Đầu năm 2023 là một trong những thời điểm khó khăn nhất của nền kinh tế nói chung, không chỉ riêng thị trường bất động sản. Lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng lên tới 10%/năm cho kỳ hạn 12 tháng. Trong khi đó, thị trường gần như không có động lực để phục hồi: nguồn cung mới khan hiếm, các dự án hạ tầng chưa tạo được lực đẩy, nhiều gói ưu đãi lãi suất đã kết thúc, thanh khoản suy giảm mạnh. Việc xuất hiện hàng loạt thông tin về bất động sản "cắt lỗ" là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, dữ liệu của Biggee cho thấy một góc nhìn khác. Số lượng tin đăng có từ khóa "cắt lỗ" đúng là tăng lên, nhưng mức giá chào bán phần lớn vẫn không thấp hơn đáng kể so với mặt bằng thị trường. Thống kê khoảng 3.000 tin đăng chứa từ khóa "cắt lỗ" cho thấy nhóm này chỉ chiếm chưa đến 5% tổng lượng tin rao bán tại thời điểm đó. Vậy vì sao "cắt lỗ" lại trở thành chủ đề được nhắc đến nhiều đến vậy?

Có lẽ bởi thị trường rất "nhạy cảm" với mọi thông tin tiêu cực. Chỉ cần một tỷ lệ nhỏ tin đăng mang thông điệp cắt lỗ cũng đủ tạo cảm giác rằng giá bất động sản đang lao dốc, trong khi dữ liệu thực tế không phản ánh điều đó.

Đã là thị trường thì giá tăng hay giảm đều là điều bình thường. Nhưng kỳ vọng thị trường bất động sản sụp đổ để xuất hiện nhiều "hàng ngon" với giá rẻ lại là một kỳ vọng thiếu thực tế.

Lịch sử cũng cho thấy, sau giai đoạn khó khăn nhất vào đầu năm 2023, giá bất động sản không hề sụp đổ như nhiều dự báo. Điều này dẫn đến một câu hỏi đáng suy ngẫm ở thời điểm hiện nay: Giả sử giá bất động sản thực sự giảm còn một nửa, thậm chí chỉ còn một phần ba, thì cơ hội sở hữu nhà ở có thực sự được mở rộng?

Hay những rào cản như thu nhập, sự mất cân đối cung - cầu và đặc biệt là khả năng tiếp cận tín dụng mới là bài toán lớn hơn giá bán?

Bởi, khi giá bất động sản giảm sâu, rủi ro của hệ thống tài chính cũng tăng lên. Nếu giá trị tài sản bảo đảm liên tục đi xuống, sẽ có bao nhiêu ngân hàng còn sẵn sàng cho vay? Và sẽ có bao nhiêu người mua vẫn đáp ứng được các tiêu chuẩn tín dụng?

Nói cách khác, giá nhà giảm mạnh chưa chắc đồng nghĩa với việc nhiều người có thể mua được nhà hơn.

Theo Biggee, tín hiệu tích cực đối với người mua nhà hiện nay không nằm ở những thông tin "cắt lỗ", mà nằm ở sự trở lại của nguồn cung. Đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội và nhiều dự án thương mại có mức giá phù hợp hơn đã bắt đầu được đưa ra thị trường, mở rộng thêm lựa chọn cho người mua ở thực.

Xét về dài hạn, việc nguồn cung được cải thiện sẽ có ý nghĩa lớn hơn nhiều so với kỳ vọng thị trường giảm giá sâu, bởi một thị trường phát triển bền vững cần được dẫn dắt bởi nguồn cung đa dạng, khả năng tiếp cận tín dụng và mức giá phù hợp với thu nhập, thay vì những đợt "cắt lỗ" mang tính cục bộ.

Nguồn: Biggee