Cũng nhiều người khác, đặc biệt là người chưa có nhà mong bất động sản trong tương lai sẽ giảm, một số khác đã có nhà nhưng vẫn muốn bđs giảm thì hỏi kỹ ra mới biết là họ mong sẽ đổi được nhà ngon hơn với số tiền hiện tại, mà cái đó chỉ xảy ra được khi BĐS giảm giá thôi. Vậy khả năng BĐS trong tương lai có giảm không nhỉ?

1_ Người đẻ chứ đất không đẻ.

Cái này là câu cửa miệng của dân BĐS, nó có vẻ đúng nhưng theo mình thì nó không đúng. Người đẻ thì ai cũng biết, tuy nhiên tốc độ tăng dân số nó đang chậm lại rồi đến một lúc nào đó là nó gần như dừng, có khi giảm.

Tuy nhiên cái chính yếu là đất có "đẻ" chứ không phải không. Cái đất tổng thể thì không đẻ thật, nhưng đất chúng ta muốn là đất ở nó vẫn có tăng theo quy hoạch và kế hoạch hàng năm, nên nói không đẻ là không đúng. Còn nếu là đất nông nghiệp, khi xu hướng nông dân ngày càng ít thì diện tích đất nông nghiệp trên hộ nông dân cũng có xu hướng tăng.

Nên nói người đẻ đất không đẻ thì hợp tổng thể chứ chi tiết là không đúng đâu. Thậm chí ở VN thì nhà, đất phát triển mới còn nhiều là đằng khác, biết bao nhiêu dự án mới, thửa đất mới đươc tách, lên thổ theo năm... nhiều chứ không ít đâu.

2_ Tỉ lệ sở hữu nhà

Theo thống kê thì Việt Nam là quốc gia sở hữu nhà thuộc dạng cao trên thế giới, đâu đó tầm 90%, có thể nhiều bạn sẽ không tin vì thấy mình, bạn mình, rồi người xung quanh mình đa số đều ở thuê, thì sao tỉ lệ lại cao thế được. Tuy nhiên phải hiểu con số 90% này dựa trên số hộ gia đình chứ không phải cá nhân, nếu bạn ở quê lên thành phố hoặc ở thành phố, ra ở riêng nhưng vẫn chưa tách khẩu với cha mẹ trong khi cha mẹ vẫn có nhà thì vẫn tính là bạn có nhà. Cơ mà ở Việt Nam nếu không có nhà thì không được tách khẩu hay sao ấy, nên nhìn chung tỉ lệ cao cũng dễ hiểu hén.

Tuy nhiên, nhìn rộng hơn chút, Việt Nam tầm 3.5 người / hộ, trong khi Mỹ khoảng 2.5 người /hộ, nên nếu theo chuẩn Mỹ thì cũng thêm khá khá hộ, mà thêm khá khá hộ thì nghĩa là số lượng hộ không có nhà cũng tăng lên kha khá hay cái tỉ lệ 90% cũng giảm xuống kha khá.

Túm lại, tỉ lệ sở hữu nhà của Việt Nam đang là cao nhưng lý do thì do hộ dân hơi ít so với tổng dân số, sau này nếu kiểu người sống độc thân nhiều hay không thích sinh con thì cái số hộ không có nhà chắc cung tăng lên kha khá, nên nhìn chung là nhu cầu ở cũng còn nhiều á, quan trọng là họ có muốn "ra riêng" hay là chỉ muốn ở chung với cha mẹ.

3_ Số lượng giao dịch BĐS trên dân thấp, nhưng lại ảnh hưởng thị trường.

Dân mình thích BĐS nhưng số lượng giao dịch BĐS trên dân là thấp, lý do được giải thích là do giá trị BĐS lớn so với thu nhập nên không phải ai cũng có khả năng tham gia giao dịch, giao dịch chỉ xảy ra với một nhóm nhỏ dân số, và giá trị trên mỗi giao dịch thì cao. Nên tổng giá trị giao dịch thì cao hơn các nước như Mỹ (nếu so với GDP) nhưng số lượng giao dịch lại thấp (nếu so với dân số).

Nên đôi khi ta nghĩ là thị trường nó sôi động vậy chứ nó cũng chỉ là câu chuyện của một nhóm người thôi, đúng chuẩn nhà khó tiếp cận với đại đa số người dân.

