✅ Bán buông sổ.

✅ Thuế ai nấy đóng.

Đối với thị trường TP.HCM thì phương án "thuế bên nào bên đó đóng" phổ biến hơn. Thông thường:

• Bên Bán đóng: Thuế TNCN 2% + phí công chứng + thuế phi nông nghiệp + hoa hồng môi giới.

• Bên Mua đóng: Lệ phí trước bạ 0,5% + phí đăng bộ sang tên.

Còn "bán buông sổ" hay "bán tới công chứng" là Bên Bán chỉ nhận đúng số tiền thực thu (tiền nét) đã thỏa thuận tại thời điểm ký hợp đồng. Sau đó, mọi chi phí phát sinh, mọi thủ tục sang tên và các vướng mắc giấy tờ sẽ do Bên Mua tự xử lý.

Nghe qua thì có vẻ người Mua là người gánh toàn bộ rủi ro. Nhưng theo kinh nghiệm của mình, CHƯA CHẮC vì vẫn có những lưu ý dành cho người Bán!

Đúng là người Mua sẽ phải đối mặt với khá nhiều rủi ro thực tế như:

• Thiếu diện tích thực tế so với sổ;

• Chồng ranh, lấn ranh với hàng xóm;

• Phát sinh nợ nghĩa vụ tài chính liên quan bên Bán;

• Phải cấp đổi sổ mới và hàng loạt khoản chi phí ngoài dự kiến khác…

Nhưng điều mà nhiều người Bán lại ít để ý hơn chính là câu chuyện: Nghĩa vụ thuế.

Hiện nay ở nhiều địa phương vẫn tồn tại thông lệ người mua đóng trọn gói 2,5%. Nhưng bản chất của khoản tiền này là:

👉 2% thuế thu nhập cá nhân thuộc nghĩa vụ của người Bán.

👉 0,5% lệ phí trước bạ thuộc nghĩa vụ của người Mua.

Nói cách khác, người Mua chỉ đang nộp thay phần nghĩa vụ thuế của người Bán. Và trên hồ sơ pháp lý, người chịu trách nhiệm cuối cùng đối với khoản thuế TNCN đó vẫn luôn là người Bán.

Nhiều anh chị sẽ nghĩ chuyện này khá xa vời. Nhưng trong thực tế mình gặp không ít trường hợp hồ sơ giao dịch nhiều năm trước bị rà soát lại khi phát sinh tranh chấp, kiểm tra dòng tiền hoặc bên Mua tiếp tục chuyển nhượng cho người khác rồi phát sinh sự cố.

Ví dụ điển hình:

Anh A bán căn nhà giá thực tế 10 tỷ đồng và thỏa thuận bán buông sổ. Bên Mua chịu toàn bộ chi phí.

Để giảm số tiền phải nộp, bên Mua lựa chọn kê khai giá trên hợp đồng công chứng chỉ có 8 tỷ. Lúc đó anh A đã nhận đủ tiền và nghĩ rằng mọi việc đã kết thúc yên ổn.

Nhưng nếu sau này hồ sơ bị đối chiếu giữa dòng tiền thực tế ngân hàng và giá trị kê khai, câu chuyện lại hoàn toàn khác.

Theo quy định hiện hành, hành vi kê khai không đúng để làm giảm số thuế phải nộp có thể dẫn đến việc truy thu thuế, xử phạt từ 1 đến 3 lần, và trong những trường hợp nghiêm trọng còn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế.

Điều quan trọng là rủi ro đó không chỉ nằm ở phía người Mua. Người Bán cũng không hoàn toàn đứng ngoài cuộc chơi vì bạn là người phát sinh thu nhập.

Lúc này, câu nói "Tôi bán buông sổ rồi không liên quan" hoàn toàn không có giá trị pháp lý để bào chữa.

Vì vậy theo mình, thay vì tranh luận ai đóng thuế, ai đóng phí thì điều quan trọng hơn là hai bên phải thống nhất rõ ngay từ đầu 5 cây thước đo này:

✅ Giá bán là giá thực nhận hay giá đã bao gồm thuế phí?

✅ Các loại thuế phí cụ thể bên nào chịu?

✅ Nếu phát sinh đo đạc, cấp đổi sổ, chỉnh lý hồ sơ thì ai chịu trách nhiệm xử lý?

✅ Hồ sơ sẽ kê khai theo giá nào (Có đúng giá thực tế không)?

✅ Ai là người trực tiếp thực hiện nghĩa vụ thuế?

Và là người Bán, dù bên Mua hay bên dịch vụ hỗ trợ thực hiện hồ sơ thì anh chị cũng nên yêu cầu cung cấp đầy đủ chứng từ kê khai, biên lai hoàn thành nghĩa vụ thuế TNCN để lưu trữ về sau.

Thực ra "bán buông sổ" không đáng sợ. Điều đáng sợ là buông luôn trách nhiệm đối với chính giao dịch mà mình vừa thực hiện. Vì sổ có thể đã sang tên, nhưng nghĩa vụ pháp lý của một giao dịch chưa chắc đã kết thúc ở ngày công chứng.

💡 Các anh chị đang giao dịch bất động sản thời gian gần đây thường chọn phương án nào? Bán buông sổ để chốt nhanh hay thuế ai nấy đóng để mọi trách nhiệm được tách bạch rõ ràng hơn?

Nguồn: Tìm nhà cùng Nam