📌 Từ “thuế 2% cố định” sang “thuế 20% trên lãi”
Hiện nay, khi chuyển nhượng bất động sản, người bán nộp thuế TNCN ở mức 2% trên giá trị hợp đồng mua bán (giá bán). Tuy nhiên, cách tính này bị đánh giá là chưa phản ánh đúng bản chất thu nhập, bởi người bán lỗ vẫn phải đóng thuế như người lời.
Do đó, Bộ Tài chính đề xuất phương án mới:
Thuế thu nhập cá nhân = 20% trên phần lợi nhuận thực tế, tức: Thuế = 20% × (Giá bán – Giá mua – Chi phí hợp lý)
Phần chi phí được khấu trừ có thể bao gồm: phí môi giới, công chứng, sửa chữa, cải tạo... nếu có hóa đơn chứng minh hợp lệ. Với công thức này, người không có lãi sẽ không phải đóng thuế, tạo nên sự công bằng và hợp lý hơn về nguyên tắc.
🕰 Nếu không có chứng từ? Áp thuế theo thời gian sở hữu
Để xử lý các trường hợp người bán không còn hoặc không có hóa đơn hợp lệ cho giá mua và chi phí liên quan (điều phổ biến với giao dịch cũ, tặng cho, giấy tay...), dự thảo đề xuất phương án tính thuế trên giá bán, nhưng theo thời gian nắm giữ tài sản:
| Thời gian sở hữu |
Thuế suất áp dụng trên giá bán |
| Dưới 2 năm |
10% |
| Từ 2 đến dưới 5 năm |
6% |
| Từ 5 đến dưới 10 năm |
4% |
| Từ 10 năm trở lên |
2% |
| Bất động sản thừa kế |
2% cố định |
Cách tiếp cận này tương tự nhiều quốc gia như Mỹ, Đức, Singapore… nhằm hạn chế đầu cơ, khuyến khích nắm giữ lâu dài thay vì “lướt sóng” ngắn hạn.
⚖️ Bộ Tài chính nói gì?
Theo Bộ Tài chính, phương án tính thuế theo lãi suất 20%:
-
Công bằng hơn, vì ai có lời mới phải nộp thuế, người lỗ hoặc hoà vốn thì không đóng.
-
Có thể giảm số thuế phải nộp so với cách tính 2% cố định, đặc biệt khi mức lợi nhuận thấp.
-
Khuyến khích sự minh bạch hóa chi phí và chứng từ, góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh hơn.
Tuy nhiên, bộ cũng thừa nhận việc áp dụng cần đáp ứng các điều kiện như:
-
Cơ sở dữ liệu đầy đủ về lịch sử giá mua bán;
-
Hệ thống công nghệ thông tin liên thông giữa ngành thuế – đất đai – công chứng – ngân hàng;
-
Ý thức lưu trữ và khai báo trung thực từ người dân và doanh nghiệp.
🔍 Vấn đề đặt ra: Đúng, nhưng liệu đã đủ chín?
Về nguyên lý, cách tính thuế mới là đúng đắn, công bằng và phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, vấn đề then chốt chính là khả năng triển khai trên thực tế:
-
Làm sao để xác thực giá mua – chi phí – cải tạo của các giao dịch cách đây nhiều năm?
-
Cơ quan thuế có đủ dữ liệu, nhân lực và công nghệ để xác minh, kiểm tra, đối chiếu các khoản khấu trừ?
-
Người dân có đủ năng lực lưu trữ, kê khai và bảo vệ quyền lợi thuế của mình?
Nếu không có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hạ tầng và pháp lý, việc áp dụng thuế suất 20% trên phần lãi dễ dẫn đến xung đột, chồng chéo và gia tăng thủ tục hành chính.
📣 Hướng đi đúng, nhưng cần bước đi chắc chắn
Không thể phủ nhận rằng việc đánh thuế theo phần chênh lệch lợi nhuận là hợp lý về nguyên tắc và cần thiết để tiến tới thị trường bất động sản minh bạch. Tuy nhiên, để tránh việc tăng thuế nhưng lại giảm niềm tin, nhà nước cần lộ trình rõ ràng, cơ sở pháp lý và công nghệ đủ mạnh, cũng như truyền thông đầy đủ để người dân hiểu – đồng hành – tuân thủ.
Với những người dân mua nhà ở thật, phương án mới có thể mang lại nhiều lợi ích, đặc biệt khi không còn cảnh bán nhà lỗ vẫn phải đóng 2% thuế như hiện tại. Nhưng với nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ, hoặc những người không minh bạch chi phí, đây có thể là cú "siết thuế" đầy thách thức.
🤔 Còn bạn thì sao?
Bạn nghĩ gì về việc thay đổi cách tính thuế từ 2% cố định sang 20% trên lãi?
Liệu đây là giải pháp tiến bộ hay sẽ khiến giao dịch bất động sản trở nên phức tạp hơn?
Hãy chia sẻ quan điểm để cùng góp tiếng nói vào một chính sách sát với thực tế hơn.