Câu đó nghe quen lắm. Quen tới mức nó trở thành một dạng niềm tin. Mà niềm tin thì thường không cần kiểm chứng.

Hồi khoảng 2010–2012, xung quanh tôi ai cũng nói về đất. Người người nói chuyện mua đất, nhà nhà bàn chuyện lời lãi. Có những mảnh đất chỉ trong 1–2 năm đã tăng gấp đôi, thậm chí hơn. Tôi nhớ có người quen kể, năm trước còn chần chừ vì thấy 25 triệu/m² là “đắt”, năm sau quay lại đã thành 50 triệu/m². Nghe xong chỉ có một cảm giác: mình chậm chân là mình sai.

Nhưng rồi vài năm sau, cũng chính những câu chuyện đó… biến mất.

Không ai còn khoe lời nữa. Thay vào đó là những cuộc nói chuyện nhỏ hơn, kín hơn. Kiểu như: giá giờ xuống rồi, đang kẹt hàng, chắc phải giữ lâu dài thôi… Có mảnh đất từ đỉnh rơi xuống vài chục phần trăm, nhưng người ta không gọi đó là “lỗ”, mà gọi là chưa bán thì chưa lỗ. Nghe thì hợp lý, nhưng ai cầm tài sản đó trong tay mới hiểu cảm giác nó không hề nhẹ nhàng.

Từ đó tôi mới nhận ra, thị trường này không đơn giản là cứ mua là thắng.

Nó lên thật. Nhưng cũng có lúc nó đứng im, thậm chí đi xuống, mà những lúc đó thường không ồn ào. Không ai livestream cảnh giá giảm. Không ai đi khoe mình vừa “ôm đỉnh” cả. Thành ra người ngoài nhìn vào cứ tưởng nó chỉ có một chiều.

Nhìn rộng hơn thì câu chuyện này cũng không khác gì những kênh đầu tư khác. Ngay cả vàng, thứ mà bao nhiêu năm nay được coi là an toàn cũng lên xuống liên tục. Có lúc lập đỉnh, rồi điều chỉnh mạnh chỉ trong thời gian ngắn. Nếu một thứ “trú ẩn” còn biến động như vậy, thì việc bất động sản lên xuống theo chu kỳ cũng chẳng có gì lạ.

Một điều nữa mà tôi để ý, là cái gọi là nhu cầu ở thực nhiều khi chỉ là một phần của câu chuyện.

Xung quanh tôi, không ít người mua nhà đất không phải để ở, mà để… bán lại. Mua xong để đó, chờ tăng giá rồi sang tay. Người sau lại kỳ vọng bán cho người sau nữa. Cứ thế, giá bị đẩy lên theo kỳ vọng nhiều hơn là giá trị sử dụng thực tế. Khi dòng tiền còn vào, mọi thứ vẫn chạy. Nhưng đến lúc chững lại, những người cầm hàng mới bắt đầu thấy áp lực.

Nó giống như một trò chơi chuyền tay. Khi nhịp còn nhanh thì ai cũng tưởng mình đang thắng. Nhưng chỉ cần chậm một nhịp, là câu chuyện đổi hẳn màu.

Vì vậy, tôi không còn tin vào những khẳng định kiểu “giá chỉ có tăng”. Không phải vì bất động sản không có giá trị, mà vì bất kỳ thị trường nào cũng có chu kỳ của nó. Tăng nhanh thì cũng có lúc điều chỉnh. Lên cao quá thì cũng cần thời gian để hấp thụ.

Còn chuyện có nên can thiệp để thị trường bớt đầu cơ hay không, tôi nghĩ là có lý. Những đề xuất như đánh thuế lướt sóng, hay đánh thuế theo số lượng tài sản sở hữu… nghe thì có vẻ đụng chạm, nhưng nếu làm tốt, ít nhất cũng giúp thị trường bớt những cơn sốt ngắn hạn kiểu ăn xổi.

Cuối cùng, với người ngoài như tôi, bài học đơn giản thôi: đừng quyết định bằng niềm tin của người khác. Nhất là những niềm tin nghe quá chắc chắn, kiểu như “không bao giờ giảm”.

Vì trong thị trường này, cái gì càng được nói chắc… thì thường lại càng cần phải nghi ngờ.