Theo dự thảo Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến, người mua nhà ở xã hội phải đảm bảo điều kiện về thu nhập như sau:

– Trường hợp người đứng đơn chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân thì có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng.

– Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên thì thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 35 triệu đồng.

– Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 50 triệu đồng.

Như vậy, dự thảo Nghị định đã đề xuất nới mức trần thu nhập được mua nhà ở xã hội so với quy định hiện hành (mức trần tương ứng hiện nay là 20 triệu đồng, 30 triệu đồng, 40 triệu đồng).

Góp ý của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh:

Về nguyên tắc, việc tăng mức thu nhập bình quân để được hưởng chính sách về nhà ở xã hội như dự thảo Nghị định (tăng lên mức thu nhập bình quân 25 triệu đồng/tháng với cá nhân, 50 triệu đồng/tháng với cặp vợ chồng) sẽ mở rộng đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, đáp ứng tốt hơn nhu cầu về nhà ở của Nhân dân. Tôi tán thành với dự thảo Nghị định với điều kiện cơ quan soạn thảo (Bộ Xây dựng) giải trình, làm rõ các cơ sở thực tiễn, cơ sở khoa học, và tính khả thi trong bảo đảm thực hiện, tác động chính sách như trình bày dưới đây.

1. Thứ nhất, về cơ sở khoa học. Việc pháp luật về nhà ở phải đặt ra một mức trần thu nhập để những người có thu nhập dưới mức trần mới được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở xã hội là cần thiết. Đây là nhóm đối tượng yếu thế, không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường nên cần được Nhà nước hỗ trợ để đảm bảo nhu cầu an cư, theo đúng chủ trương, đường lối của Đảng cũng như quyền về chỗ ở theo Hiến pháp.

Tuy nhiên, việc đặt ra mức trần thu nhập bằng bao nhiêu phải được tính toán trên cơ sở khoa học. Bởi thời gian qua, mức trần thu nhập liên tục được nới rộng, từ mức khoảng 11 triệu đồng/tháng với cá nhân (theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, cá nhân phải thuộc diện không chịu thuế thu nhập cá nhân thường xuyên, tương đương mức 11 triệu đồng/tháng) tăng lên mức 15 triệu đồng/tháng (theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP), mức 20 triệu đồng/tháng (theo Nghị định số 261/2025/NĐ-CP) và đang đề xuất tiếp tục nâng lên mức 25 triệu đồng/tháng (theo dự thảo Nghị định).

Như vậy theo phương án tại dự thảo Nghị định thì mức trần thu nhập để được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở xã hội sẽ tăng 67% chỉ sau khoảng 1,5 năm (từ mức 15 triệu đồng/tháng vào tháng 8/2024 tăng lên mức 25 triệu đồng/tháng vào tháng 3/2026). Dự thảo Tờ trình đã cung cấp một số số liệu thống kê về thu nhập của người dân nhưng chưa thực sự làm rõ được cơ sở khoa học của đề xuất nâng mức trần thu nhập lên mức 25 triệu đồng/tháng. Do đó, tôi đề xuất cơ quan soạn thảo (Bộ Xây dựng) tiếp tục nghiên cứu, làm rõ cơ sở khoa học của phương án lựa chọn.

2. Thứ hai, về cơ sở thực tiễn và tính khả thi. Thời gian vừa qua, tại một số dự án nhà ở xã hội (đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh), khi chủ đầu tư mở bán sản phẩm thì thường xuyên xảy ra tình trạng nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu. Rất nhiều trường hợp người dân phải thức xuyên đêm để chờ nộp hồ sơ, gây mất an ninh trật tự, và phổ biến tình trạng mỗi đợt mở bán chỉ vài trăm căn hộ nhưng số lượng hồ sơ thực nộp lên đến vài chục nghìn. Như vậy, hiện nay nguồn cung nhà ở xã hội nhìn chung vẫn chưa đáp ứng được so với nhu cầu của Nhân dân.

Trong bối cảnh ấy, đề xuất tiếp tục mở rộng đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội sẽ tiếp tục “nới cầu” trong khi nguồn cung nhìn chung chưa được cải thiện. Tốc độ “nới cung” chưa theo kịp tốc độ “nới cầu”, như vậy sẽ khiến việc “cạnh tranh”, “chạy đua” để nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội càng trở nên căng thẳng, gay gắt hơn trong thời gian tới nếu như phương án của dự thảo Nghị định được thông qua.

