Khi “nhà cũ” bị chê như hàng tồn kho

Thứ cấp, tức là nhà đã xây xong, có thể vào ở ngay, tưởng sẽ được săn đón nhờ lợi thế “thấy tận mắt, sờ tận tay”, giá dễ thương lượng. Nhưng thực tế, ở nhiều khu vực, đặc biệt là nhà liền thổ, người bán ngồi dài rao hàng cả năm trời vẫn không thấy bóng người mua.

Lý do? Một phần là vì giá kỳ vọng của người bán thường… “trên mây”, do mua đỉnh giai đoạn sốt đất. Phần khác, người mua hiện tại rất thực dụng: thay vì bỏ tiền cho một căn nhà đã qua tay, họ lại thích săn hàng mới, dù đắt hơn, thậm chí chưa có móng.

Ngoài ra, không ít sản phẩm thứ cấp đang “dở dang” giữa chừng: pháp lý chưa rõ, hạ tầng chưa hoàn thiện, hoặc nằm ở vị trí không còn tiềm năng như trước. Nói nôm na, đây là loại hàng “không hỏng nhưng khó xài”, nên dù nhiều vẫn… không ai buồn chạm tới.

Còn sơ cấp? Đừng tưởng dễ ăn!

Ngược lại, hàng sơ cấp (tức sản phẩm mở bán lần đầu) lại liên tục được săn đón. Những dự án vị trí đẹp, pháp lý sạch, quy hoạch bài bản, chủ đầu tư lớn, dù giá có đắt đỏ, vẫn “cháy hàng” nhanh chóng.

Nhưng “cháy hàng” ở đây, nhiều khi cũng là ảo ảnh. Giữ chỗ là một chuyện, xuống tiền là chuyện khác. Không ít người giữ cọc để… giữ suất, chờ thị trường lên hoặc lướt cọc kiếm lời. Cũng có người thật sự có nhu cầu, nhưng khi ngồi tính toán thì phát hiện ra: giá nhà cao quá so với thu nhập, ngân hàng thì siết room, lãi suất chẳng còn “êm” như vài năm trước.

Thực tế, hàng sơ cấp khó mua không phải vì không còn, mà vì số lượng sản phẩm phù hợp với người mua thực quá ít. Hầu hết là hàng cao cấp, giá “trên trời”, trong khi thị trường lại đang thiếu trầm trọng nhà ở trung cấp và vừa túi tiền.

Méo mó từ đâu?

Câu hỏi đặt ra là: tại sao lại có hiện tượng này?

Thứ nhất, do tâm lý bầy đàn: người mua sợ “bị bỏ lỡ” những sản phẩm hot nên đổ xô vào hàng sơ cấp, dù chưa biết có đủ tài chính để mua hay không.

Thứ hai, do bất cân đối nguồn cung: chủ đầu tư chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp vì biên lợi nhuận hấp dẫn, còn phân khúc bình dân thì “khan như nước mùa khô”.

Thứ ba, do thị trường thiếu niềm tin: người mua ngại mua lại vì sợ rủi ro pháp lý, xây dựng sai phép, tranh chấp… Còn chủ đầu tư thì ngần ngại bung hàng vì sợ bán không được, hoặc bị ép giá khi thị trường còn yếu.

Và cuối cùng, yếu tố không thể bỏ qua: lệch pha giữa người có tiền và người có nhu cầu ở thực. Nhà đầu tư thì chờ cơ hội lướt sóng; người cần nhà ở thì không đủ sức với tới mức giá hiện tại.

Vậy giải pháp là gì?

• Chủ đầu tư nên nhìn lại bài toán sản phẩm: đừng chỉ chăm chăm làm nhà “đắt xắt ra miếng”, mà hãy tạo ra sản phẩm có thể bán được cho số đông.
• Người mua nên cân nhắc kỹ giữa việc “mua ngay” một căn nhà đã hình thành hay liều lĩnh chờ đợi một sản phẩm chưa biết khi nào mới hoàn thiện.
• Nhà nước cần nhanh chóng thúc đẩy chính sách hỗ trợ nhà ở vừa túi tiền, và xử lý triệt để những vướng mắc về pháp lý đang “kẹt” hàng trăm dự án.

Thị trường không thiếu nhà, chỉ thiếu nhà vừa tầm với. Còn nhà đầu tư thì không thiếu tiền, chỉ thiếu lòng tin. Trong cơn méo mó ấy, người tỉnh táo sẽ là người chiến thắng cuối cùng.