Nói thật thì cũng khó trách.

Bởi suốt gần 20 năm qua, Hà Nội đã chứng kiến không ít đại đô thị mọc lên. Tên gọi có thể khác nhau, chủ đầu tư có thể khác nhau, nhưng công thức phát triển nhiều khi khá giống nhau: xây nhà, bán nhà và kỳ vọng cư dân sẽ tự tìm cách thích nghi với phần còn lại của cuộc sống.

Sáng đưa con đi học vài cây số. Chiều đi làm vài chục cây số. Cuối tuần lại chạy thêm vài cây số để mua sắm, vui chơi hoặc sử dụng các dịch vụ thiết yếu. Nhà thì ở trong khu đô thị, nhưng cuộc sống thực tế lại nằm ở một nơi khác.

Vì vậy khi Hà Nội vừa phê duyệt Khu đô thị đa mục tiêu tại Đông Anh với tổng vốn đầu tư hơn 60.500 tỷ đồng, thứ khiến tôi chú ý không nằm ở con số vốn đầu tư.

Điều đáng quan tâm hơn là tư duy phát triển phía sau dự án. Lần đầu tiên, câu chuyện không còn đơn thuần là xây thêm bao nhiêu căn hộ hay bán được bao nhiêu sản phẩm.

Mà là thử trả lời một câu hỏi lớn hơn: Liệu một khu đô thị có thể trở thành một nơi để sống trọn vẹn thay vì chỉ là nơi để ngủ?

Trong nhiều năm qua, phần lớn các khu đô thị được phát triển theo kiểu "mỗi người một góc". Nhà ở thương mại một nơi. Nhà ở xã hội một nơi. Tái định cư một nơi. Nhà ở công vụ một nơi.

Nghe thì có vẻ hợp lý về mặt quy hoạch, nhưng hệ quả là dần hình thành những khoảng cách vô hình trong chính lòng đô thị. Người ở khu này sử dụng trường học khác. Người ở khu kia dùng hạ tầng khác.

Tiện ích khác. Dịch vụ khác. Thậm chí chất lượng sống cũng khác. Về lâu dài, điều đó vô tình tạo ra những "hòn đảo dân cư" riêng biệt thay vì một cộng đồng thực sự.

Đồ án mới tại Đông Anh lại đi theo hướng khá khác biệt. Nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, tái định cư và nhà ở công vụ được bố trí đan xen trong cùng một không gian.

Nói cách khác, thay vì tạo ra những khu vực phân tầng rõ rệt, mô hình này hướng tới việc mọi cư dân cùng sử dụng chung trường học, bệnh viện, công viên, giao thông và hệ thống dịch vụ công cộng.

Nghe có vẻ đơn giản. Nhưng đây thực chất là một thay đổi rất lớn trong tư duy phát triển đô thị. Bởi một thành phố bền vững không phải là nơi người giàu sống một khu, người thu nhập thấp sống một khu khác.

Một thành phố bền vững là nơi mọi người cùng chia sẻ hạ tầng và cơ hội tiếp cận các dịch vụ cơ bản như nhau. Điểm đáng chú ý tiếp theo là mô hình "Sinh sống - Làm việc - Hưởng tiện ích tại chỗ".

Đọc đến đây tôi lại nhớ đến cảnh hàng triệu người Hà Nội mỗi sáng chen chúc trên đường chỉ để di chuyển từ nơi ở đến nơi làm việc. Có những người dành 2-3 tiếng mỗi ngày chỉ để đi lại. Cộng dồn một năm có khi mất cả tháng chỉ để ngồi trên đường. Đó là một sự lãng phí rất lớn mà chúng ta đã quen đến mức coi như bình thường.

Mô hình mới tại Đông Anh cố gắng giải quyết vấn đề đó bằng cách tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, giáo dục, văn hóa, thể thao và việc làm trong cùng một hệ sinh thái. Các công trình công cộng được bố trí trong bán kính khoảng 500 mét.

Nghĩa là thay vì phải lái xe xuyên thành phố để tìm trường học, phòng tập hay khu vui chơi, nhiều nhu cầu thiết yếu có thể được đáp ứng ngay trong khu vực sinh sống.

Nếu làm được đúng như quy hoạch, đây sẽ là bước chuyển từ tư duy "xây nhà" sang tư duy "xây cuộc sống".

Bên cạnh đó, dự án còn được định hướng phát triển thành một đô thị thông minh ngay từ đầu.

Hệ thống chiếu sáng LED thông minh, camera AI giám sát giao thông, hệ thống cảnh báo cháy nổ và ngập lụt bằng trí tuệ nhân tạo sẽ được kết nối với trung tâm điều hành thông minh của thành phố.

Dữ liệu vận hành cũng được chia sẻ trực tuyến cho cư dân. Nghe khá hiện đại. Nhưng điều tôi kỳ vọng nhất không phải là camera AI hay màn hình thông minh. Mà là việc những công nghệ đó có thực sự giúp cuộc sống của người dân thuận tiện hơn hay không.

Bởi một đô thị thông minh không phải nơi có nhiều cảm biến nhất. Mà là nơi cư dân ít phải bực mình nhất. Ít tắc đường hơn. Ít ngập hơn. Ít mất thời gian hơn. Ít thủ tục hơn. Đó mới là thước đo cuối cùng của công nghệ.

Một điểm khác cũng rất đáng chú ý là khu đô thị này được quy hoạch cùng hệ thống xe buýt nội khu, trạm sạc xe điện, xe đạp công cộng và giao thông xanh.

Trong bối cảnh Hà Nội đang đối mặt với áp lực giao thông và môi trường ngày càng lớn, việc tích hợp các giải pháp này ngay từ đầu sẽ hiệu quả hơn rất nhiều so với việc xây xong rồi mới tìm cách bổ sung sau.

Đặc biệt, thành phố cũng đang nghiên cứu nhiều cơ chế quản lý mới như kiểm soát chuyển nhượng trong giai đoạn đầu, hạn chế đầu cơ và xây dựng các cơ chế vận hành riêng nhằm đảm bảo khu đô thị phát triển đúng mục tiêu ban đầu.

Đây mới là phần khiến giới bất động sản quan tâm nhất. Bởi lâu nay không ít dự án được quy hoạch để phục vụ người ở thực nhưng cuối cùng lại trở thành sân chơi của đầu cơ.

Nhà xây xong nhưng ít người ở. Đèn hành lang sáng nhưng cửa căn hộ đóng kín. Đường nội khu đẹp nhưng thiếu hơi thở cuộc sống. Một khu đô thị chỉ thực sự thành công khi có cư dân sống trong đó, chứ không phải chỉ có nhà đầu tư sở hữu trong đó.

Tất nhiên, từ bản vẽ đến thực tế luôn là một hành trình rất dài. Một khu đô thị không thể đánh giá bằng phối cảnh 3D hay những lời quảng bá hấp dẫn.

Điều thị trường sẽ theo dõi trong nhiều năm tới là liệu Đông Anh có thực sự hình thành được một cộng đồng cư dân đa dạng, có việc làm, có dịch vụ, có hạ tầng đồng bộ và có chất lượng sống đồng đều hay không.

Nếu làm được điều đó, đây sẽ không chỉ là một dự án hơn 60.000 tỷ đồng. Mà có thể trở thành một dấu mốc cho thấy Hà Nội đang chuyển từ tư duy phát triển bất động sản sang tư duy phát triển đô thị.

Nghe có vẻ giống nhau. Nhưng thực ra là hai câu chuyện hoàn toàn khác. Một bên bán nhà. Một bên xây dựng cuộc sống.