Do đó, tôi đề xuất cơ quan soạn thảo (Bộ Xây dựng) tiếp tục nghiên cứu, làm rõ cơ sở thực tiễn của phương án lựa chọn. Đặc biệt, cần có số liệu khảo sát, thống kê xã hội học về số lượng những người, những cặp vợ chồng đáp ứng mức trần thu nhập theo phương án lựa chọn (bình quân 25 triệu đồng/tháng với cá nhân, 50 triệu đồng/tháng với cặp vợ chồng) mà có nhu cầu mua, đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội để làm rõ hơn cơ sở thực tiễn của phương án lựa chọn.

Tiếp theo, việc nâng mức trần thu nhập (bình quân 25 triệu đồng/tháng với cá nhân, 50 triệu đồng/tháng với cặp vợ chồng) để mở rộng đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội sẽ tạo ra ưu thế cho nhóm đối tượng có mức thu nhập gần sát với mức trần (những cá nhân có thu nhập bình quân xấp xỉ 25 triệu đồng/tháng, những cặp vợ chồng có thu nhập bình quân xấp xỉ 50 triệu đồng/tháng), đồng nghĩa với việc làm giảm bớt đi khả năng, cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội của nhóm đối tượng có thu nhập thấp (những người lao động tự do, hoặc lao động phổ thông có thu nhập bình quân dưới 10 triệu đồng/tháng/người).

Hơn nữa, người mua nhà ở xã hội về cơ bản sẽ phải vay tín dụng và đa số là vay thông qua ngân hàng thương mại. Ngân hàng thương mại cũng là một pháp nhân thương mại, hoạt động chủ yếu vì mục tiêu lợi nhuận và luôn có xu hướng ưu tiên cho vay với nhóm đối tượng có khả năng trả nợ. Như vậy, nhóm đối tượng có mức thu nhập gần sát với mức trần (những cá nhân có thu nhập bình quân xấp xỉ 25 triệu đồng/tháng, những cặp vợ chồng có thu nhập bình quân xấp xỉ 50 triệu đồng/tháng) sẽ dễ tiếp cận các gói vay mua nhà ở xã hội hơn, càng tăng thêm ưu thế cho nhóm này và đồng nghĩa càng giảm bớt cơ hội được mua nhà ở xã hội của nhóm đối tượng có thu nhập thấp.

Tôi đề xuất cần có đánh giá tác động của chính sách đối với nhóm đối tượng có thu nhập thấp một cách thực chất. Theo quan điểm của tôi, nhóm này hầu như không có khả năng mua/thuê mua nhà ở xã hội và chỉ có khả năng tiếp cận nhà ở xã hội thông qua hình thức thuê. Trong khi đó, Luật Nhà ở hiện hành đã bỏ quy định về việc chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải dành một phần sản phẩm để cho thuê, nên Nhà nước cần phải giải quyết tốt hơn nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê thông qua Quỹ Nhà ở quốc gia. Đề nghị cơ quan soạn thảo có báo cáo đầy đủ hơn về việc thực hiện chính sách Quỹ Nhà ở quốc gia theo Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội để làm rõ hơn cơ sở thực tiễn của dự thảo Nghị định.

3. Thứ ba, về tác động của chính sách. Theo quan điểm của tôi, nhóm người có thu nhập bình quân 25 triệu đồng/tháng thuộc nhóm trung lưu, đặc biệt nếu loại trừ 2 đô thị lớn nhất là Hà Nội, TP Hồ Chí Minh thì mức thu nhập bình quân 25 triệu đồng/tháng tương ứng với nhóm thu nhập khá cao tại 32 địa phương còn lại. Do đó, nếu áp dụng “đại trà” mức trần thu nhập 25 triệu đồng/tháng/cá nhân để được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội sẽ khiến cho đại bộ phận người dân tại 32 địa phương còn lại sẽ cơ bản sử dụng nhà ở xã hội (nếu có đủ nguồn cung), dẫn đến các dự án nhà ở thương mại sẽ gặp trở ngại trong việc bán sản phẩm, từ đó các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại sẽ khó có khả năng triển khai thực hiện.

Việc này sẽ dẫn đến một tác dụng phụ: Do dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất; Nhà nước khó triển khai các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại nên sẽ không thu được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong khi nguồn thu từ đất hiện nay vẫn chiếm tỷ trọng cao trong thu ngân sách của các địa phương, đặc biệt những địa phương có điều kiện hạ tầng còn nhiều khó khăn, kém ưu thế về phát triển thương mại, dịch vụ, du lịch…

Do đó, cần có đánh giá tác động của chính sách đối với nguồn thu ngân sách của các địa phương, đặc biệt trong bối cảnh Nhà nước đang đẩy mạnh đầu tư các dự án hạ tầng trọng điểm, cần tăng thu ngân sách để đáp ứng nhu cầu xây dựng hạ tầng.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội