Minh Anh

🌆 Giá chung cư không ngừng tăng: Hà Nội chạm mốc 80 triệu/m², TP.HCM không còn căn hộ 40 triệu/m²?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng giá mạnh mẽ, đặc biệt tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Theo Báo cáo quý II/2025 của One Mount Real Estate, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và tăng 24% so với cùng kỳ năm 2024. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, cho thấy xu hướng tăng giá đang lan rộng từ trung tâm ra vùng ven.

CBRE Việt Nam trong Báo cáo Tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2025 cũng đưa ra con số tương tự: giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đạt 79 triệu đồng/m² theo diện tích thông thủy (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu), tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước. Những dự án mới tại các khu vực như Tây Hồ, Đông Anh, Hoàng Mai hay thậm chí Gia Lâm hiện có giá dao động từ 80 đến 170 triệu đồng/m² – một mặt bằng giá từng chỉ thấy ở các khu siêu cao cấp.

Trong khi Hà Nội tăng trưởng theo chiều rộng và chiều sâu, thì thị trường TP.HCM lại tiếp tục đi theo xu hướng phân hóa mạnh về phân khúc. Báo cáo 6 tháng đầu năm 2025 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được phê duyệt, với tổng cộng 3.353 căn hộ, giảm gần 15% so với cùng kỳ 2024 và chỉ bằng 18% lượng cung của năm 2023.

Đáng chú ý, 100% các dự án được triển khai trong nửa đầu năm đều thuộc phân khúc cao cấp, không có dự án nào thuộc phân khúc trung cấp hoặc bình dân (giá dưới 40 triệu đồng/m²). Đây là năm thứ hai liên tiếp TP.HCM không có nguồn cung mới cho phân khúc nhà ở đại chúng, khiến thị trường rơi vào tình trạng mất cân đối nghiêm trọng, hay còn được ví như một “kim tự tháp bị lộn ngược”.

Báo cáo quý II/2025 của Avison Young Việt Nam cũng xác nhận thực trạng trên. Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp căn hộ dao động từ 84 đến 135 triệu đồng/m², với mức giá thấp nhất cũng lên tới khoảng 55 triệu đồng/m². Các dự án mới được mở bán đều ghi nhận mức tăng giá trung bình 4–6% so với cùng kỳ. Không còn căn hộ giá 40 triệu đồng/m² trên thị trường sơ cấp – một mức giá từng là kỳ vọng của hàng triệu người mua ở thực cách đây chỉ vài năm.

💭 Đánh giá cá nhân: Giá tăng quá nhanh, cấu trúc thị trường lệch pha nguy hiểm

Việc giá nhà tại Hà Nội tăng 24–33% chỉ trong vòng một năm là một chỉ dấu rõ ràng cho thấy thị trường đang “nóng” vượt ngưỡng hợp lý. Đây không chỉ là kết quả của yếu tố cung khan hiếm, mà còn do hiệu ứng kỳ vọng lợi nhuận cao từ giới đầu cơ, tâm lý phòng thủ tài sản trong giai đoạn kinh tế khó lường, và sự chậm trễ của các chính sách kiểm soát nguồn cung hiệu quả.

Ở TP.HCM, vấn đề còn đáng ngại hơn: thị trường không còn sản phẩm cho người mua ở thực. Trong khi giá căn hộ cao cấp tiếp tục leo thang, thì phân khúc nhà ở dưới 40 triệu đồng/m² – vốn phục vụ cho đại đa số dân cư – đã tuyệt chủng hoàn toàn trên thị trường sơ cấp. Khi ngay cả một căn hộ 50–60m² ở quận vùng ven cũng có giá từ 4–6 tỷ đồng, người mua buộc phải chấp nhận “chơi cuộc chơi” theo luật của giới đầu tư, thay vì phục vụ nhu cầu an cư thực sự.

