Niềm tin ấy không phải tự nhiên mà có. Cuối những năm 1980, kinh tế Nhật Bản phát triển rất mạnh, chứng khoán và bất động sản liên tục tăng giá. Người ta mua tài sản với niềm tin rằng hôm nay đã đắt thì ngày mai sẽ còn đắt hơn.

Rồi bong bóng vỡ.

Và hơn 30 năm sau, người kỹ sư năm nào đã ngoài 70 tuổi, con trai ông cũng bước sang tuổi trung niên nhưng gia đình vẫn chưa giải quyết xong khoản nợ từ căn nhà người cha mua năm 1990. Trong khi căn nhà từng có giá 85 triệu yên chỉ còn khoảng 32 triệu yên, chưa bằng một nửa mức giá lúc mua.

Giá tài sản có thể giảm. Nhưng khoản nợ ngân hàng thì không giảm cùng.

Đó là điều mình thấy đáng suy nghĩ nhất khi nhìn lại bong bóng bất động sản Nhật Bản. Một quyết định mua nhà ở tuổi 40, nếu sử dụng đòn bẩy quá lớn và mua sai thời điểm, có thể ảnh hưởng đến tài chính của cả gia đình trong hàng chục năm.

Nhật Bản ngày đó hội tụ khá nhiều yếu tố cùng lúc. Tiền rẻ khiến tài sản tăng quá nhanh, tín dụng được sử dụng nhiều, đầu cơ ngày càng lớn. Người mua dần ít quan tâm tài sản tạo ra giá trị gì mà quan tâm nhiều hơn đến một câu hỏi: “Sau này tôi có bán lại cho người khác với giá cao hơn không?”

Khi chính sách tiền tệ đảo chiều và người mua tiếp theo biến mất, vòng quay ấy dừng lại.

Nhìn về Việt Nam hiện tại, mình thấy cũng có một vài điều đáng để suy nghĩ. Giá bất động sản ở nhiều nơi đã tăng rất mạnh, khả năng mua nhà so với thu nhập ngày càng khó hơn và đâu đó vẫn tồn tại một niềm tin khá quen thuộc: “Đất thì làm gì có chuyện giảm, cứ mua rồi để lâu kiểu gì cũng tăng.”

Nghe khá giống Nhật Bản ngày trước.

Nhưng giống một vài biểu hiện không có nghĩa Việt Nam sẽ trở thành Nhật Bản thứ hai. Việt Nam vẫn còn dư địa đô thị hóa, hạ tầng đang trong chu kỳ đầu tư lớn và dòng người vẫn tiếp tục dịch chuyển về những nơi có việc làm, sản xuất, thương mại và dịch vụ.

Vấn đề là không phải bất động sản nào cũng hưởng lợi như nhau.

Một tuyến đường mới không khiến tất cả đất xung quanh trở thành tài sản tốt. Một thành phố phát triển cũng không có nghĩa mua bất kỳ dự án nào trong thành phố đó cũng thắng.

Vì vậy, thay vì cố đoán “Việt Nam có đi vào vết xe đổ của Nhật Bản hay không?”, mình nghĩ có những câu hỏi thực tế hơn cần trả lời trước khi xuống tiền: Ai sẽ sống ở đây? Việc làm ở đâu? Dòng người có thực sự đến không? Tài sản có tạo ra giá trị sử dụng hoặc dòng tiền không? Và 5–10 năm nữa, ai sẽ là người sẵn sàng mua lại nó?

Bởi giá có thể được đẩy lên rất cao trong một chu kỳ.

Nhưng để giữ được giá trị trong 10 hay 20 năm, phía sau một bất động sản vẫn phải có con người, việc làm, thu nhập và nhu cầu thật.

Bài học lớn nhất của Nhật Bản không phải là đừng mua bất động sản. Mà là đừng nhầm một chu kỳ tăng giá với giá trị thật của tài sản.

Nguồn: Phạm Mạnh