Thường có vị trí đắc địa, ở khu vực có nhu cầu thuê lớn. Đặc biệt là ở các tỉnh, thành có nhiều khách du lịch hoặc chuyên gia nước ngoài.

Thực tế, nhiều chuỗi khách sạn trong ngành 3-5 năm nay đã tập trung vào khách chuyên gia. Với các khách sạn có 30-50 phòng, rải rác các tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Thái Nguyên (miền Bắc).

Trong Hà Nội thì Cầu Giấy, Nam Từ Liêm cũng rất nhiều. Chẳng hạn như phố Miếu Đầm có đến gần 10 khách sạn.

Những khách sạn mình tiếp cận giai đoạn 3 tháng qua khá hay.

Chủ mua đất từ xưa, xây lên để tự vận hành hoặc cho thuê. Đến nay đất đã tăng nhiều lần. Khách sạn đa phần cũng hơi cũ, thậm chí là thiết kế đã lỗi thời.

Chủ thường bán vì ba lí do chính. Hoặc có tuổi, muốn bán để nghỉ ngơi, cũng đã có lời tốt rồi, như đã nói ở trên.

Nhiều khách sạn mua khi đất 50 triệu/m2, đến giờ bán thu về 200-300 triệu/m2.
Hoặc gia đình có trục trặc như vợ chồng chia tay, cần bán để chia tài sản.

Thứ ba là giai đoạn này cần cơ cấu, bán để xử lý nợ ngân hàng, do lãi suất tăng cao gấp đôi so với 6 tháng trước. Hay cần tiền đầu tư cho dự án khác.

Chính vì vậy, giá bán so với thị trường nhiều khách sạn khá tốt.

Cuối năm ngoái, khi khảo sát tại thị trường Huế, những khách sạn cho thuê được 600-700 triệu/năm, có giá bán trên dưới 10 tỷ. Nếu tự vận hành, làm tốt, lợi nhuận cao thể đạt trên 10%/năm.

Khách sạn lâu năm cũng là dạng bất động sản mà ngân hàng rất thích cho vay, do có dòng tiền, có bộ máy vận hành sẵn, có thương hiệu tại địa phương.

Tuy nhiên, khi mua khách sạn, theo thiển ý của mình, các anh chị hết sức lưu ý mấy điều sau đây.

1. Chọn khu vực và vị trí kỹ: nhiều khách sạn rất đẹp, song nằm ở những nơi phải kéo khách. Hãy ưu tiên những nơi có nguồn khách đông đúc sẵn. Như trong du lịch là các điểm đến mà đa số khách hàng thường ghé.

Ngược lại, nếu làm những khu còn vắng, thì rủi ro rất cao. Đừng để bị cái đẹp và tiềm năng làm mờ mắt.

2. Kiểm tra kỹ giấy phép hoạt động khách sạn. Vì giờ để đi xin cấp phép mới, nhất là đủ điều kiện phòng cháy chữa cháy rất vất vả.

Một toà nhà bình thường không có giấy phép hoạt động khách sạn mà đưa vào khai thác rất rủi ro.
Ngay tại Hà Nội, nhiều khách sạn "lách, chui" đã bị dừng hoạt động.

3. Khách sạn là bất động sản có thể tạo ra dòng tiền tốt và đa dạng. Ngoài cho thuê phòng, còn có thể khai thác những dịch vụ khác như: nhà hàng, quán cafe (hay khai thác tầng 1 hoặc tầng trên cùng), bán tour, dịch vụ đưa đón, tổ chức tiệc/hội nghị.

Tuy nhiên, đừng thấy đỏ mà nghĩ chín. Vì muốn khai thác tốt phải có nghề. Không giống bất động sản thông thường như nhà ở, văn phòng.

Khách sạn chỉ phù hợp cho những người có nghề, hiểu nghề. Để ít nhất cũng biết dùng người lành nghề vận hành cho mình.

Rất nhiều anh chị có tiền to, thích dòng tiền mua xong khách sạn khi vận hành mới thấy vật vã.

Có những người mình biết, đầu tư cả trăm tỷ, song lợi nhuận rất thấp.

Doanh thu, lợi nhuận thấp thì dẫn tới thương hiệu và giá trị cũng không tăng lên được bao nhiêu. Thậm chí nhiều người phải cắt lỗ.

Cuối cùng, mình nghĩ khách sạn vẫn là một dạng bất động sản đáng quan tâm. Nhất là giai đoạn này và 2-3 năm tới, sẽ có nhiều chủ bán để cơ cấu như đã nói ở trên.

Việc cần lưu ý, nếu chúng ta muốn gia nhập ngành này, dù là góc độ đầu tư, là phải dành thời gian tìm hiểu, học để hiểu đặc thù của ngành.

Hoặc xác định, mua tài sản thì phải giá rẻ được 20-30%. Rồi cho một đơn vị chắc nghề thuê để vận hành. Và chờ bất động sản tăng giá. Trong khi đó vẫn có dòng tiền ổn định.

Đừng bị sự hào nhoáng của ngành này khiến mình quyết định vội vàng. Mua vào dễ, mua giá tốt khó.

Mua được mà vận hành được lại còn khó hơn. Các anh chị hãy hết sức cẩn trọng nhé.

Nguồn: Đặng Duy Linh