Ở ngoài kia có rất nhiều căn nhà tồn tại từ thời… tổ dân phố còn chưa đánh số nhà tử tế. Người ở thì ở mấy chục năm, điện nước đóng đều, thuế có khi cũng không thiếu, hàng xóm ai cũng biết là nhà của họ, chỉ có mỗi cuốn sổ đỏ là mãi chưa làm được. Và đúng là đến lúc nghe tin quy hoạch, thứ khiến người ta mất ngủ không phải mỗi chuyện dọn đi, mà là câu hỏi: “Liệu công sức cả đời của mình có được công nhận không?”
Theo Luật Đất đai 2024, chuyện bồi thường khi thu hồi đất sẽ không chỉ nhìn vào việc “có sổ hay chưa”, mà còn xem xét nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm sử dụng, hiện trạng thực tế và khả năng được công nhận quyền sử dụng đất.
Nói dễ hiểu hơn, có 3 kiểu trường hợp thường gặp.
👉 Trường hợp thứ nhất là nhà chưa có sổ nhưng đất sử dụng ổn định từ lâu, không tranh chấp, không lấn chiếm, có giấy tờ mua bán viết tay cũ, giấy kê khai, biên lai thuế, điện nước hoặc xác nhận sử dụng thực tế. Kiểu này nhiều nơi vẫn được xem xét bồi thường hoặc hỗ trợ khi thu hồi đất. Tức là chưa chắc đã “mất sạch” như nhiều người nghĩ.
👉 Trường hợp thứ hai là phần nhà xây dựng trên đất. Nếu căn nhà được xây trước thời điểm công bố quy hoạch, không nằm trong diện vi phạm hành lang bảo vệ công trình, không xây sai phép nghiêm trọng thì tài sản trên đất vẫn có thể được xem xét hỗ trợ hoặc đền bù phần xây dựng. Có nghĩa là ít nhất vẫn còn cơ sở để bảo vệ quyền lợi phần nào.
👉 Nhưng đến trường hợp thứ ba thì khá căng: đất lấn chiếm, xây dựng trái phép, sử dụng sau khi đã công bố quy hoạch hoặc thuộc diện không đủ điều kiện cấp sổ. Những ca này khả năng không được bồi thường về đất là rất cao. Và thực tế cũng có không ít người mua đất giấy tay kiểu “tin nhau là chính”, đến lúc giải tỏa mới phát hiện mình đang ở trên một miếng đất mà pháp lý… mỏng hơn tờ giấy photo.
Thị trường bất động sản Việt Nam có một đặc sản hơi kỳ lạ: rất nhiều người bỏ vài tỷ mua nhà nhưng lại ngại bỏ vài tháng để đi hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Có người thuộc lòng giá đất từng ngõ, từng tuyến metro, từng cây cầu chuẩn bị xây, nhưng hỏi hồ sơ nhà mình còn thiếu gì thì im lặng như đang thi vấn đáp.
Trong khi đó, những thứ tưởng rất nhỏ như giấy mua bán cũ, hộ khẩu, giấy kê khai đất, biên lai điện nước, xác nhận cư trú… đôi khi lại là “phao cứu sinh” khi cơ quan chức năng xem xét nguồn gốc sử dụng đất.
Nhiều người chỉ bắt đầu cuống cuồng đi tìm giấy tờ khi nghe tin khu mình sắp mở đường. Mà lúc đó thì cảnh tượng thường khá quen thuộc: giấy mua bán thất lạc, chủ cũ chuyển đi từ đời nào, người làm chứng giờ không ai liên lạc được nữa. Có những bộ hồ sơ nhìn vào giống một cuộc khai quật khảo cổ hơn là giấy tờ nhà đất.
Nên nếu đang ở nhà chưa có sổ, điều quan trọng nhất không phải là ngồi đoán “sau này có được đền bù không”, mà là cố gắng hoàn thiện pháp lý càng sớm càng tốt. Vì đến lúc quy hoạch xảy ra, thứ quyết định quyền lợi nhiều khi không nằm ở câu chuyện mình ở đó bao lâu… mà là mình chứng minh được điều đó tới đâu.
Nhà có thể cũ.
Ngõ có thể nhỏ.
Tường có thể bong sơn vài mảng. Nhưng pháp lý rõ ràng mới là thứ giúp người ta ngủ yên nhất. Bởi điều đáng sợ nhất trong một cuộc quy hoạch đôi khi không phải chuyện mất nhà… mà là cảm giác cả đời dành dụm, cuối cùng lại không biết tài sản của mình có được pháp luật công nhận hay không.