Vậy chuyện gì đang xảy ra? Tại sao giá giảm mà người mua vẫn chưa muốn xuống tiền? Có phải do họ đang chờ giá giảm nữa, hay là có thứ gì đó quan trọng hơn cả… giá?
Giá giảm thật, nhưng giảm “cho có”
Theo khảo sát của Savills Việt Nam, có tới 47% dự án chung cư thứ cấp ghi nhận giá bán giảm nhẹ trong quý I/2025, mức giảm trung bình khoảng 1%. Tức là căn hộ giá 3 tỷ thì bây giờ còn… 2,97 tỷ.
Với người mua đang cạn tiền, mất niềm tin và vắt não vì lãi suất, giảm vài chục triệu không khác gì “cà phê giảm đá”, vẫn đắng như thường.
Hơn nữa, phần lớn mức giảm tập trung ở những căn hộ xa trung tâm, tiện ích kém, hoặc bị ảnh hưởng bởi quy hoạch hạ tầng chưa rõ ràng. Những căn “ngon nghẻ” gần trường, gần chợ, gần đường thì giá vẫn đứng vững như tượng đài.
Lãi suất vay mua nhà: Kẻ "gác cổng" giấc mơ an cư
Dù các ngân hàng có bắt đầu tung ra gói vay ưu đãi (khoảng 8–9%/năm), thì thực tế, đa số người mua nhà vẫn đang phải vay thương mại với mức lãi 10–12%, tuỳ vào điều kiện tín dụng của từng người.
Giả sử vay 2 tỷ trong 20 năm với lãi suất 11%/năm, người mua sẽ trả gần… 4,5 tỷ cả gốc lẫn lãi.
Với bài toán kinh tế như vậy, giá giảm nhẹ không còn là yếu tố quyết định. Người mua không quan tâm giá 2,9 tỷ hay 2,85 tỷ. Họ chỉ quan tâm: “Mỗi tháng tôi phải trả bao nhiêu? Có quá sức không?”
Tâm lý chờ đợi: “Giá còn giảm nữa chăng?”
Trong tâm trí người mua, giá bất động sản đã tăng quá nhanh trong 2 năm qua, và giờ khi thấy giá chững lại, thậm chí một số nơi bắt đầu “rớt nhẹ”, tâm lý phổ biến là: “Thôi đợi thêm quý nữa, biết đâu giảm tiếp thì sao?”
Họ không sai. Bởi: Tồn kho bất động sản vẫn cao; Nhiều nhà đầu tư F0 kẹt vốn, đang ngắc ngoải vì lãi vay; Căn hộ mới ra nhiều, chính sách hấp dẫn hơn (hỗ trợ vay, tặng nội thất, miễn phí dịch vụ…).
=> Trong một thế trận “bên mua cầm tiền, bên bán cầm gánh nặng”, người có tiền có quyền… chờ.
Niềm tin: Món hàng "quan trọng" của thị trường hiện tại
Cái mà thị trường chung cư thứ cấp đang thiếu nhất không phải là giá rẻ, mà là niềm tin:
Niềm tin vào pháp lý: Nhiều căn hộ đang chào bán vẫn “sổ đỏ đang làm”, “đợi chủ đầu tư hoàn công”, “chờ tách sổ”… Người mua thời nay không còn “mua niềm tin bằng niềm tin” nữa.
Niềm tin vào thị trường: Không ai muốn trở thành người “đu đỉnh” 2022 phiên bản 2.0.
Sau quá nhiều “cú lừa” từ các dự án ma, đất nền ảo, thổi giá rồi sụp đổ, người mua nhà đang trở nên thận trọng và lý trí hơn bao giờ hết.
Người mua khôn ngoan hơn, thị trường không còn dễ dãi
Nếu như trước đây, người mua dễ bị dẫn dắt bởi cảm xúc: mua đi, không mai tăng giá lại tiếc!, thì nay họ so sánh giá từng mét vuông trên 5 nền tảng. Họ gọi điện cho cư dân toà nhà để hỏi kỹ về phí dịch vụ, thang máy, ban quản lý. Họ lăn tăn từng đồng lãi suất và không ngần ngại từ chối dù giá có giảm nhẹ.
Người mua đã chuyển từ “người đi tìm nhà” thành “người đi chọn chủ đầu tư”. Và họ sẵn sàng bỏ qua căn hộ giá tốt nếu thấy có rủi ro hoặc thiếu minh bạch.
Vậy, thị trường thứ cấp cần làm gì để hấp dẫn hơn?
Cần minh bạch pháp lý, rõ ràng chi phí quản lý, trạng thái căn hộ. Tăng thêm giá trị, có thể tặng thêm nội thất, miễn phí phí bảo trì, hoặc hỗ trợ sang tên, tạo điều kiện chuyển nhượng linh hoạt.
Giá rẻ thì tốt, nhưng “cảm giác an toàn” mới là thứ bán được. Trong một thời kỳ đầy bất ổn, người tiêu dùng không chỉ cần nhà để ở, họ cần sự chắc chắn, niềm tin, và khả năng duy trì cuộc sống lâu dài.
Giá giảm là yếu tố phụ trợ, nhưng nếu không đi kèm với tín nhiệm, thì căn hộ cũng chỉ là… một món hàng đang “ế dài hạn”.