Tuy nhiên, dù số lượng giao dịch thấp nhưng nó lại định hình thị trường cao, kiểu một vài giao dịch là đại diện cho thị trường toàn khu đó. Nên thị trường BĐS nó không phải ý chí của toàn thị trường mà là ý chí của cái nhóm tạo ra giao dịch BĐS ấy. Thế mới nói.

4_ Tỉ lệ vay BĐS ít nếu so với GDP

Nói chứ hầu hết những người sở hữu nhà đều không vay, dư nợ BĐS tính ra khoảng 20% so với GDP, thấp hơn nhiều so với Mỹ là hơn 60%. Điều này là do người có nhà họ có từ trước đến nay rồi, rồi nhà nó tăng giá vậy thôi, chứ lượng mua mới không nhiều, mà không mua mới thì đâu có lý do gì phải vay

Mà khi cái nhà mình đang ở mà không nợ ngân hàng, cũng không bị đánh thuế tài sản gì cả thì nhìn chung là giá tăng hay giảm cũng không có ảnh hưởng gì lắm. Giá tăng thì chắc cũng không dám bán, mà giá giảm thì chắc cũng không dám bán, mua thêm thì khó với hầu hết người dân. Thế nên nếu thị trường mà tăng giá thì mừng, còn giảm giá thì không biết vì cũng có bán đâu.

5_ Đặc trưng của thị trường và tâm lý người dân.

Đặc trưng cơ bản nhất của thị trường hiện nay là một nhóm nhỏ giao dịch có thể quyết định giá cả một thị trường lớn, nên nói chung thị trường BĐS Việt Nam dễ thao túng, nó lại không có thị trường thế giới để tham khảo như Vàng nên nói chung là dễ thao túng.

Các CĐT thì luôn muốn bán giá cao hơn cho các sản phẩm của mình, và khi đã bán rồi thì họ tìm đủ mọi cách để giữ giá. Nên cứ các BĐS nào cạnh các dự án lớn thì đều có mức ăn theo khá nhiều. Ở miền quê thì cũng có các NĐT nhỏ lẻ làm thị trường, xong neo lên một mức giá cao, đôi khi NĐT nào bị kẹt thì mới giảm giá chứ dân ở đó thì họ cũng không có nhu cầu bán nên đôi khi giảm hay tăng cũng không quan trọng lắm, mà thường là ít giảm.

Người sở hữu tài sản ngày càng chấp nhận mức sinh lời thấp, ban đầu là 6-7%, rồi ngày càng giảm, dù có những cái nhà ở quê không khai thác được miếng tiền nào, nhưng cũng không bị đánh thuế bỏ hoang nên chủ cũng không bán. Rồi tâm lý coi nhà là tài sản quan trọng bậc nhất nên cố giữ... Nên thị trường nói vậy chứ sản phẩm không hề phong phú, thành ra cứ tạo ra sự khan hiếm.

Như nói ở trên, Việt Nam không thiếu đất cũng chả thiếu nhà, ví dụ hơn 100tr dân thì có khoảng 30 triệu căn nhà (hay miếng đất có thể xây nhà) là đủ. Nếu coi nhà như một sản phẩm hàng hoá tiêu dùng cho mục đích để ở thì bình thường thì cái thị trường này sẽ sôi động, sẽ nhiều hàng, ví dụ người ta di chuyển chỗ ở, hay chết đi... thì họ sẽ bán cũ đổi mới, nhà sản phẩm mới lại lòi ra và có thêm nguồn cung. Tuy nhiên thị trường VN thì thường nó không như vậy, người ta thường bán nhà khi họ là dân đầu tư, hoặc khi họ cần tiền để làm cái gì đó, còn mấy cái khác ít có nhu cầu bán lắm, nên thành ra tạo ra khan hiếm dù thực tế nó không hẳn khan hiếm.

6_ Tóm lại

Với những lý do trên, trong tương lai mình nghĩ nhà ở VN cực khó giảm cho dù có các luật thuế này nọ (trừ phi có các luật thuế tài sản, thuế thừa kế....), cùng lắm thì nó tăng bằng với mức tăng GDP chứ không thể giảm được.

Nên để mua được nhà, cách tốt nhất là tìm cách tăng thu nhập thay vì chờ đợi nhà giảm.

Nguồn: Lê Minh Đức