Ủa rồi rốt cuộc là giảm hay không giảm?

Thật ra không có mâu thuẫn gì ở đây cả, chỉ là mình đang nhìn nhầm hai thế giới khác nhau mà tưởng nó là một.

Thứ nhất: giá gốc bây giờ nó không cho phép giảm

Nói thẳng ra cho dễ hiểu: chủ đầu tư giờ không phải muốn giảm là giảm.

Tiền đất tăng, tiền vật liệu tăng, tiền nhân công cũng tăng. Thợ xây giờ không còn là “anh Ba, anh Tư” ngày xưa nữa, toàn thợ lành nghề, lương cao, làm ít mà đòi chất lượng nhiều. Xi măng, sắt thép thì cứ nhích lên đều đều. Chưa kể tiền sử dụng đất, thủ tục pháp lý kéo dài, chi phí tài chính đội lên.

Tức là ngay từ lúc đổ móng, giá thành đã cao sẵn rồi. Bây giờ bảo họ giảm giá niêm yết xuống, khác gì tự cầm dao cắt vào biên lợi nhuận của mình.

Nên thay vì giảm giá, họ chơi bài quen thuộc: tặng quà, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất. Nghe thì hấp dẫn, nhưng giá trên bảng vẫn đứng yên như tượng.

Nói nôm na: không phải họ không muốn giảm, mà là giảm xong có khi… lỗ thật.

Thứ hai: “cắt lỗ sâu” toàn nằm ở mấy căn to đùng

Mấy tin “cắt lỗ 500–700 triệu” nghe thì ghê, nhưng zoom kỹ lại thì thường rơi vào căn hộ trên 100m2.

Mà mấy căn này tổng giá trị toàn 8–10 tỷ, thậm chí hơn. Đến tầm tiền này rồi, người mua bắt đầu có thêm lựa chọn khác như nhà đất cmnr :))))

Thế là tự nhiên chung cư bị đem lên bàn cân với nhà thổ cư. Và trong nhiều trường hợp, nó… thua.

Chủ nhà lúc này nếu đang vay ngân hàng, hoặc cần tiền gấp, bắt đầu thấy áp lực. Lãi thì vẫn chạy mỗi tháng, mà khách thì đứng nhìn. Cuối cùng buộc phải giảm giá để thoát hàng.

Nên cái gọi là “món hời” thật ra là sản phẩm của áp lực tài chính. Ai cầm tiền mặt lúc này thì đúng là vua, đi đâu cũng có kèo ngon.

Còn nếu không có tiền sẵn mà cũng tính vay để bắt đáy thì thôi… cẩn thận không thành người bị bắt ngược.

Thứ ba: người mua chờ người bán lì

Thị trường giờ giống như một cặp đôi đang giận nhau. Người mua thì nghĩ: Kiểu gì giá cũng còn xuống nữa, chờ thêm tí cho chắc. Người bán thì nghĩ: Đất nội đô ngày càng hiếm, không mua bây giờ thì sau đắt hơn 😀

Hai bên đều có lý của mình, và kết quả là… đứng im nhìn nhau. Giao dịch vì thế chậm lại thấy rõ. Không phải không có nhu cầu, mà là ai cũng đang “canh”.

Mà thị trường bất động sản có một cái rất buồn cười: ai cũng muốn mua đúng đáy, bán đúng đỉnh. Nhưng thường thì đến lúc dám xuống tiền, cái “đáy” đó nó đã trôi qua từ đời nào rồi.

Tóm lại 

Giá dự án mới vẫn cao vì chi phí đầu vào nó cao thật, không phải do chủ đầu tư “tham vô lý"

Còn mấy căn cắt lỗ sâu là câu chuyện của thị trường thứ cấp, nơi người bán bị áp lực tài chính dí sát gáy nên phải nhả hàng.

Thị trường 2026 không phải là lên hay xuống, mà là… phân hóa. Chỗ nào yếu thì giảm, chỗ nào có nền tảng thì vẫn lì như trâu.