Cái thời mà cầm vài tỷ trong tay đi mua nhà dễ như trở bàn tay qua rồi, giờ đây, bài toán mua nhà cho người có nhu cầu ở thực đang biến thành một đỉnh núi vừa cao vừa dốc. Nhìn vào cái thực tế phũ phàng lúc này mà xem, nhà ở xã hội thì xếp hàng trầy da tróc vảy chưa chắc tới lượt, căn hộ cao cấp thì giá trên trời nhìn phát biết mình không thuộc về nhau, còn cái phân khúc trung cấp từ ba đến bảy tỷ đồng - cái chỗ vốn dĩ dành cho những người lao động cốt cán như chúng ta thì đang rơi vào trạng thái khan hiếm đến mức báo động, tạo thành một "vùng trũng" trống hoác trên thị trường.

Các chuyên gia từ Savills Việt Nam vừa tung ra một rổ số liệu mà đọc xong chỉ biết thở dài châm biếm cho cái sự lệch pha cung cầu này. Sau nhiều năm thị trường cứ mải miết "chạy theo đại gia" đầu tư vào phân khúc cao cấp, căn hộ hạng C bình dân giờ ít đến đau lòng.

Ngay như trong quý I/2026, tại trung tâm sôi động như Thành phố Hồ Chí Minh mà căn hộ hạng C chỉ chiếm vớt vát được khoảng hai mươi chín phần trăm nguồn cung sơ cấp, còn ở thủ đô Hà Nội thì thậm chí không có nổi một dự án hạng C mới nào được mở bán, một con số không tròn trĩnh đến mức đau lòng.

Mà cái sự tăng giá nhà hiện tại nó không còn là leo thang nữa rồi, nó đang bay thẳng lên vũ trụ khiến người mua có cố rướn người đến mấy cũng hoàn toàn đuối sức. Cũng trong cái quý I/2026 này, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã chính thức cán mốc khoảng 100 triệu đồng/m2, cao hơn cả TP.HCM với mức khoảng 91 triệu đồng/m2.

Nguồn cung tại Hà Nội đạt khoảng 11.200 căn, cao hơn đáng kể so với TP.HCM với khoảng 4.700 căn.

Mặc dù nguồn cung tại Hà Nội đạt khoảng mười một nghìn hai trăm căn, cao hơn hẳn so với con số bốn nghìn bảy trăm căn của Thành phố Hồ Chí Minh, nhưng có một nghịch lý cười ra nước mắt là tỷ lệ hấp thụ của cả hai thị trường lớn này vẫn cứ lẹt đẹt quanh ngưỡng 40-43%.

Rõ ràng là người dân không hề ngốc, nhìn cái mức giá ngáo ngơ như thế thì ai cũng phải bật chế độ thận trọng, thủ thế giữ tiền chứ đâu dễ gì lao vào làm "gà" cho người ta chăn. Chính vì cái giá nội đô nó cứ ngạo nghễ ở đỉnh đỉnh phù vân như vậy, dòng tiền của người mua thực bắt đầu dắt díu nhau di cư ra các đô thị vệ tinh để tìm đường sống.

Khi giá nội đô neo ở mức quá cao, dòng tiền bắt đầu dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh. Tại khu vực phía Nam, căn hộ tại Bình Dương dao động từ 35-60 triệu đồng/m2, Đồng Nai và Long An phổ biến từ 30-50 triệu đồng/m2. Ở phía Bắc, Hưng Yên khoảng 60 triệu đồng/m2, Bắc Ninh khoảng 50 triệu đồng/m2.

Dù Savills có dự báo lạc quan rằng giai đoạn 2026-2028, TP.HCM sẽ có thêm khoảng 59.000 căn hộ mới, Hà Nội khoảng 52.000 căn. Trong đó, phân khúc hạng C được kỳ vọng chiếm khoảng 29% nguồn cung mới, nhưng liệu người thu nhập trung bình có kịp đợi đến ngày hái quả ngọt hay không thì lại là chuyện khác.

Cái bi hài nhất ở đây là nhu cầu của người dân thì mênh mông như biển cả, nhưng các doanh nghiệp bất động sản lại tỏ ra cực kỳ lạnh nhạt, chẳng mặn mà gì với việc làm nhà giá vừa túi tiền. Như ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group đã thật thà chia sẻ rằng, cái định nghĩa "vừa túi tiền" ngày xưa là từ một đến ba tỷ, còn bây giờ mặt bằng giá đã bị thổi lên một tầm cao mới, muốn phù hợp thì phải từ hai đến năm tỷ đồng một căn.

Nguyên nhân sâu xa thì ai cũng biết, quỹ đất nội thành ngày càng cạn kiệt, muốn làm nhà giá hợp lý thì doanh nghiệp phải dạt ra vùng ven, mà khổ nỗi ngay cả ở cái chốn xa xôi ấy, việc săn được một quỹ đất sạch, phù hợp quy hoạch mà chi phí lại phải chăng cũng khó như mò kim đáy bể. Đã vậy, cái nút thắt pháp lý nó lại bồi thêm một đòn chí mạng khi một dự án đôi khi phải mất từ ba đến năm năm chỉ để chạy vòng quanh hoàn thiện thủ tục, khiến chi phí vốn đội lên vù vù, dẫn đến việc giá bán đầu ra muốn giảm cũng là một điều không tưởng.

Rõ ràng thị trường đang bỏ trống một nhóm khách hàng cực kỳ tiềm năng có thu nhập từ hai mươi đến bốn mươi triệu một tháng, họ rơi vào cái thế "lưng chừng" đầy cay đắng: nghèo thì không đủ nghèo để được duyệt mua nhà ở xã hội, mà giàu thì lại chẳng đủ giàu để chạm tới nhà thương mại cao cấp.

Cái thị trường đang thèm khát lúc này là các dự án có diện tích từ bảy mươi đến một trăm mét vuông, mức giá từ ba đến bảy tỷ đồng tùy địa phương để giải cứu nhóm khách hàng này. Nhưng để cái giấc mơ ấy thành hiện thực, bài toán cốt lõi vẫn phải là tháo gỡ thủ tục pháp lý, rút ngắn cái quy trình cấp phép lê thê và xây dựng hẳn một cơ chế chính sách riêng cho phân khúc nhà ở trung cấp.

Ngẫm lại mới thấy nực cười cho cái điệp khúc "bao giờ hết cảnh thuê nhà" cứ ngân lên mãi từ năm này qua năm khác. Người thu nhập trung bình chúng ta rõ ràng thiếu nhu cầu mua nhà chính đáng, cái chúng ta thiếu duy nhất lúc này là một sản phẩm thực tế, có mức giá hợp lý để xuống tiền mua, chứ không phải những chiếc bánh vẽ cao cấp xa xỉ ngoài tầm với. Đây mới chính là cái "điểm nghẽn" chí mạng, là vết hằn sâu sắc của thị trường bất động sản hiện tại.

Cứ cái đà này, nếu các nhà quản lý và doanh nghiệp không chịu bắt tay nhau để hạ bớt cái tôi lợi nhuận xuống, không chịu giải cứu cái nhóm khách hàng "lưng chừng" kia, thì liệu cái câu chuyện mua nhà nội đô có mãi là một giấc mơ xa xỉ của những người làm công ăn lương? Hay rồi đây, cả một thế hệ trẻ, những người được coi là lực lượng lao động tri thức cốt lõi của xã hội, sẽ phải chấp nhận một sự thật phũ phàng là dành cả thanh xuân, cả cuộc đời chỉ để đi làm thuê nhà và nuôi béo những cơn sốt đất không có điểm dừng?