Nghĩ lại hai năm qua mà xem, thị trường bất động sản cứ như một cơn lên đồng. Người mua trước thì hí hửng nhìn tài sản tăng vài trăm triệu, có khi vài tỷ trên giấy tờ. Người đứng ngoài thì bồn chồn, ruột gan như lửa đốt vì sợ mình bỏ lỡ chuyến tàu giàu sang (hội chứng FOMO kinh điển). Còn người đã ôm được một căn rồi lại tặc lưỡi tiếc nuối: "Biết thế ngày xưa cắm thêm cái sổ nữa để mua hai ba căn".

Lúc đó, ngân hàng bỗng hóa thành vị cứu tinh, chiếc đòn bẩy vạn năng giúp hiện thực hóa giấc mơ làm giàu nhanh chóng. Những bảng tính dòng tiền, lợi nhuận được vẽ ra trên bàn nhậu lung linh vô cùng, nhưng khốn nỗi, tất cả đều dựa trên một viễn cảnh duy nhất: Thị trường chỉ có đi lên!

Nhưng đời không như là mơ, và thị trường thì chưa bao giờ vận hành theo mong muốn của số đông. Khi tất cả mọi người, từ bà bán nước đến anh xe ôm, đều tin giá đất sẽ tiếp tục tăng, thì cũng là lúc bong bóng bắt đầu xì hơi. Người mua thực biến mất, dòng tiền bị siết lại, thanh khoản đóng băng. Những người trót ôm hàng bằng tiền vay mượn chính thức bước vào giai đoạn "ngộp thở".

Vay 6 tỷ để ăn chênh lệch: Có nhà đầu tư bạo tay chốt căn hộ 12 tỷ đồng ở TP.HCM, gồng mình vay ngân hàng tới 6 tỷ. Tính toán ban đầu là lướt sóng nhanh, ăn chênh lệch vài trăm triệu rồi rút. Ai ngờ thị trường đứng bóng, nhà không đẩy đi được. Khi thời gian ưu đãi kết thúc, khoản vay bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi vọt lên tới 14,8%/năm. Bạn thử tưởng tượng xem, mỗi tháng vừa mở mắt ra là tài khoản tự động bay đứt hơn 80 triệu đồng tiền gốc và lãi. Gồng không nổi, cuối cùng họ phải chấp nhận cắt máu, giảm giá hơn 1,2 tỷ đồng chỉ để van nài người đến cứu nét sang tay.

Tay không bắt giặc: Một trường hợp khác chỉ đóng hơn 2 tỷ đồng vốn tự có ban đầu cho căn hộ trị giá 8,2 tỷ, phần còn lại hoàn toàn trông chờ vào tiến độ và kế hoạch "bán trao tay" trước khi nhận nhà. Khi thị trường ấm, chiêu này giúp nhân tài sản rất nhanh. Nhưng khi thị trường quay đầu, khách mua mới tìm mỏi mắt không thấy, trong khi thông báo đóng tiền đợt tiếp theo của chủ đầu tư vẫn gửi về đều đặn đúng ngày. Lúc này, người ta mới cay đắng nhận ra: Sự giàu có trên giấy tờ hay đống tài sản đóng băng không thể đem ra để trả lãi cho ngân hàng.

Theo các báo cáo chính thống từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), số lượng bất động sản cần thoát hàng áp lực cao đang tăng lên rõ rệt, đặc biệt rơi vào nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà. Hàng loạt căn hộ, nhà phố đang được rao bán cắt lỗ thấp hơn giá mua gốc từ 100 đến 300 triệu đồng.

Ngay cả báo cáo từ đơn vị nghiên cứu thị trường uy tín như Savills cũng chỉ ra rằng, thị trường thứ cấp đã xuất hiện làn sóng cắt lỗ rõ rệt với mức giảm phổ biến từ 5% đến 10%. Nghe qua 5% - 10% tưởng là nhỏ đúng không? Nhưng thử đặt vào một căn hộ hay nhà phố giá 10 tỷ xem, 10% bốc hơi nghĩa là 1 tỷ đồng mồ hôi nước mắt đã tan thành mây khói.

Cái sai lớn nhất của các nhà đầu tư "F0" không phải là chọn sai vị trí, mà là họ chỉ đặt cược vào một kịch bản duy nhất đẹp như tranh vẽ. Họ chuẩn bị rất kỹ cho việc kiếm được bao nhiêu tiền, nhưng lại không có bất kỳ phương án dự phòng nào cho câu hỏi: "Nếu thị trường đóng băng 1-2 năm, mình lấy cái gì để nuôi ngân hàng?

Nên nhớ một điều: Ngân hàng không phải là người tình mùa đông để thấu hiểu và chờ đợi thị trường của bạn hồi phục. Họ càng không quan tâm căn hộ của bạn view đẹp thế nào, có bán được hay không. Cứ đến ngày đến giờ, hệ thống tự động quét và tiền lãi phải ting ting vào tài khoản của họ.

Khi các khoản vay bước sang giai đoạn thả nổi với mức lãi suất neo cao từ 14% đến 15%/năm, áp lực tài chính lập tức phình to như một quả bom hẹn giờ. Chỉ cần một khoản vay vài tỷ, mỗi tháng chi phí phát sinh thêm có thể bằng cả năm tiền lương của một công chức trung lưu. Lấy gì mà gồng nếu thu nhập chính bị sụt giảm?

Bất động sản Việt Nam bao năm qua đã chứng kiến vô số cơn sốt đất điên cuồng. Sau mỗi cơn say, đúng là có những người đổi đời, mua hôm nay ngày mai lời bằng mấy năm đi làm. Nhưng mặt trái của tấm huy chương luôn là những cái bóng âm thầm đi cắt lỗ, gồng lãi đến kiệt quệ, hoặc chấp nhận buông tay mất trắng phần vốn đối ứng chỉ để thoát ra khỏi vũng lầy nợ nần.

Đến giờ phút này, khi đã thấm đòn, nhiều người mới thực sự hiểu rằng: Dùng đòn bẩy tài chính quá tay để đầu tư bất động sản chẳng khác nào trò đi thăng bằng trên dây. Khi gió xuôi chiều, ai cũng vỗ ngực đắc ý tưởng mình là thiên tài tài chính, là bậc thầy lướt sóng.

Nhưng khi giông bão nổi lên, cái niềm tin thiên tài ấy bỗng chốc trở nên vô nghĩa. Lúc này, cuộc sống chỉ thu bé lại vừa bằng một câu hỏi trần trụi và thực tế đến nghẹt thở: "Tháng này, lấy đâu ra 80 triệu để trả nợ đây?"

Nhìn lại xung quanh hoặc ngay chính bản thân mình, bạn đã từng trải qua cái cảm giác "vừa mở mắt ra đã nợ ngân hàng vài triệu một ngày" chưa, và bạn chọn cách buông tay cắt lỗ hay tiếp tục gồng mình chờ ngày mai tươi sáng?