Thực tế này tạo ra nguy cơ thị trường phát triển thiếu bền vững: giá nhà tăng nhưng thanh khoản kém, nguồn cung lệch pha, và khả năng chi trả của người dân ngày càng suy giảm. Theo dữ liệu của World Bank 2024, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam là khoảng 4.600 USD/năm, tức khoảng 9 triệu đồng/tháng. Với mức giá hiện tại, để mua một căn hộ có diện tích 70m² tại TP.HCM hoặc Hà Nội, người mua sẽ phải tích lũy toàn bộ thu nhập ít nhất 25–30 năm mà không tiêu dùng gì khác – một bài toán phi thực tế.

🛠 Hướng giải quyết: Tái cân bằng cấu trúc thị trường và ưu tiên nhà ở cho số đông

Nếu không có sự can thiệp chính sách kịp thời, bất động sản sẽ rơi vào trạng thái “căng phồng giá trị” và rủi ro bong bóng là không thể tránh khỏi. Nhà nước cần thúc đẩy:

Phát triển nhà ở trung cấp, bình dân, đặc biệt thông qua các chương trình hợp tác công tư (PPP), quỹ đất tái định cư và nhà ở xã hội có quy chuẩn rõ ràng nhưng linh hoạt hơn.
Ưu đãi tín dụng, giảm rào cản pháp lý để doanh nghiệp tư nhân có thể đầu tư vào phân khúc có biên lợi nhuận thấp nhưng nhu cầu lớn.
Cải thiện cơ chế minh bạch giá giao dịch, bằng cách cập nhật giá thực từ sổ đỏ, hợp đồng mua bán và dữ liệu từ các ngân hàng – thay vì chỉ dựa vào giá rao bán.

Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đang vượt quá xa khả năng chi trả của số đông người dân, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân lại bị “xóa sổ” khỏi nguồn cung mới. Nếu không sớm tái thiết lại cấu trúc thị trường theo hướng bền vững và phục vụ nhu cầu thực, bất động sản không chỉ mất đi vai trò là “hàng hóa tiêu dùng đặc biệt”, mà còn đe dọa gây ra các hệ lụy kinh tế - xã hội sâu rộng trong những năm tới.

Nguồn dữ liệu:

One Mount Real Estate – Báo cáo thị trường quý II/2025
CBRE Việt Nam – Tiêu điểm thị trường Hà Nội quý II/2025
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – Báo cáo 6 tháng đầu năm 2025
Avison Young Việt Nam – Tổng quan thị trường TP.HCM quý II/2025
World Bank – GDP & thu nhập bình quân đầu người Việt Nam năm 2024

Facebook Người Mua Nhà

Phuong Thuan

Căn hộ 6 sao Sun Feliza Suites đón sóng đầu tư mới nhờ vị trí siêu kết nối

Được ví như "thủ phủ tri thức" của Thủ đô với sự hiện diện của hàng loạt đại học, trường liên cấp quốc tế, viện nghiên cứu danh tiếng, Cầu Giấy đang chuyển mình mạnh mẽ thành điểm đến của giới thượng lưu tìm kiếm nơi an cư cao cấp, làm việc và học tập thuận tiện ngay trung tâm. Xem thêm

Phuong Thuan

Cảnh quan xanh – Giá trị sống bền vững cần sự chăm sóc chuyên nghiệp

Không gian xanh trong khu đô thị là yếu tố quan trọng để nâng cao sức khỏe và tinh thần cư dân. Tuy nhiên, để mảng xanh đô thị thực sự “sống” và phát huy giá trị dài lâu, đòi hỏi công tác chăm sóc phải được thực hiện bài bản, an toàn và đúng kỹ thuật. Xem thêm

My Binh Cu

Đánh thuế cao BĐS là dùng bàn tay nhà nước điều tiết chỗ thị trường bất động sản đang vận hành méo mó

Theo dự thảo mới nhất sửa đổi Luật Thuế Thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản, có hai phương pháp tính thuế TNCN cho giao dịch bất động sản: Xem thêm

Lien Truong

Thuế cao, nhà tăng giá

Tôi vừa có cuộc tranh luận với Hưng - một người am hiểu thị trường bất động sản - về dự thảo sửa đổi Luật thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS). Xem thêm

