Để nói cho rõ cái đề xuất mới này trước, không lại đọc xong cứ mông lung
Đợt này, để tăng sức hút đầu tư của các dự án nhà ở xã hội trong những năm tới, Bộ Xây dựng sẽ đề xuất bổ sung vào luật các ưu đãi mới.
Luật mới sửa theo kiểu khá thẳng tay: phía doanh nghiệp thì được gỡ bớt trói, phía người mua thì nới điều kiện, còn mục tiêu là kéo nguồn cung NOXH ra lại thị trường, thứ mà bao năm nay lúc nào cũng thiếu, mà thiếu theo kiểu ai cũng biết là thiếu nhưng không ai mặn mà làm.
Cụ thể, phía chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, và quan trọng hơn là cắt bớt cả mớ thủ tục lòng vòng trước đây. Cái này mới là thứ đáng tiền, vì trong nghề ai cũng biết, không sợ tốn tiền bằng sợ bị ngâm hồ sơ. Một dự án chậm 6 tháng tới 1 năm chỉ vì giấy tờ thì lợi nhuận có đẹp mấy cũng thành vô nghĩa. Nhưng đổi lại, lợi nhuận bị “chốt” ở mức khoảng 10%, tức là làm thì vẫn có ăn, nhưng không phải kiểu ngon đến mức phải lao vào tranh.
Chưa hết, các dự án thương mại vẫn phải dành 20% quỹ đất cho NOXH. Cái này không mới, nhưng nếu lần này siết thật thì sẽ không còn cảnh né luật dễ như trước. Tức là doanh nghiệp sẽ không còn nhiều lựa chọn: làm, không làm dự án.
Phía người mua thì dễ thở hơn rõ rệt. Bỏ bớt rào cản hộ khẩu, nghĩa là dân tỉnh lên thành phố làm việc không còn bị đứng ngoài cuộc chơi.
Ngưỡng thu nhập cũng được nâng lên, nên một nhóm dân văn phòng trước đây kiểu không nghèo hẳn nhưng cũng không đủ giàu giờ bắt đầu có cửa.
Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên thì thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 35 triệu đồng. Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 50 triệu đồng.
Thêm nữa là gói vay dài 25–30 năm với lãi thấp hơn thị trường, cái này không phải ưu đãi cho vui, mà là thứ duy nhất khiến nhiều người dám tính chuyện mua nhà thật.
Nghe tới đây thì thấy khá ổn rồi đúng không. Nhưng vấn đề của NOXH từ trước tới giờ không phải là thiếu chính sách, mà là chính sách có chạy được hay không.
Vì nói thật, doanh nghiệp họ nhìn rất đơn giản: cùng một quỹ đất, cùng một bộ máy, tại sao phải chọn làm thứ bị khống chế lợi nhuận, trong khi ngoài kia còn đầy lựa chọn lời hơn.
Đợt này có cải thiện, nhưng để gọi là “lật kèo” thì vẫn phải chờ. Nếu phần thủ tục thật sự được làm gọn như trên giấy, cộng thêm chuyện miễn tiền đất được áp dụng trơn tru, thì 10% lợi nhuận chưa chắc đã tệ, vì bù lại là tốc độ quay vòng nhanh hơn. Còn nếu vẫn kiểu hồ sơ chạy lòng vòng, mỗi chỗ giữ một tí, thì dù ưu đãi có đẹp tới đâu, doanh nghiệp vẫn sẽ chọn làm cái khác.
Còn người mua, nới điều kiện là tốt, nhưng nếu khâu xét duyệt không rõ ràng, thì rất dễ quay lại cảnh cũ: người cần thì không mua được, người có cách thì lại gom được. Lúc đó NOXH lại biến thành một dạng hàng giá rẻ có điều kiện, chứ không còn là công cụ an sinh nữa.
Nhìn tổng thể, lần sửa này có một điểm đáng ghi nhận là bắt đầu đi theo thực tế hơn, không còn kiểu đặt ra tiêu chuẩn quá xa đời sống. Nhưng thị trường bất động sản Việt Nam nó có một đặc điểm rất lạ: chính sách đúng chưa chắc đã chạy được, mà chạy được hay không lại phụ thuộc vào cách làm phía dưới.
Nên cuối cùng, luật lần này sửa khá hợp lý, nhưng để NOXH thật sự bùng lên thì còn phải xem doanh nghiệp có thấy “đáng làm” không, và hệ thống có vận hành đủ mượt để họ dám làm hay không. Nếu hai cái đó không thay đổi, thì NOXH vẫn sẽ là câu chuyện quen thuộc, nghe rất nhiều, nhưng tìm thì vẫn khó.