phí dòng tiền của việc ân hạn gốc 60 tháng đều đã được các chuyên viên tính toán kỹ lưỡng và cấu thành trực tiếp vào giá bán sản phẩm.

Ví dụ dễ hiểu: Nếu căn liền kề bán theo phương thức thanh toán thông thường (hoặc trả thẳng) có giá là 10 tỷ, thì khi áp dụng gói vay "siêu ưu đãi" này, giá bán trên hợp đồng có thể bị đẩy lên 11.5 - 12 tỷ (khoênh lệch chính là phần lãi suất mà CĐT "trả hộ" bạn cho ngân hàng trong 2-3 năm đầu).

Điều kiện để vay 100% là gì?

Ngân hàng không bao giờ thả gà ra đuổi. Để vay được 100% giá trị căn nhà tại Emerald Symphony, thông thường bác chủ thớt sẽ phải đối mặt với 2 trường hợp:

☝️Phải có tài sản đảm bảo khác: Ngân hàng chỉ thế chấp chính căn liền kề đó tối đa 70-80% giá trị. Để giải ngân nốt 20-30% còn lại, bác bắt buộc phải thế chấp thêm một bất động sản khác (sổ đỏ nhà cũ, đất nền khác...) hoặc tài sản có giá trị tương đương.

✌️Giá trị định giá bị đẩy cao: Nếu ngân hàng cho vay 100% dựa trên chính hợp đồng mua bán, thì định giá của căn nhà đó đã được nâng lên rất cao. Điều này đẩy rủi ro về phía người mua nếu thị trường đóng băng.

2. Cái bẫy "Ngủ quên" trong 60 tháng ân hạn gốc

Điểm "bánh cuốn" nhất của gói này là ân hạn gốc tới 60 tháng (5 năm không phải trả tiền gốc). Nhìn bề ngoài, áp lực tài chính trong 5 năm đầu bằng 0. Nhưng hãy tỉnh táo nhìn vào những gì xảy ra sau đó:

Hết thời gian ưu đãi lãi suất (Sau tháng thứ 30): Bác bắt đầu phải trả lãi theo lãi suất thả nổi của thị trường (bằng lãi suất cơ sở + biên độ, thường rơi vào khoảng 10.5% - 12.5%/năm). Lúc này, cục nợ gốc 100% vẫn còn nguyên vẹn chưa vơi đi một đồng nào. Số tiền lãi phải trả hàng tháng sẽ là một con số "khổng lồ".

 Hết thời gian ân hạn gốc (Sau tháng thứ 60): Cơn ác mộng thực sự bắt đầu. Bác vừa phải trả Lãi thả nổi trên tổng số nợ, vừa phải trả Gốc chia đều cho thời gian vay còn lại. Nếu không có nguồn thu nhập đột biến hoặc kế hoạch tất toán sớm, áp lực tài chính có thể bóp nghẹt dòng tiền của gia đình.

3. Lời khuyên "xương máu" cho bác chủ thớt

Gói vay này không xấu, nó là một công cụ đòn bẩy tài chính cực mạnh, nhưng nó chỉ dành cho những thợ săn chuyên nghiệp, không dành cho người mua tích sản an toàn hay người có thu nhập trung bình.

Bác chủ thớt chỉ nên xuống tiền ký hợp đồng ĐIỀU KIỆN sau:

 Bác là nhà đầu tư lướt sóng/xoay dòng tiền giỏi: Bác tận dụng 24-30 tháng đầu "miễn lãi, miễn gốc" để chờ dự án lên hình, hạ tầng xung quanh hoàn thiện, giá đất tăng lên rồi bán cắt lời trước khi hết hạn ưu đãi. Tức là dùng mỡ CĐT để rán chính CĐT.

 Bác có nguồn tiền chờ chắc chắn: Bác đã có sẵn lượng tiền mặt lớn (hoặc tài sản sắp bán được) nhưng chưa muốn giải ngân ngay, muốn gửi ngân hàng lấy lãi hoặc kinh doanh việc khác, chấp nhận sau 2-3 năm nữa sẽ tất toán (trả hết) gốc để không phải chịu lãi thả nổi.

Chốt lại: Hãy yêu cầu bạn sale cung cấp 2 bảng giá: Giá thanh toán theo tiến độ thông thường (chiết khấu thẳng) và Giá áp dụng gói vay 100%. Lấy hai con số đó trừ đi nhau, bác chủ thớt sẽ biết ngay cái giá của sự "bình yên" trong 30 tháng đầu là bao nhiêu tiền mặt!