Mai Anh Đức

🏙️ Chung cư trở lại: Vùng vành đai TP.HCM đang trỗi dậy với nguồn cung mới

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang dần “ấm lại”, các dự án chung cư quanh khu vực vành đai TP.HCM đang chứng kiến làn sóng nguồn cung mới bùng nổ, đặc biệt tại các trục hạ tầng lớn như Vành đai 2 – 3 – 4 và cao tốc Bến Lức – Long Thành. Đây không chỉ là nơi được quy hoạch để giải tỏa áp lực dân số, mà đang trở thành vùng phát triển đô thị thực thụ, với hàng loạt dự án đáng chú ý từ TP.HCM đến Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Xem thêm

Gia Cát Phượng

Chung cư chiếm sóng: 29% mức độ quan tâm và cuộc trở lại của nhà đầu tư dòng tiền 👀💥

Chung cư dẫn đầu mức độ quan tâm nhờ lực cầu ở thực và đầu tư khai thác Xem thêm

Thanh Tung Vo KTS

Gen Z – Thế hệ nhiều cơ hội, nhưng khó sở hữu nhà nhất?

Gen Z: những người sinh từ cuối những năm 1990 đến đầu 2010 – đang bước vào giai đoạn trưởng thành với nhiều ưu thế vượt trội: trưởng thành trong môi trường công nghệ số, tiếp cận kiến thức toàn cầu nhanh chóng, linh hoạt kiếm tiền qua nhiều kênh. Họ là những người trẻ tự tin, năng động, sáng tạo, không ngại đổi mới và có khả năng làm chủ công việc theo cách chưa từng có ở thế hệ trước. Xem thêm

Mr Long D.K

💸 Đánh thuế 20% trên phần lãi khi bán bất động sản: Công bằng hơn hay phức tạp hơn?

Ngày 22/7 vừa qua, Bộ Tài chính chính thức phản hồi về đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 20% trên phần chênh lệch khi bán bất động sản, một nội dung quan trọng trong dự thảo Luật Thuế TNCN (thay thế), đang được lấy ý kiến rộng rãi. Đề xuất này nếu được thông qua, sẽ thay đổi hoàn toàn cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản vốn đã quen thuộc với nhiều nhà đầu tư trong suốt gần 20 năm qua. Xem thêm

Nam Cường

Bất động sản "lội ngược dòng": Vinpearl, Novaland, Kinh Bắc góp mặt trong danh sách doanh nghiệp tỷ đô mới 7 tháng đầu năm 2025

Trong khi nhiều ngành khác vẫn đang tìm cách thoát khỏi bóng đen suy thoái thì bất động sản một thời từng bị đánh giá là “chìm sâu” đang dần trở lại đường đua vốn hóa với những tín hiệu rõ ràng từ sàn chứng khoán. 7 tháng đầu năm 2025, thị trường ghi nhận 9 doanh nghiệp mới vượt mốc vốn hóa 1 tỷ USD, trong đó nổi bật có 3 cái tên thuộc lĩnh vực bất động sản và nghỉ dưỡng: Vinpearl, Novaland và Kinh Bắc City. Xem thêm

Phan Ngọc Quân

Khởi công Dự án Khu nhà thương mại liền kề HDB - Palmy Biztowncửa ngõ phía Nam Hà Nội

Sáng ngày 23/7, Dự án Khu nhà thương mại liền kề HDB - Palmy Biztown tại phường Thanh Liệt, TP. Hà Nội chính thức làm Lễ động thổ khởi công. Dự án do Công ty CP Tập đoàn HDB Việt Nam làm chủ đầu tư và Reatimes Holding phát triển. Xem thêm

Mai Ngọc

Tích trữ nhà đất: Tâm lý "gây nghiện" của giới có tiền

Nếu như người mê xe có thể có cả dãy garage, người mê đồ hiệu sưu tập túi đến kín tủ, thì người mê bất động sản… sưu tầm đất. Không cần rao bán, không cần xây nhà, không cần cho thuê – chỉ cần sở hữu. Và kỳ lạ thay, với nhiều người, chính cảm giác “mình có đất” đã đủ khiến họ thấy tự tin, an toàn và… “giàu hơn người khác”. Xem thêm

Mai Ngọc

Tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) đã "đốt cháy" túi tiền người mua nhà ra sao?

