Nghe lãi suất 15%/năm mà vẫn có người gật đầu cái rụp “chơi luôn”, tôi nói thật là hoặc quá tự tin, hoặc chưa kịp ngồi tính.

Vay 2 tỷ thì mỗi năm trả tầm 300 triệu tiền lãi. Nghe thì thấy chỉ 300 triệu thôi, nhưng bóc ra cho kỹ thì mỗi tháng bay 25 triệu, tức là mỗi ngày mở mắt ra là âm gần 1 triệu, chưa làm ăn gì đã thấy tiền nó tự bốc hơi rồi. Đấy là còn chưa đụng tới gốc, chưa tính mấy lúc đời hơi lệch nhịp kiểu công việc chững lại, thu nhập hụt hơi.

Cái buồn cười là nhiều người vẫn bước vào ván này với một niềm tin rất hồn nhiên: bất động sản kiểu gì cũng tăng. Nghe câu này nó quen không, vì nó từng đúng trong một giai đoạn mà mua cái gì cũng có người trả giá cao hơn. Nhưng vấn đề là thị trường không phải phim chiếu lại, không có chuyện cứ replay lại đoạn đẹp nhất cho bạn xem mãi.

Thị trường bây giờ nó đổi luật chơi rồi. Không còn cái thời ôm hàng xong ngồi rung đùi chờ giá lên nữa. Giờ cái quan trọng nhất không phải là “giá bao nhiêu”, mà là “có bán được không”.

Bạn cầm một căn 3 tỷ mà không ai mua thì nó cũng chỉ là một cục tài sản nằm im. Trong khi ngân hàng thì không quan tâm bạn có bán được hay không, tới ngày là họ thu lãi. Tiền lãi nó không chờ thị trường, nó chạy theo lịch, rất đúng giờ và rất vô cảm.

Nhiều người đang dính một cái bẫy khá kinh điển: dùng đòn bẩy tài chính để mua một tài sản không tạo ra dòng tiền. Nghe thì sang mồm là “đầu tư dài hạn”, nhưng bản chất là mỗi tháng phải bù tiền túi vào nuôi tài sản. Ví dụ mua một căn hộ cho thuê được 6–7 triệu, trong khi tiền lãi ngân hàng 20 mấy triệu, tức là mỗi tháng bạn tự móc túi ra thêm hơn chục triệu để giữ cái tài sản đó sống.

Một hai tháng thì không sao, một năm vẫn cố được, nhưng nếu thị trường nằm im 3 năm thì lúc đó nó không còn là đầu tư nữa, nó là một cái hố đốt tiền có mái che.

Câu chuyện “mắc kẹt” mà ông Toản nói không phải chuyện hiếm, mà là chuyện đầy ngoài kia. Giai đoạn 2021–2022, rất nhiều người lao vào thị trường trong trạng thái FOMO, thấy ai cũng khoe lãi, thấy bạn bè xuống tiền liên tục, thế là mình cũng nhảy vào cho khỏi bị tụt lại. Quy trình rất gọn: vay tiền, mua tài sản, xong… đứng hình.

Đứng hình vì không bán được. Đứng hình vì giá không tăng như tưởng tượng. Đứng hình vì dự án dính pháp lý, giấy tờ lằng nhằng, muốn thoát cũng không xong. Có người còn dính mấy dự án dở dang, tiền đóng rồi mà nhà chưa thấy, mỗi tháng vẫn phải trả lãi đều như vắt chanh.

Cái cảm giác đó nó không phải kiểu đầu tư dài hạn kiên nhẫn chờ thời đâu, nó giống kiểu bị treo lơ lửng, mà dưới chân là hóa đơn ngân hàng đang xếp hàng.

Có một sự thật hơi phũ nhưng nên chấp nhận sớm: bất động sản không phải lúc nào cũng an toàn. Nó chỉ an toàn khi bạn không bị áp lực dòng tiền. Còn đã vay ngân hàng rồi thì bạn không còn chủ động hoàn toàn nữa, bạn đang chơi một ván mà ngân hàng giữ nhịp.

Lãi suất tăng, bạn bắt đầu hụt hơi. Thị trường chững lại, bạn mất thanh khoản. Hai cái này mà đi cùng nhau thì thôi, không cần thị trường sập bạn cũng tự gục.

Nhiều người hay tự trấn an bằng câu chưa bán là chưa lỗ. Nghe cho vui tai thôi chứ không đúng. Bạn lỗ ngay từ lúc dòng tiền của bạn âm kéo dài mà không có cách bù. Tiền lãi là tiền thật, trả bằng tiền thật, chứ không phải con số trên app để mà giả vờ không nhìn.

Thị trường bây giờ phân hoá rất rõ. Những sản phẩm có nhu cầu ở thật, pháp lý rõ ràng, vị trí ổn thì vẫn có người mua, chỉ là không còn cảnh tranh nhau nữa. Còn mấy kiểu tài sản mua vì “nghe nói sắp lên”, “có thông tin nội bộ”, “khu này tương lai lắm” thì gần như đóng băng. Nói thẳng ra là thời dễ ăn đã qua rồi, giờ là thời phải chọn đúng và chịu được áp lực.

Nếu vẫn muốn vay tiền để mua bất động sản thì không phải là không làm được, nhưng nên tự hỏi mình mấy câu cho đàng hoàng. Nếu giá không tăng trong vài năm thì có chịu nổi không, nếu cần tiền gấp mà không bán được thì xoay kiểu gì, và cái tài sản đó có tự nuôi được nó không hay mình phải nai lưng ra nuôi nó.

Nghe thì đơn giản nhưng đa số mọi người né không muốn trả lời, vì trả lời xong là tự thấy mình đang liều.

Thị trường không thiếu cơ hội, nhưng nó cũng không thiếu những cái bẫy được gói rất đẹp bằng hai chữ “tiềm năng”. Và thường thì người nhận ra mình kẹt không phải lúc mua, mà là lúc bắt đầu thấy tiền lãi mỗi tháng nó cắn dần vào tài khoản mà tài sản thì vẫn nằm im như chưa từng có lời hứa tăng giá nào tồn tại.