Nhưng vì sao tui lại nói không dễ ăn!?

Không phải vì bất động sản dòng tiền hết tiềm năng, mà vì hiện nay số người đang lao vào mô hình này quá đông. Gần như ai có chút vốn cũng nghĩ tới chuyện mua căn hộ cho thuê, xây CHDV, làm studio mini hoặc gom nhà phố cải tạo thành dòng tiền hàng tháng. Thành ra vài năm tới khả năng rất cao nguồn cung nhà cho thuê sẽ tăng cực mạnh.

Điều thú vị là cách đây khoảng 5-7 năm, sở hữu một căn hộ cho thuê vẫn còn là thứ khá “đặc biệt”. Nhưng bây giờ nó gần như đã trở thành tư duy đầu tư mặc định của tầng lớp trung lưu ở đô thị. Người có 3 tỷ nghĩ mua chung cư cho thuê. Người có 10 tỷ nghĩ xây CHDV. Người có đất thì nghĩ tách phòng làm studio. Đi đâu cũng thấy mô hình dòng tiền, tới mức nhiều lúc cảm giác cả thành phố đang chuẩn bị… cho thuê lẫn nhau 😅

Trong khi đó, nhu cầu thuê thực tế chưa chắc tăng nhanh tương ứng với tốc độ mọc lên của nguồn cung. Đây mới là thứ mình nghĩ nhiều người đang hơi chủ quan. Vì thị trường thuê nhà không giống kiểu “cứ có sản phẩm là có người hấp thụ hết”. Nó phụ thuộc rất lớn vào dòng người ở thật, sinh viên, lao động trẻ, chuyên gia, tốc độ tăng dân số cơ học và cả quy hoạch đô thị trong tương lai.

Ví dụ rõ nhất là câu chuyện di dời các trường đại học ra khỏi nội đô. Trước đây rất nhiều khu vực sống khỏe nhờ sinh viên thuê trọ và thuê căn hộ mini. Hàng quán, CHDV, studio quanh các cụm trường đại học gần như lúc nào cũng kín phòng. Nhưng khi các trường dần dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm hơn, nhu cầu thuê cũng sẽ dịch chuyển theo. Có những khu hiện tại nhìn tưởng “vị trí vàng cho thuê”, nhưng 5-10 năm nữa chưa chắc còn giữ được công suất đẹp như hiện tại.

Ngoài ra còn một vấn đề khác là sự cạnh tranh trong tương lai sẽ ngày càng khốc liệt hơn. Khi nguồn cung tăng quá nhanh, cuộc chơi sẽ không còn đơn giản là “có nhà là có khách thuê”. Lúc đó người thuê sẽ bắt đầu có rất nhiều lựa chọn hơn, họ sẽ so vị trí, nội thất, trải nghiệm sống, dịch vụ, độ riêng tư và cả giá thuê. Những mô hình làm sơ sài hoặc xây theo phong trào sẽ rất dễ rơi vào cảnh phải giảm giá liên tục để giữ khách.

Nhiều người bây giờ tính dòng tiền bằng excel nhìn khá đẹp: xây 7-8 tỷ, mỗi tháng thu 60-70 triệu, khoảng 10 năm hoàn vốn. Nhưng thực tế vận hành thường khác khá xa. Giá thuê có thể chững nhiều năm, chi phí sửa chữa tăng, nội thất xuống cấp, phòng trống luân phiên, cạnh tranh ngày càng nhiều. Chưa kể nếu thị trường bước vào giai đoạn dư cung thật sự thì áp lực giảm giá thuê là gần như chắc chắn xảy ra.

Mình không nghĩ bất động sản dòng tiền sẽ chết, vì nhu cầu thuê nhà ở các đô thị lớn chắc chắn vẫn tồn tại rất lâu. Nhưng cái thời mua một căn hộ rồi gần như auto có khách thuê với tỷ suất ổn định có lẽ sẽ dần khó hơn. Tương lai của nhà cho thuê sẽ giống một ngành vận hành dịch vụ thực sự, chứ không còn kiểu mua xong để đó chờ tiền tự chảy về tài khoản.

Và mình nghĩ đây mới là điều đáng suy nghĩ nhất: khi một mô hình đầu tư trở nên quá phổ biến, lợi nhuận thường sẽ giảm dần theo thời gian. Vì cuối cùng, thứ quyết định giá trị của bất động sản dòng tiền không nằm ở số tầng hay số phòng, mà nằm ở việc thị trường còn đủ nhu cầu thuê thật để hấp thụ lượng cung khổng lồ đang mọc lên hay không.