Có một nỗi sợ mang tên FOMO – Fear Of Missing Out, hay còn gọi là “Hội chứng sợ bỏ lỡ”. Nghe thì tưởng chỉ xuất hiện trong mấy chuyện showbiz, hay mấy đợt sale online, ai ngờ lại tung hoành nhất trong… thị trường bất động sản. Xem thêm

Lê Trang

Cái kết cho bất động sản lướt sóng: Khi người dân cũng chỉ muốn sống yên!

Đã có một thời, “lướt sóng” bất động sản là từ khóa quốc dân. Không chỉ là nghề, mà là giấc mơ làm giàu thần tốc. Người người săn đất, nhà nhà buôn đất. Những câu chuyện “đặt cọc hôm nay, lãi trăm triệu ngày mai” lan nhanh hơn cả tin nóng. Và thế là, từ thành phố lớn đến vùng quê hẻo lánh, đâu đâu cũng xuất hiện “sóng”. Xem thêm

Tùng Chi

“Không để vỡ bong bóng khi bong bóng chưa hình thành”

Cuối bài giải đáp về việc khả năng đánh thuế 20% với lãi từ bán bất động sản, thông tin đang hot Xem thêm

Mai Ngọc

Nhà liền thổ không còn “thơm”: Người mua né, nhà đầu tư ngó nghiêng

Từng là “ngôi sao sáng chói” trên bầu trời bất động sản, nhà liền thổ giờ đây như đang… tắt đèn sớm. Sức mua yếu, giá thì vẫn cao như núi, sản phẩm mới chẳng thấy đâu, còn người mua thì cứ đứng xa xa nhìn rồi đi tiếp. Cuộc chơi nhà phố đang bước vào giai đoạn “ai trụ được thì trụ”, còn lại… tạm nghỉ ngơi. Xem thêm

Tùng Chi

Đánh thuế cao BĐS là dùng bàn tay nhà nước điều tiết chỗ thị trường bất động sản đang vận hành méo mó

Theo dự thảo mới nhất sửa đổi Luật Thuế Thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản, có hai phương pháp tính thuế TNCN cho giao dịch bất động sản: Thuế 20% trên lãi thực nhận; Thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Xem thêm

Tùng Chi

Có đất mà không dám xây nhà: Nỗi khổ mang tên... thuế!

Chuyện “có đất mà không dám xây” đang không còn là chuyện hiếm. Thậm chí, với nhiều người, đó là câu chuyện thật, đau đầu thật, nhất là trong bối cảnh chi phí xây nhà hiện nay không chỉ là tiền vật liệu, nhân công, mà còn là một “rừng” thuế và lệ phí trước khi kịp đổ móng. Xem thêm

Tùng Chi

Tác động tích cực và tiêu cực từ thuế mới "siết" chuyển nhượng bất động sản

Tích cực : Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, khuyến khích sở hữu dài hạn, phục vụ nhu cầu sử dụng cuối (để ở, cho thuê, hoặc kinh doanh), hạn chế lướt sóng, phân lô bán nền, đầu từ ngắn hạn. Xem thêm

Mai Ngọc

Giới trẻ có thực sự không mua được nhà?

Cùng chia sẻ nhìn nhận của mọi người nhé! Xem thêm

Phuong Thuan

Lý do nhà phố, biệt thự Casa là “second home” lý tưởng cho dân TP HCM

Vị trí ven biển, chạm phố, kết nối trung tâm TP HCM, toàn vùng và toàn quốc qua hệ thống hạ tầng hiện đại, phân khu Casa thuộc Blanca City là lựa chọn lý tưởng. Xem thêm

Mai Ngọc

Quỹ Nhà Ở Quốc Gia: Vốn điều lệ tối thiểu 10.000 tỷ, hoạt động không vì lợi nhuận

