Theo Luật Xây dựng 2025, có hiệu lực từ 1/7/2026, một số nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 sẽ được miễn giấy phép xây dựng.
Nhưng ngay phía sau đó là nguyên một đoạn điều kiện rất dài, đại loại là không áp dụng với các khu chức năng, khu phát triển đô thị, khu có quy chế quản lý kiến trúc hoặc khu đã có quy hoạch quản lý xây dựng. Mà đọc tới đây thì bắt đầu thấy cái cụm “được miễn” nó không rộng rãi như nhiều người đang tưởng tượng nữa.
Vì thực tế ở TP.HCM hiện tại, đặc biệt các khu hay mấy quận trung tâm, gần như đa số đều đã nằm trong vùng có quản lý quy hoạch khá kỹ rồi. Quản từ chiều cao công trình, khoảng lùi, mật độ xây dựng cho tới hệ số sử dụng đất, lộ giới… Nói dễ hiểu là không phải cứ có miếng đất rồi thích đắp mấy tầng lên là đắp. Thành ra cái suy nghĩ “dưới 7 tầng + dưới 500m2 = auto miễn GPXD” thật ra hơi ngây thơ.
Đặc biệt là mấy case xây CHDV hoặc homestay. Nhiều người nghĩ đơn giản là xây xong cho thuê thôi mà, nhưng tới lúc làm thật mới thấy nó là một tổ hợp các loại quy định chồng lên nhau.
Ngoài chuyện xây được hay không còn dính tới công năng, thoát hiểm, điện nước, PCCC, đăng ký kinh doanh, hoàn công, hiện trạng thực tế… Có những căn lúc xây nhìn đẹp lắm, decor kiểu Nhật kiểu Hàn, tối bật đèn vàng lên nhìn tưởng chuẩn Airbnb Đà Lạt, nhưng tới lúc vận hành mới bắt đầu lòi ra đủ thứ lỗi. Cái thì không đăng ký được kinh doanh, cái thì sai công năng, cái thì không đạt yêu cầu an toàn. Lúc đó mới thấy việc “xây nhanh cho kịp trend” đôi khi lại là cú mở đầu cho chuỗi ngày đau đầu phía sau.
Thực tế thì nhóm dễ được miễn hơn chắc sẽ rơi vào mấy khu nông thôn, khu chưa đô thị hoá mạnh, đất ở xã ngoại thành hoặc những nơi chưa phủ kín quy hoạch chi tiết. Tức là càng đi vào khu dân cư đông đúc, đô thị lớn, khu trung tâm thì khả năng “được miễn thật sự” càng thấp.
Mà mình nghĩ từ giờ tới lúc luật có hiệu lực chắc chắn còn thêm nghị định, thông tư với văn bản hướng dẫn nữa, chứ hiện tại đọc mỗi luật không thôi vẫn còn nhiều đoạn khá mơ hồ, kiểu đọc xong phải ngồi dịch từ “tiếng pháp lý” sang “tiếng người” mới hiểu hết.
Cái mình thấy rõ nhất thời gian gần đây là nhà nước đang có xu hướng giảm bớt thủ tục hành chính ở đầu vào nhưng siết mạnh phần hậu kiểm và trách nhiệm sau xây dựng. Tức là không phải “muốn xây sao xây”, mà là “anh được làm nhanh hơn, nhưng sai thì tự chịu mạnh hơn”. Mà cái đau của xây dựng là nhiều lỗi không phát tác ngay lúc xây. Có khi lúc đầu tiết kiệm được vài trăm triệu nên thấy mình khôn lắm, nhưng vài năm sau tới đoạn đập sửa, bổ sung hồ sơ, nâng cấp PCCC hay xử lý pháp lý thì tiền đi nhanh hơn cả tiến độ đổ bê tông.
Nên cá nhân mình thấy, với bài toán CHDV hay homestay, điều quan trọng chưa bao giờ là “xin phép nhanh hay chậm”, mà là tài sản đó có vận hành bền được không, có hoàn công ổn không, có bị vướng lúc đăng ký kinh doanh hay sang nhượng không. Vì cuối cùng, cái quyết định tài sản sống được lâu hay không thường nằm ở những thứ rất chán như hồ sơ, quy hoạch và công năng, chứ không phải nằm ở cái phối cảnh đẹp cỡ nào.
Vì thật ra, xây không xin phép thì nghe rất sướng. Nhưng tới lúc hậu kiểm mới thấy cuộc đời không dễ như mấy clip “xây nhà trọn gói 45 ngày bàn giao chìa khoá” trên TikTok đâu :))