Theo báo cáo quý II/2025 của Savills Việt Nam, toàn TP.HCM chỉ có hơn 600 căn nhà liền thổ được tung ra thị trường sơ cấp. Trong số đó, chỉ khoảng 100 căn tìm được chủ mới – nghĩa là tỷ lệ hấp thụ chưa tới 15%, quá thấp so với thời hoàng kim.
Tính chung 6 tháng đầu năm, lượng tiêu thụ cũng chỉ dừng ở 170 căn trên tổng 700 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ dưới 24%. Dù nguồn hàng không nhiều, nhưng người mua cũng chẳng mặn mà. Lý do? Giá cao quá, mà sản phẩm thì thiếu sự đa dạng. Mua một căn nhà liền thổ giờ đây chẳng khác gì chọn… một chiếc túi hiệu limited edition: đắt, hiếm, và dễ “vỡ kế hoạch tài chính”.
Chuyên gia của Savills TP.HCM cho biết hơn 87% nguồn cung là hàng tồn kho thuộc phân khúc cao cấp – với mức giá trung bình khoảng 330 triệu đồng/m². Cá biệt có những dự án tại Thủ Thiêm, giá chào bán tiệm cận 1 tỷ đồng/m² – nghe mà muốn… ngồi xuống thở.
Trong khi đó, người mua ngày càng tỉnh táo. Họ không còn bị choáng bởi những từ khoá như “vị trí kim cương”, “sổ đỏ lâu dài”, hay “tiềm năng tăng giá thần tốc”. Thay vào đó, họ hỏi: “Căn này giá vậy, cho thuê được bao nhiêu?”, “Bao lâu hoàn vốn?”, hay đơn giản hơn là “Em có căn nào vừa túi tiền không?”
Trên thị trường thứ cấp, một số nhà đầu tư bắt đầu “nhả hàng” bằng cách cắt lãi nhẹ – thường 10–15% – nhưng vẫn chưa đủ khiến người mua mở ví. Cò đất giờ cũng không còn rao kiểu “không mua hôm nay là mất cơ hội cả đời”, mà chuyển sang mode “chị cứ suy nghĩ từ từ, bên em hỗ trợ vay được nè”.
Có môi giới tâm sự: “Khách xem thì nhiều lắm, hỏi từ sáng tới tối, gửi link dự án rồi im luôn. Có khi họ chỉ cần biết để… đi kể với bạn bè.” Nói vui vậy, nhưng đó là biểu hiện rõ ràng của một thị trường đang chững lại, người mua dè chừng, người bán sốt ruột, còn nhà đầu tư thì tạm ngừng “quay cuồng”.
Cuộc chơi giờ phải khác: Không còn chỗ cho liều
Giới phân tích cho rằng thị trường nhà liền thổ đang bước vào giai đoạn thanh lọc thật sự. Ai làm thật, sản phẩm tốt, giá hợp lý, có thể vẫn bán được – nhưng hết thời “mua đại đâu cũng lãi”. Nhà đầu tư buộc phải thay đổi tư duy: từ “lướt sóng kiếm nhanh” sang “giữ tiền bền vững”.
Có lẽ, đã đến lúc thị trường quay về giá trị thực: căn nhà không chỉ để đầu tư, mà còn phải phù hợp với người ở. Còn với các chủ đầu tư, muốn bán được nhà lúc này – ngoài vị trí đẹp – còn cần thêm sự chân thật, linh hoạt, và… một chút thấu hiểu tâm lý người mua.