- Mặt bằng giá đã tăng quá cao, vượt xa tốc độ tăng thu nhập và khả năng tích lũy của phần lớn người dân.
- Xu hướng giãn dân ngày càng rõ nét khi hạ tầng giao thông liên tục được đầu tư và hoàn thiện.
- Quy hoạch tổng thể dài hạn, đưa Hà Nội từ một đô thị trung tâm trở thành một đại vùng kinh tế với hệ thống đô thị vệ tinh kết nối chặt chẽ.
Vì vậy, ngay cả khi lãi suất được hạ thêm, điều đó cũng khó tạo ra một chu kỳ tăng giá mạnh như giai đoạn trước. Lãi suất thấp chỉ giúp giảm chi phí vốn, chứ không thể giải quyết bài toán cốt lõi: giá bất động sản đã vượt quá sức mua thực của đại đa số người dân.
Đối với những nhà đầu tư mua ở vùng giá cao, việc hạ lãi suất có thể chỉ giúp kéo dài thời gian nắm giữ và nuôi thêm hy vọng. Nó giống như làm chậm tốc độ mất máu, chứ chưa phải chữa lành vết thương.
Trong tầm nhìn hàng chục, thậm chí hàng trăm năm, Hà Nội sẽ không còn được nhìn như một thành phố đơn lẻ mà là một đại vùng kinh tế. Dân cư, việc làm, các trung tâm thương mại - dịch vụ sẽ dần dịch chuyển và phân bổ dọc theo các tuyến vành đai, các hành lang kinh tế và các đô thị mới.
Khi quỹ đất ở các khu vực mở rộng được đưa vào khai thác, nguồn cung sẽ tăng lên. Khi người dân có thêm lựa chọn sinh sống ở những khu đô thị mới với hạ tầng đồng bộ, áp lực cầu đối với khu vực nội đô cũng sẽ giảm dần.
Điều đó không có nghĩa bất động sản Hà Nội sẽ mất giá. Nhưng rất có thể thị trường sẽ bước sang một giai đoạn hoàn toàn khác:
- Bất động sản có giá trị sử dụng thực và đáp ứng nhu cầu ở thật sẽ tiếp tục giữ vững vị thế.
- Những vị trí mang tính biểu tượng, có tính khan hiếm sẽ vẫn duy trì giá trị trong dài hạn.
- Những khu vực mới, được hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch, sẽ là động lực tăng trưởng của chu kỳ tiếp theo.
- Ngược lại, những tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó tìm được người mua ở mức giá cao.
- Một phần lớn bất động sản tại khu vực nội đô cũ nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh để tiệm cận hơn với giá trị sử dụng và khả năng chi trả thực tế.
Vậy bất động sản Hà Nội sẽ đi về đâu?
Có lẽ, thị trường sẽ không còn là cuộc chơi của việc “mua hôm nay, vài năm sau bán gấp đôi”.
Thay vào đó, bất động sản sẽ dần quay trở về đúng bản chất của nó: Giá trị được quyết định bởi nhu cầu ở thực, khả năng khai thác, dòng tiền tạo ra và hiệu quả kinh tế của tài sản, chứ không chỉ bởi kỳ vọng tăng giá.
Một chu kỳ mới luôn mở ra cơ hội. Chỉ là cơ hội sẽ không còn nằm ở nơi đông người nhìn thấy, mà nằm ở nơi dòng người và dòng tiền đang chuẩn bị dịch chuyển tới.
Nguồn: Ngô Chí Thiện