Một bước đi lớn hướng đến giải quyết bài toán nhà ở cho người dân. Xem thêm

Gia Cát Phượng

NHIỀU CĂN HỘ CHUNG CƯ NGOẠI THÀNH HÀ NỘI RAO BÁN HƠN 6 TỈ ĐỒNG/CĂN

Theo ghi nhận, tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội, giá rao bán nhiều căn hộ chung cư vào tháng 7.2025 đã đạt hơn 60 triệu đồng/m2. Xem thêm

Dương Thùy Linh

Bộ Tài chính muốn áp thuế chuyển nhượng nhà đất theo thời gian nắm giữ: Nếu được duyệt sắp tới sẽ có định danh BĐS?

Trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) vừa được Bộ Tài chính trình lên, một điểm mấu chốt đang thu hút sự quan tâm lớn của thị trường là đề xuất tính thuế chuyển nhượng bất động sản dựa trên thời gian nắm giữ. Nếu được thông qua, đây có thể sẽ là bước ngoặt làm thay đổi hành vi đầu tư, đầu cơ và cả chiến lược tích sản nhà đất của người dân Việt Nam trong nhiều năm tới. Xem thêm

Phuong Thuan

Đô thị Sun Group Nam Hà Nội: “Chạm chuẩn sống mới, khắc họa chất riêng”

Mới đây, tại phường Nam Định (Ninh Bình), sự kiện mở bán phân khu Kim Ngân 2 và căn hộ Park Residence thuộc đô thị Sun Urban City thu hút gần 800 nhà đầu tư, chứng minh sức hút của khu đô thị đẳng cấp bậc nhất Nam Hà Nội. Xem thêm

Mai Ngọc

Sợ "bán hớ", chủ đầu tư tung chiêu "giá rumor" để thăm dò thị trường... nhưng đời không như mơ!

Thị trường bất động sản Hà Nội đang có những bước chuyển mình rõ rệt khi các chính sách tháo gỡ pháp lý bắt đầu vào guồng, nhiều đạo luật quan trọng đã được thông qua, và niềm tin thị trường đang dần hồi phục. Xem thêm

Tùng Chi

Đề xuất thuế chuyển nhượng mới: Lợi bất cập hại

Dự thảo sửa đổi thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản đang gây chú ý khi đề xuất tăng thuế theo thời gian nắm giữ, với mức cao nhất lên tới 10% cao gấp 5 lần so với hiện nay. Mục tiêu được nêu là để hạn chế đầu cơ, khuyến khích nắm giữ dài hạn và tăng thu ngân sách, tuy nhiên lợi bất cập hại: Xem thêm

Mai Ngọc

Sóng không nổi ở TP.HCM, nhà đầu tư đổ về vùng ven săn hàng “có sổ”

Sau một thời gian im ắng, thị trường đất nền lại rục rịch chuyển động, nhưng không phải ở TP.HCM mà là tại các tỉnh giáp ranh. Theo báo cáo thị trường quý II/2025 từ DKRA Consulting, đất nền phía Nam đang có dấu hiệu “tăng nhiệt” rõ rệt, trong đó nổi bật nhất là Long An (cũ), Bình Dương (cũ) và Đồng Nai (cũ). Xem thêm

Tùng Chi

Người mua thì chờ, người bán thì ngó, cả thị trường như đang chơi “ai nhúc nhích trước là thua”!

Thị trường bất động sản những tháng giữa năm 2025 nhìn chung có chuyển động… rất nhẹ nhàng, nhẹ đến mức nhiều người ví như một ván cờ chờ mãi không thấy ai đi nước đầu tiên. Từ người mua, nhà đầu tư cho đến chủ đầu tư, tất cả đều trong trạng thái “phòng thủ”, ai nấy đều thủ thế quan sát, không ai muốn là người vội vã. Xem thêm

Mai Ngọc

Chung cư mới dưới 60 triệu đồng/m²: Dần thành “hồi ức” tại đô thị lớn

Trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng đã chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ về mặt bằng giá nhà ở. Xem thêm