Giá tăng mạnh như vậy, nhưng tài sản đó thực sự tạo ra được bao nhiêu tiền?

Dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy sự quan tâm của thị trường đang có dấu hiệu dịch chuyển trở lại phía Nam. TP.HCM hiện chiếm gần một nửa tổng lượng quan tâm bất động sản cả nước, trong khi tỷ trọng của Hà Nội đang giảm dần.

Điều đáng nói hơn nằm ở câu chuyện hiệu quả khai thác.

Giá nhà riêng tại Hà Nội hiện được ghi nhận ở mức trung bình khoảng 253 triệu đồng/m², cao hơn gấp đôi mức khoảng 119 triệu đồng/m² tại TP.HCM. Nhưng nghịch lý là giá thuê phổ biến ở hai thành phố lại không chênh lệch đáng kể, đều quanh ngưỡng 20 triệu đồng mỗi tháng.

Nói cách khác, nếu coi bất động sản là một "cỗ máy in tiền", thì chi phí mua máy ở Hà Nội đang đắt hơn rất nhiều, nhưng số tiền nó tạo ra mỗi tháng lại gần như tương đương. Đó là lý do tôi luôn cho rằng không nên chỉ nhìn vào giá tài sản. Điều quan trọng hơn là khả năng tạo dòng tiền của tài sản đó.

Một căn nhà trị giá 20 tỷ nhưng cho thuê được 20 triệu/tháng chưa chắc hấp dẫn bằng căn nhà 10 tỷ cũng cho thuê được mức tương tự.

Thị trường chung cư Hà Nội thời gian gần đây cũng đang phát đi những tín hiệu đáng chú ý. Sau giai đoạn tăng nóng liên tục, giá bắt đầu xuất hiện các nhịp điều chỉnh. Đây không hẳn là tin xấu. Thực tế, bất kỳ thị trường nào tăng quá nhanh cũng cần những khoảng nghỉ để trở về gần hơn với nhu cầu thực.

Ở phân khúc nhà phố, câu chuyện còn rõ nét hơn. Trong khi giá bán tại TP.HCM có xu hướng giảm hoặc đi ngang ở nhiều khu vực, giá thuê lại tăng khá mạnh. Điều này cho thấy hoạt động kinh doanh, nhu cầu sử dụng mặt bằng và dòng tiền thực tế đang quay trở lại.

Tôi thường ví Hà Nội hiện nay giống một thị trường thiên về kỳ vọng. Người mua tin rằng tài sản sẽ tiếp tục tăng giá trong tương lai.

Còn TP.HCM lại giống một thị trường thiên về khai thác. Người mua quan tâm nhiều hơn đến việc bất động sản có thể tạo ra bao nhiêu tiền mỗi tháng. Dĩ nhiên, không thể kết luận thị trường nào tốt hơn thị trường nào. Hà Nội vẫn có những khu vực rất tiềm năng. TP.HCM cũng còn không ít nơi định giá cao.

Nhưng có lẽ giai đoạn sắp tới sẽ khác. Khi mặt bằng giá đã lên cao, khi tín dụng không còn quá dễ dàng và khi nhà đầu tư ngày càng thực dụng hơn, câu hỏi quan trọng nhất sẽ không còn là: "Chỗ này năm sau tăng giá bao nhiêu?"

Mà sẽ là: "Nếu giá không tăng trong 2-3 năm tới, tài sản này có tự nuôi được chính nó hay không?" Bởi cuối cùng, bất động sản bền vững không phải là bất động sản khiến chúng ta giàu lên trên giấy.

Mà là bất động sản tạo ra tiền thật trong tài khoản. Và đó mới là thứ giúp nhà đầu tư đi được đường dài.